Diputación Permanente: qué ha pasado con los decretos de vivienda

Este jueves 12 de noviembre, la Diputación Permanente del Congreso ha votado el futuro de los dos decretos de vivienda que el Gobierno aprobó el pasado 6 de octubre, después de que el Congreso los tumbara el día 2 de octubre.

El resultado deja un escenario partido en dos: el Real Decreto-ley 29/2026, el que reúne la mayoría de medidas sobre alquiler, queda convalidado por 35 votos a favor y 34 en contra. En cambio, el Real Decreto-ley 28/2026, el que obligaba a indemnizar al inquilino si el propietario no renovaba el contrato, decae y no llegará a aplicarse.

Por tanto, si tienes una vivienda alquilada, hay reglas que ya estaban en vigor desde el 8 de octubre y que ahora se consolidan, y otras que no.

En resumen:

Se mantiene el RDL 29/2026: tope del 2% a la actualización de la renta hasta finales de 2027, prórroga extraordinaria de hasta dos años, nuevas reglas para el alquiler de temporada y por habitaciones, y reducciones del IRPF de hasta el 100% en contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026.
Cae el RDL 28/2026: no hay renovación automática por cinco años, ni indemnización al inquilino por no renovar, ni preaviso de seis meses.
Lo que no cambia: el contrato dura cinco años (siete si el propietario es una empresa), con hasta tres de prórroga tácita, y basta con avisar con cuatro meses de antelación para no renovar.

¿Qué se ha votado y por qué en la Diputación Permanente?

Como sabemos, los decretos ley entran en vigor nada más publicarse, pero deben ser convalidados por el Congreso en un plazo de 30 días, tal y como establece el artículo 86 de la Constitución. Si no se convalidan, quedan derogados.

A principios de octubre, el Pleno del Congreso tumbó las primeras versiones de estos decretos. Poco después se convocaron elecciones generales para el 29 de noviembre y las Cortes quedaron disueltas.

Ocurrido esto, el Gobierno volvió a aprobar los dos textos con pequeños cambios, y al estar disuelto el Parlamento, la decisión pasó a la Diputación Permanente, el órgano que sigue activo mientras las Cortes están disueltas.

Esta Diputación tiene 69 miembros y la aritmética estaba muy ajustada: 34 votos en cada bloque y el PNV como voto decisivo. El PNV apoyó el decreto general y votó en contra del segundo, y eso explica el resultado final.

¿Qué decreto sigue en vigor y cuál ha decaído tras la votación en la Diputación Permanente?

Para que lo veas de un vistazo, este es el resumen de lo que ha pasado con cada texto:

	RDL 29/2026	RDL 28/2026
Qué regula	Medidas amplias de alquiler, desahucios, compra de vivienda por fondos y fiscalidad	Prórroga automática de cinco años e indemnización al inquilino
Resultado de la votación	Convalidado (35 a favor, 34 en contra)	Derogado (34 a favor, 35 en contra)
Situación	En vigor desde el 8 de octubre y se mantiene	No llega a entrar en vigor (estaba previsto para el 15 de noviembre)
Qué significa para ti	Tienes que adaptar tus contratos a sus reglas	No tendrás que pagar indemnización por no renovar

¿Qué cambia para ti como propietario con el RDL 29/2026?

Estas son las medidas que más te van a afectar en el día a día de tu alquiler:

Tope del 2% en la actualización de la renta

En los contratos cuya actualización anual toque entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si no llegas a un nuevo acuerdo con el inquilino, la subida no puede superar el 2%. Por ejemplo, si cobras 1.000 euros al mes, como mucho podrás pasar a 1.020 euros: 240 euros más al año.

Además, si tu renta ya supera el límite máximo que marca el sistema de índices de precios de referencia, no podrás aplicar ninguna subida, aunque tampoco estás obligado a bajarla. Y recuerda que solo puedes actualizar la renta si así lo pactasteis en el contrato.

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

Afecta a los contratos de vivienda habitual que ya estaban en vigor el 8 de octubre de 2026.

Si la prórroga obligatoria de tu contrato (cinco años, o siete si el propietario es una empresa) o su prórroga tácita termina antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede pedir alargarlo por periodos anuales hasta dos años más, con las mismas condiciones.

Eso sí, tiene que estar al corriente de pago y haberlo estado todos los meses durante los ocho meses anteriores. Así, un contrato que termina en marzo de 2027 podría alargarse hasta marzo de 2029.

