¿Cuáles son los beneficios fiscales por bajar el alquiler? - WOLO

Durante años, subir el alquiler al renovar solía ser la decisión más lógica: más renta y el mismo trato en el IRPF. En enero de 2026, sin embargo, el Gobierno anunció una bonificación del 100% para quien no subiera el precio al renovar, y desde entonces muchos propietarios se preguntan si les compensa congelar la renta.

Pues bien, como sabrás, el texto ya está aquí. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se publicó en el BOE el 7 de octubre y está en vigor desde el día 8. No obstante, llega con matices importantes respecto a lo anunciado y con una incógnita encima de la mesa: su convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.

En resumen: no subir el alquiler no da derecho al 100%, como se anunció en enero. Con el Real Decreto-ley 29/2026, mantener la renta conserva la reducción del 50%, subirla la rebaja hasta un mínimo del 15% y solo bajarla más de un 5% permite llegar a una reducción de entre el 70% y el 100%. Se aplica a los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, siempre que la Diputación Permanente convalide el decreto en la votación prevista para el 12 de noviembre.

Veamos qué cambia en las reducciones del IRPF por no subir (o bajar) el alquiler.

¿Qué beneficio fiscal tenía hasta ahora un propietario que no subía el alquiler?

Como sabemos, los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Sobre el rendimiento neto (lo que cobras menos los gastos deducibles), el artículo 23.2 de la Ley del IRPF permite aplicar una reducción si la vivienda es la residencia habitual del inquilino.

Hasta la aprobación del nuevo decreto, esa reducción era la que fijó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023:

Reducción general del 50%. Es la que aplicaba la gran mayoría de propietarios, sin importar si la renta subía, se mantenía o bajaba.
Reducción del 90%. Solo para nuevos contratos en zona tensionada en los que la renta bajara más de un 5% respecto al contrato anterior.
Reducción del 70%. Para viviendas alquiladas por primera vez en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o cedidas a administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro para alquiler social.
Reducción del 60%. Si la vivienda se había rehabilitado en los dos años anteriores.

Por su parte, los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservaban la antigua reducción del 60%.

Dicho esto, no subir el alquiler no tenía ningún premio fiscal específico. Fuera de las zonas tensionadas, el propietario que congelaba la renta y el que la subía aplicaban exactamente el mismo 50%.

¿Qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026?

El 2 de octubre, el Congreso tumbó los primeros decretos de vivienda (te lo contamos aquí). Sin embargo, tras convocar elecciones para el 29 de noviembre, el Gobierno volvió a aprobar las medidas el 6 de octubre.

La lógica del nuevo sistema es sencilla: premia a quien baja la renta y penaliza a quien la sube, en cualquier zona. Para viviendas alquiladas después del 1 de diciembre de 2026, quedaría así:

Si bajas la renta más de un 5%. La reducción es del 100% si renuevas con el mismo inquilino una vez terminado el plazo mínimo o las prórrogas, o si alquilas a otro con una renta inferior al índice de referencia. En el resto de casos, del 95% (zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años), del 90% (zona tensionada), del 85% (inquilino de 18 a 35 años) o del 70%.
Si mantienes la renta o la bajas menos de un 5%. La reducción se queda en el 50%.
Si subes la renta. La reducción baja según el porcentaje de la subida: 40% (hasta un 5%), 30% (del 5% al 10%), 25% (del 10% al 15%), 20% (del 15% al 20%) y solo un 15% si superas el 20%.
Si alquilas la vivienda por primera vez. El 100% si la renta es inferior al índice de referencia, con escalones del 95%, 90% u 85% en zona tensionada o con inquilinos jóvenes, y un 50% en el resto de casos.
Durante la prórroga tácita. Se introduce una reducción del 80% mientras dure la prórroga del artículo 10.1 de la LAU, siempre que la renta no supere el índice de referencia.

Si encajas en varios supuestos, se aplica el porcentaje más alto. Eso sí, los grandes tenedores quedan fuera de casi todas estas reducciones.

Tienes todos los requisitos en nuestras preguntas y respuestas sobre el decreto de vivienda.

¿No subir el alquiler da derecho al 100% de bonificación?

Aunque el anuncio de enero hablaba de una bonificación completa para quien no subiera la renta, el texto finalmente aprobado reserva el 100% para quien la baja más de un 5% y cumple el resto de requisitos.

Por tanto, el beneficio de no subir el alquiler es, sobre todo, evitar la penalización. Mantener la renta te permite conservar el 50%, mientras que subirla puede dejarte en el 40%, el 30% o incluso el 15%. Y si das un paso más y la bajas algo más de un 5%, puedes saltar al 70% o al 100%.

¿Cuánto se ahorra en la práctica? Un ejemplo con números

Imagina un piso alquilado por 1.000 € al mes (12.000 € al año) con 3.000 € de gastos deducibles. El contrato vence y vas a firmar uno nuevo con el mismo inquilino. Para simplificar, tomamos un tipo marginal orientativo del 37%.

Con el régimen anterior (Ley 12/2023), fuera de zona tensionada:

Mantener la renta: rendimiento neto de 9.000 €, tributas por 4.500 € y pagas unos 1.665 €. Te quedan 7.335 €.
Subir un 8% (1.080 €/mes): rendimiento neto de 9.960 €, tributas por 4.980 € y pagas unos 1.843 €. Te quedan 8.117 €.
Bajar un 6% (940 €/mes): rendimiento neto de 8.280 €, tributas por 4.140 € y pagas unos 1.532 €. Te quedan 6.748 €.

