¿Cómo saber si el inquilino es solvente?

Encontrar inquilino suele ser lo fácil. Lo difícil es encontrar al adecuado: alguien que pague cada mes, cuide la vivienda y no te dé problemas durante años. Y, como sabemos, el impago es con diferencia el mayor miedo de cualquier propietario.

Por tanto, antes de firmar el contrato merece la pena dedicar tiempo a comprobar la solvencia de cada candidato a inquilino: qué documentación puedes pedir, cómo calcular si la renta encaja con sus ingresos y qué señales deberían ponerte en alerta.

En resumen: para saber si un inquilino es solvente, comprueba tres cosas: que la renta no supere el 30-35% de sus ingresos netos, que esos ingresos sean estables (tipo de contrato, antigüedad, regularidad como autónomo) y que no tenga deudas ni impagos anteriores. Pídele la documentación según su perfil, contrasta los datos entre sí y habla con su anterior casero.

De todo ello te hablamos en este artículo de Wolo.

¿Qué significa que un inquilino sea solvente?

Un inquilino solvente es el que tiene capacidad para pagar el alquiler de forma estable durante todo el contrato. No basta con que hoy gane lo suficiente: también importa la estabilidad de esos ingresos y su historial de pagos.

Así, la solvencia se apoya en tres pilares:

Ingresos suficientes: la renta debe representar una parte razonable de lo que ingresa cada mes.
Estabilidad: un contrato de trabajo indefinido, una antigüedad laboral amplia o una actividad consolidada como autónomo dan mucha más tranquilidad que unos ingresos altos pero puntuales.
Historial limpio: que no tenga deudas pendientes ni impagos anteriores con otros propietarios.

¿Qué documentación puedes pedirle a un candidato para comprobar su solvencia?

Para saber si tu futuro inquilino es solvente, puedes pedir la documentación necesaria para valorar su identidad y su capacidad de pago, siempre que sea proporcional. Esta información será diferente según el tipo de perfil profesional:

Todos los perfiles. DNI o NIE de cada persona que vaya a firmar el contrato.
Trabajadores por cuenta ajena. Contrato de trabajo, las últimas tres nóminas y el informe de vida laboral, que se descarga en pocos minutos desde la
Seguridad Social. Este último es muy útil para comprobar la antigüedad real.
Autónomos. La última declaración de la Renta y las declaraciones trimestrales del año en curso. Así puedes ver si la actividad es regular o tiene altibajos importantes.
Contratos temporales o en periodo de prueba. No tienen por qué descartarse, pero sí conviene mirar la antigüedad acumulada en la vida laboral. Alguien que encadena contratos en el mismo sector desde hace años suele ser más estable de lo que parece.
Pensionistas. El certificado de la pensión, que acredita unos ingresos fijos y muy estables.
Estudiantes o personas sin ingresos propios. En estos casos lo razonable es pedir la documentación de un avalista solidario, normalmente un familiar.

Perfil	Documentación principal	Qué valorar
Asalariado	Contrato, últimas 3 nóminas, vida laboral	Tipo de contrato y antigüedad
Funcionario	Últimas nóminas, nombramiento	Muy alta estabilidad
Autónomo	Declaración de la Renta y trimestrales	Regularidad de ingresos
Pensionista	Certificado de pensión	Ingresos fijos y estables
Estudiante	Documentación del avalista	Solvencia del avalista

Eso sí, pide solo lo necesario para valorar la solvencia, no guardes copias más tiempo del imprescindible y, si descartas al candidato, elimina su documentación.

¿Cuál es la tasa de esfuerzo recomendable?

La tasa de esfuerzo es el porcentaje de los ingresos netos mensuales que el inquilino destinaría al alquiler. Es, probablemente, el indicador más útil para saber si la renta es asumible.

Como referencia, lo recomendable es que no supere el 30-35%. Por encima de ese nivel, cualquier imprevisto (una avería, una baja, una subida de precios) puede poner en riesgo el pago.

Veámoslo con un ejemplo. Alquilas tu piso por 1.100 € al mes y tienes dos candidatos:

Candidato A. Ingresa 3.300 € netos al mes con contrato indefinido. Su tasa de esfuerzo es del 33%: encaja perfectamente.
Candidato B. Ingresa 2.400 € netos al mes. Su tasa de esfuerzo sería del 46%, es decir, casi la mitad de su sueldo se iría en el alquiler. Aunque pueda pagar los primeros meses, el riesgo es mucho mayor.

Si el piso lo van a compartir dos personas que firman el contrato, debes sumar sus ingresos. Por otro lado, fijar una renta ajustada al mercado también ayuda: atrae a más candidatos y te permite elegir entre mejores perfiles.

¿Cómo comprobar si tiene deudas o impagos anteriores?

Los ingresos no lo dicen todo. Una persona puede ganar bien y, aun así, arrastrar deudas o tener un historial de impagos. Por ello, lo ideal es que tengas acceso a:

Ficheros de morosidad. Existen sistemas de información crediticia, regulados por el artículo 20 de la LOPDGDD, que registran deudas impagadas. Un particular no siempre puede consultarlos directamente, pero las empresas especializadas en alquiler (como somos en Wolo) sí trabajan con este tipo de verificaciones.
Referencias de anteriores propietarios. Pedir el contacto de su último casero y hacer una llamada rápida es una de las comprobaciones más reveladoras. ¿Pagaba puntual? ¿Dejó la vivienda en buen estado? ¿Tuvo problemas con la comunidad?, etc.
Coherencia de la documentación. Compara los datos entre sí: el nombre de la empresa en la nómina debe coincidir con el de la vida laboral, y las cantidades deben ser razonables para el puesto.