Como propietario, estás obligado a aceptar la prórroga salvo en tres casos: 1) que pactéis otras condiciones, 2) que firméis un contrato nuevo respetando los límites de renta o 3) que necesites la vivienda para ti, para tus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para tu cónyuge tras una sentencia de separación, divorcio o nulidad, y lo comuniques en los plazos del artículo 9.3 de la LAU.

En este último caso, la necesidad tiene que ser real y debes poder acreditarla. Además, si a tu contrato le corresponde la prórroga de hasta tres años prevista para zonas tensionadas, se aplica esa y no la de dos años.

Alquiler de temporada con causa justificada

El alquiler de temporada debe durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses. Ahora, el contrato tiene que recoger por escrito una causa real y acreditable que explique por qué el inquilino necesita la vivienda de forma temporal, como un desplazamiento por trabajo, unos estudios o un tratamiento médico. Si la causa sigue existiendo al terminar el plazo, podéis prorrogar el contrato por acuerdo expreso.

Hay un detalle importante que conviene no pasar por alto. Si el contrato no tiene una causa real, si supera los 12 meses sin que la causa lo justifique o si encadenas más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino en la misma vivienda, se considera alquiler de vivienda habitual desde la firma del primer contrato.

En la práctica, esto último supone que el inquilino tendría derecho a quedarse los cinco años totales (siete si el propietario es una empresa), más las prórrogas correspondientes.

Alquiler por habitaciones

Si alquilas tu piso por habitaciones, la suma de lo que cobras por todas ellas no puede superar la renta que correspondería a la vivienda completa. Por ejemplo, si el piso entero se alquilaría por 1.200 euros, no podrías cobrar 450 euros por cada una de sus cuatro habitaciones, porque sumarían 1.800 euros.

Gastos que ya no puedes repercutir

Ya no puedes trasladar el IBI al inquilino, y los gastos de comunidad solo si el edificio está en régimen de propiedad horizontal.

Puedes pedir la fianza de un mes y una garantía adicional de hasta dos meses más, pero ya no puedes exigir al inquilino un seguro de impago como garantía.

Suspensión de desahucios de inquilinos vulnerables

Hasta el 31 de diciembre de 2030 se pueden suspender los lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. No obstante, la situación cambia mucho según quién sea el propietario:

Si eres persona física y tienes dos viviendas o menos, la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece frente a ti. En la práctica, eso significa que la suspensión de hasta tres años no se aplica a tu caso.
Si el desahucio es por impago y el inquilino es vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o para pagarte todo lo que reclamas, junto con las rentas que se hayan ido generando y las costas del proceso. Si no hace ninguna de las dos cosas, pasa a ser ella la deudora y puedes reclamarle directamente el pago y los intereses.
En el resto de casos, el juez puede suspender el proceso hasta un máximo de tres años, revisable cada doce meses, incluso si el lanzamiento ya estaba acordado. Si eres persona física o una empresa dedicada al alquiler asequible o social, la Administración debe compensarte, como máximo, por las rentas que dejes de cobrar, los suministros impagados y las costas.
Si el propietario es un fondo o una entidad que compra viviendas o carteras de préstamos muy por debajo de su valor de mercado, el lanzamiento se suspende sin derecho a ninguna compensación.

En cualquier caso, la suspensión no exime al inquilino de seguir pagando la renta. Por tanto, aunque puede retrasar la recuperación de tu vivienda, el pequeño propietario queda bastante más protegido que con normas anteriores, y en muchos casos tiene derecho a cobrar de la Administración.

Todo esto está en el texto del RDL 29/2026 publicado en el BOE, que modifica la LAU, la ley que regula los alquileres de vivienda.

Las nuevas reducciones del IRPF por alquiler aprobadas en la Diputación Permanente

El RDL 29/2026 reforma las reducciones que puedes aplicar sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual en la declaración de la Renta, que pueden llegar hasta el 100%.

Para ello, hay tres condiciones de partida: solo para contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, para propietarios que no sean grandes tenedores y para alquiler de vivienda habitual.

La clave del nuevo sistema es que fijar el precio más alto posible puede dejar de ser la opción más rentable cuando se mira la fiscalidad final. No obstante, la reducción no crece cuanto más bajes la renta. Lo que cuenta es superar el umbral del 5%; a partir de ahí, el porcentaje depende del inquilino y de la ubicación de la vivienda, no de la cuantía de la rebaja.