Con el Real Decreto-ley 29/2026:

Mantener la renta: igual que antes, te quedan 7.335 €.
Subir un 8%: la reducción cae al 30%, tributas por 6.972 € y pagas unos 2.580 €. Te quedan 7.380 €, apenas 45 € más que sin subir.
Bajar un 6%: reducción del 100%, no tributas por este rendimiento y te quedan 8.280 €.

Así, en este caso cobrar 720 € menos al año te dejaría unos 900 € más en el bolsillo que mantener la renta. Eso sí, depende de tu tipo marginal y tus gastos, por lo que lo mejor es hacer el cálculo en la calculadora fiscal de Wolo.

Situación al firmar	Ley 12/2023 (contratos hasta el 1/12/2026)	RDL 29/2026 (contratos desde el 2/12/2026)
Bajas la renta más de un 5%	90% en zona tensionada; 50% fuera	Del 70% al 100%, en cualquier zona
Mantienes la renta	50%	50%
Subes la renta	50%	Del 40% al 15%, según la subida
Alquilas por primera vez	70% (zona tensionada y joven de 18 a 35 años); 50% en el resto	Del 50% al 100% (100% si la renta es inferior al índice de referencia)
Prórroga tácita	La de tu contrato (50% o 60%)	80%, si la renta no supera el índice de referencia
Vivienda rehabilitada	60%	60%

¿Desde cuándo se aplican las nuevas reducciones?

Aunque el decreto está en vigor desde el 8 de octubre, la nueva escala solo se aplica a los contratos firmados a partir del 1 de diciembre de 2026. Los contratos celebrados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 mantienen el régimen de la Ley 12/2023, y los anteriores, la reducción del 60%.

Hay una excepción: la reducción del 80% por prórroga tácita también alcanza a contratos antiguos cuyo plazo mínimo de cinco años termine después del 1 de diciembre de 2026.

Además, el nuevo marco limita las actualizaciones anuales de renta hasta el 31 de diciembre de 2027: no se puede subir si la renta supera el índice de referencia y, a falta de acuerdo, la subida máxima es del 2%. Más detalles en nuestro resumen del nuevo decreto de vivienda.

¿Qué pasa si la Diputación Permanente no convalida el decreto?

Si la Diputación Permanente del Congreso no lo convalida, el decreto quedará derogado, aunque sin efectos retroactivos. Y como las nuevas reducciones solo se aplican a contratos firmados desde el 2 de diciembre, en ese escenario no llegarían a aplicarse: seguiría vigente el régimen de la Ley 12/2023, con su 50% general.

Por ello, si tu contrato vence en las próximas semanas, lo prudente es no tomar decisiones definitivas sobre la renta hasta conocer el resultado de la votación.

¿Cómo saber si te compensa no subir (o bajar) el alquiler?

No hay una respuesta única, ya que depende de tu contrato, tus gastos y tu tipo marginal. Por eso, antes de renovar, lo mejor es seguir estos pasos:

Revisa la fecha de tu contrato. Te dirá qué régimen aplicas y cuándo vence.
Calcula tu rendimiento neto real. Ingresos menos gastos deducibles del último año.
Comprueba tu zona y el índice de referencia. Ambos cambian el porcentaje de reducción.
Compara escenarios. Simula mantener, subir o bajar la renta, siempre después de impuestos.
Espera a la convalidación y documéntalo todo. Guarda el contrato anterior y su última renta actualizada: Hacienda puede pedírtelos.

¿Sigue siendo rentable el alquiler de larga duración si se convalida el decreto?

De hecho, si la Diputación Permanente del Congreso convalida este decreto, con el nuevo marco el alquiler de larga estancia se convierte en la modalidad con mejor trato fiscal:

Más reducción en el IRPF. Ajustando la renta en un nuevo contrato puedes reducir hasta el 100% del rendimiento, en cualquier zona y no solo en las tensionadas.
Un incentivo también para el inquilino. Los inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros recuperan una deducción estatal del 10% del alquiler, lo que atrae perfiles estables.
Ventaja frente a otras modalidades. El alquiler de temporada sigue fuera de la reducción, el turístico pasa a tributar un 10% de IVA en estancias de hasta 30 noches y los pisos vacíos tendrán una imputación de rentas más alta desde 2027.

Por tanto, la larga estancia sigue siendo rentable y, sobre todo, la opción más eficiente fiscalmente.

Fija tu renta con los números delante, no por intuición

Con el Real Decreto-ley 29/2026, subir el alquiler deja de ser automáticamente lo más rentable: mantener la renta te protege de la penalización y bajarla un poco puede dejarte más dinero neto. No obstante, todo depende de tu caso y de la convalidación.

En la inmobiliaria digital Wolo analizamos contigo la situación de tu vivienda antes de renovar o firmar un nuevo contrato, te ayudamos a fijar una renta adecuada, seleccionamos al mejor inquilino con un estudio de solvencia propio y redactamos la documentación conforme a la normativa vigente.

Además, con nuestro Alquiler Garantizado cobras tu renta puntualmente cada mes, pague o no pague el inquilino, sin carencias y hasta recuperar la vivienda.

Si estás pensando en renovar o alquilar tu piso, contacta con Wolo y descubre el Alquiler Garantizado: estudiaremos tu caso de forma personalizada para que obtengas la máxima rentabilidad por tu vivienda.