¿Qué señales de alarma deberías tener en cuenta antes de firmar?

Hay comportamientos que conviene analizar con calma antes de decidir alquilar tu vivienda a esa persona.

Se trata de una serie de señales de alarma que te permitirán descartar a posibles inquiokupas, esto es, inquilinos legales que, al tiempo, dejan de pagar voluntariamente:

Prisa excesiva por entrar. Querer firmar ese mismo día, sin visitar bien el piso, puede ser una señal de que algo no cuadra.
Ofrecer varios meses por adelantado en efectivo. A primera vista parece una ventaja, pero a veces sirve para evitar que se revise la documentación.
Reticencia a aportar documentos o referencias. Un buen inquilino entiende que le pidas información y suele tenerla preparada.
Documentación con incoherencias. Nóminas con formatos extraños, fechas que no cuadran o datos que no coinciden con la vida laboral.

Ninguna de estas señales es definitiva por sí sola. Sin embargo, si aparecen varias a la vez, lo prudente es seguir buscando. Tienes más información sobre la inquiokupación en este otro artículo.

¿Puedes pedir avales o garantías adicionales?

Puedes pedir avales o garantías adicionales, pero con límites. La LAU establece una fianza obligatoria de una mensualidad en los alquileres de vivienda. Además, en los contratos de vivienda habitual puedes pedir una garantía adicional, como un aval bancario o un depósito, que no puede superar dos mensualidades de renta.

Por tanto, las garantías ayudan, pero no sustituyen a una buena selección. Y conviene recordar que, con los últimos cambios normativos, los gastos de gestión del alquiler corren a cargo del propietario, tal y como te explicamos en este post.

¿Puedes rechazar a un candidato?

Como propietario, tienes libertad para elegir a tu inquilino, y la solvencia es un criterio totalmente legítimo. Por ello, puedes descartar una candidatura porque la tasa de esfuerzo es demasiado alta, porque la documentación no está completa o porque las referencias no son buenas.

¿Un inquilino solvente es de por sí una garantía de pago?

Desgraciadamente, no. Incluso el mejor perfil puede atravesar un despido, una enfermedad o un cambio de situación personal. Y, cuando aparece un impago, recuperar la vivienda puede llevarte meses, por no hablar del estrés que eso genera.

Por eso, la selección es el primer filtro, pero no el único. Muchos propietarios lo combinan con un seguro de impago o, mejor aún, con un servicio que les garantice el cobro mes a mes. También es una de las razones por las que cada vez más propietarios deciden alquilar con una inmobiliaria en lugar de hacerlo por su cuenta.

Checklist: cómo comprobar la solvencia de un inquilino paso a paso

Pide su DNI o NIE y la documentación según su perfil (nóminas, contrato, vida laboral, Renta…).
Calcula la tasa de esfuerzo: la renta no debería superar el 30-35% de sus ingresos netos.
Valora la estabilidad de sus ingresos: tipo de contrato, antigüedad o regularidad como autónomo.
Contrasta la documentación entre sí: empresa, fechas y cantidades deben coincidir.
Pide referencias de su anterior casero y llama.
Revisa las señales de alarma antes de firmar.
Protege tu cobro, aunque el perfil sea bueno: garantía adicional y cobro garantizado.

¿Por qué confiar en Wolo para determinar la solvencia de tu futuro inquilino?

Como has visto, comprobar la solvencia de un inquilino exige tiempo, criterio y saber qué números mirar, lo que no siempre es fácil. Por tanto, lo mejor es contar con el equipo especializado de Wolo, tanto antes de firmar como durante todo el contrato:

Un estudio de solvencia completo. Con nuestro estudio de solvencia validamos vida laboral, contrato, nóminas y referencias, y analizamos ingresos, historial de morosidad, tasa de esfuerzo y avales. Además, priorizamos a los candidatos con buenas referencias de otros propietarios.
Un scoring propio con resultados. Nuestro sistema de valoración nos ha permitido mantener la morosidad de los alquileres que gestionamos cerca del 0%. Eso sí, la última palabra siempre es tuya: te presentamos los mejores perfiles y tú eliges.
Cobro garantizado, pague o no el inquilino. Como hemos explicado, ni el mejor perfil está a salvo de un imprevisto. Por eso, con Alquiler Garantizado recibes tu renta cada mes, pague o no el inquilino, sin carencias y hasta recuperar la vivienda, desde el primer día.
Gestión del desahucio sin coste extra. Si llega un impago, no tienes que hacer nada. Nuestro equipo legal se encarga de la reclamación y de todo el proceso judicial para recuperar tu vivienda, y tú sigues cobrando hasta que la recuperes. Este servicio incluye también los gastos judiciales e indemnización por vandalismo de hasta 3.000 € en caso de impago.
Contratos con la normativa actualizada. Redactamos el contrato adaptado a los últimos cambios legales en materia de alquiler y vivienda para que estés protegido desde la firma.

Recuerda: elegir bien a tu inquilino es la mejor forma de prevenir problemas, pero asegurarte el cobro con Wolo es la mejor forma de no tenerlos nunca.

Si estás pensando en alquilar tu vivienda para larga estancia, agenda una llamada con nuestro equipo y sigue viviendo con total tranquilidad.