Si firmas un nuevo contrato rebajando la renta más de un 5%

La reducción depende de quién sea el inquilino y de dónde esté la vivienda:

Situación (con rebaja superior al 5%)	Reducción
Mismo inquilino, al terminar el plazo mínimo de cinco años o sus prórrogas legales, en cualquier zona. También con otro inquilino si la renta queda por debajo del máximo del índice de referencia	100%
Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años	95%
Zona tensionada	90%
Inquilino de 18 a 35 años	85%
Resto de casos	70%

Si mantienes la renta. Cuando la renta inicial no supera la última renta del contrato anterior (actualizada, si procede), la reducción es del 50%.

Si subes la renta. La reducción baja al 40%, 30%, 25%, 20% o 15% según lo grande que sea la subida, hasta el 15% cuando supera el 20%. Además, antes de pactarla tienes que comprobar que la nueva renta respeta los límites legales de precio.

Si alquilas la vivienda por primera vez. La reducción es del 100% cuando la renta inicial queda por debajo del máximo del índice de referencia, esté o no la vivienda en zona tensionada. Si no se cumple esa condición, puedes aplicar un 95% en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, un 90% en zona tensionada o un 85% con inquilino de 18 a 35 años. En el resto de casos, la reducción es del 50%.

Veamos un ejemplo:

Imagina que tu rendimiento neto del alquiler, es decir, lo que cobras menos los gastos deducibles, es de 6.000 euros al año. Con una reducción del 50%, tributarías por 3.000 euros. En cambio, con una del 100%, no tributarías por nada. Si tu tipo marginal en el IRPF es del 30%, la diferencia supone 900 euros menos de impuestos cada año.

Por tanto, antes de renovar o firmar un contrato nuevo a partir de diciembre, merece la pena hacer números: una pequeña rebaja de la renta puede compensarte con creces en la declaración. Puedes comprobar tu caso con la Calculadora fiscal para propietarios de Wolo.

¿Qué pasa si tengo una vivienda vacía o un piso turístico?

El RDL 29/2026 también toca el IBI, a través de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Eso sí, se trata de recargos potestativos: cada ayuntamiento decide si los aplica o no.

Viviendas vacías

El recargo sobre las viviendas que llevan más de dos años vacías sin causa justificada ya existía desde la Ley de Vivienda de 2023, pero el decreto lo cambia y ahora distingue según dónde esté la vivienda:

Fuera de zonas tensionadas, solo se aplica a propietarios con cuatro o más viviendas. El recargo puede llegar al 50%, al 100% si la vivienda lleva más de tres años vacía, y el ayuntamiento puede sumar hasta 50 puntos más si tienes dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.
En zonas tensionadas, desaparece ese mínimo de cuatro viviendas. El ayuntamiento puede aplicarte un recargo de hasta el 50% aunque solo tengas un piso vacío, que puede subir al 100% si tienes cuatro o más viviendas.

Por ejemplo, si tienes un único piso vacío en una zona tensionada con un IBI de 600 euros, un recargo del 50% supondría pagar 300 euros más al año.

Ahora bien, hay causas que justifican que la vivienda esté vacía y que evitan el recargo, como un traslado temporal por trabajo o estudios, motivos de salud o dependencia, obras o rehabilitación, un litigio pendiente, que sea tu segunda residencia (hasta cuatro años) o que la tengas en venta (hasta un año) o en alquiler (hasta seis meses) a precio de mercado.

Además, antes de aplicarlo, el ayuntamiento tiene que declarar la vivienda como desocupada y darte la oportunidad de alegar.

Pisos turísticos en zonas tensionadas

Esta sí es una novedad. Los ayuntamientos situados en zonas tensionadas pueden aplicar un recargo de hasta el 50% en el IBI de las viviendas turísticas, que puede subir al 100% si tienes dos o más y al 150% si tienes cuatro o más.

En ambos casos, el recargo solo se aplica si tu ayuntamiento lo aprueba en su ordenanza fiscal, así que lo normal es que no se note hasta el IBI de 2027.

¿Qué habría cambiado si se hubiera convalidado el segundo decreto?

El RDL 28/2026 planteaba que, tras los cinco años de contrato (siete si el propietario es una empresa), el alquiler se prorrogara automáticamente otros cinco años. Si no querías renovar, tendrías que avisar con seis meses de antelación y pagar al inquilino una indemnización de doce meses de renta, o un mes por cada año de contrato si salía más alto.

Para hacernos una idea: con una renta de 1.000 euros al mes, no renovar te habría costado 12.000 euros. Y si el inquilino llevaba 15 años en la vivienda, la cifra subía a 15.000 euros.

Por tanto, con la derogación de este decreto en la Diputación del Congreso, esa obligación desaparece. Las prórrogas siguen funcionando como hasta ahora: cinco o siete años de contrato “normal” y, después, la prórroga tácita de año en año hasta tres años más, salvo que alguna de las partes comunique que no quiere seguir.

¿Es definitivo lo que se ha aprobado hoy?

La convalidación por parte de la Diputación Permanente del Congreso significa que el RDL 29/2026 sigue en vigor con plena validez. Dicho esto, la vivienda es uno de los grandes temas de la campaña electoral, así que el Gobierno que salga de las urnas el 29 de noviembre podría impulsar cambios en esta normativa con una nueva ley (Esto es lo que proponen los principales candidatos en materia de vivienda).

En cualquier caso, mientras no haya una norma nueva, estas son las reglas que debes aplicar. Lo más sensato es adaptar tus contratos ahora y estar atento a lo que ocurra en los próximos meses.

¿Afecta el decreto a los contratos que ya tengo firmados?

Sí, en parte. El tope del 2% se aplica a cualquier contrato de vivienda cuya actualización anual toque entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, aunque lo firmaras hace años.

Del mismo modo, la prórroga extraordinaria está pensada precisamente para contratos que ya estaban en vigor el 8 de octubre y cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028.

No obstante, hay una excepción importante: los alquileres de temporada firmados antes del 8 de octubre. Estos contratos mantienen las reglas que tenían hasta que termine el plazo pactado y, llegado ese momento, se extinguen sin posibilidad de prórroga. Por tanto, las nuevas exigencias de causa y duración solo se aplican a los contratos de temporada que firmes a partir de esa fecha.

Como regla general, el resto de cambios en la LAU están pensados para los contratos nuevos. Aun así, conviene que revises tu contrato con estas reglas en la mano, porque cada caso puede tener matices.

Pasos para adaptar tu alquiler a la nueva normativa

Revisa la fecha de actualización de la renta. Si toca actualizar antes de 2028, aplica como máximo el 2% salvo pacto con el inquilino.
Comprueba si tu vivienda está en zona tensionada. De ello depende si puedes subir la renta y qué límites tienes al firmar un contrato nuevo.
Anota cuándo vence tu contrato. Si es antes del 31 de diciembre de 2028, cuenta con que el inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria.
Repasa los gastos que repercutes. Elimina el IBI del recibo del inquilino y revisa la comunidad.
Documenta bien los alquileres de temporada. Guarda pruebas de la causa (contrato laboral, matrícula, etc.) y evita encadenar contratos con el mismo inquilino.
Actualiza tus modelos de contrato. Elimina cláusulas que ya no son válidas, como la indemnización por salida anticipada, la renuncia al tanteo o el seguro de impago como garantía del inquilino.
Si tienes una vivienda vacía, valora ponerla en alquiler. Consulta en tu ayuntamiento si aplica el recargo del IBI y qué causas lo evitan.
Elige muy bien a tu inquilino. Con más prórrogas y menos garantías disponibles, la selección inicial pesa más que nunca.

Alquila con seguridad aunque cambien las reglas

Como hemos visto, el resultado de la votación deja un mapa con luces y sombras para el propietario. Por un lado, desaparece la indemnización por no renovar y llegan reducciones en el IRPF de hasta el 100%. Por otro, el RDL 29/2026 sigue en vigor con el tope del 2%, la prórroga extraordinaria y nuevas reglas para el alquiler de temporada, los gastos y las garantías.

Y no es el final del camino. Con las elecciones del 29 de noviembre a la vuelta de la esquina, las nuevas Cortes podrían modificar este decreto, recuperar medidas que hoy han decaído o aprobar otras distintas. Por tanto, lo único seguro es que las reglas del alquiler pueden volver a cambiar en los próximos meses.

Ante este escenario, la pregunta no es qué norma vendrá después, sino cómo proteger tu alquiler pase lo que pase. Y para eso tienes a Wolo:

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