El Congreso tumba los dos decretos de vivienda: ¿cómo afecta la derogación a los propietarios de inmuebles?

Con un resultado de 172 votos a favor y 178 votos en contra, el primer decreto, y de 166 a favor y 184 en contra, el segundo, el Congreso de los Diputados ha rechazado en la votación de hoy 2 de octubre los dos reales decretos ley sobre vivienda presentado por el Gobierno. Al no contar con el respaldo de la mayoría de la Cámara, las normas quedan derogadas y sin efecto legal.

Esta resolución parlamentaria, supone un giro en el escenario inmobiliario: no se aplican las nuevas exigencias sobre renovaciones ni los preavisos de seis meses, pero tampoco entran en vigor las bonificaciones reforzadas en el IRPF.

En Wolo analizamos en detalle qué implica esta decisión para los arrendadores, cómo quedan tus contratos tras la derogación y de qué manera puedes seguir protegiendo la rentabilidad de tu alquiler sin depender de los cambios legislativos.

Resumen para propietarios: lo que debes saber, en dos minutos

Si quieres entender lo esencial tras el rechazo parlamentario de ambos decretos, estos son los cuatro puntos clave de la situación actual:

• Derogación inmediata: Al haber sido rechazados por el Congreso, ninguno de los dos decretos se mantiene vigente. Las medidas introducidas de forma provisional caen desde el momento de la votación.
• Se recupera el régimen fiscal anterior: desaparecen las reducciones ampliadas del nuevo decreto, entre ellas el 100%, el 95% y el 85%. Sin embargo, siguen existiendo las reducciones anteriores del 90%, 70%, 60% y 50%, además del 60% aplicable con carácter general a determinados contratos anteriores al 26 de mayo de 2023.
• Mantenimiento del régimen ordinario de la LAU: No aplican los seis meses de preaviso obligatorio para el propietario ni las renovaciones automáticas de cinco años. La duración de los contratos, prórrogas y preavisos vuelve a regularse estrictamente según el texto habitual de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• Alquiler de temporada y por habitaciones: Se rigen por la normativa previa de la LAU y el Código Civil, sin las limitaciones ni el régimen de supervisión específica planteado en el texto derogado.

El mapa legal tras la derogación: ¿qué normativa se aplica ahora a los alquileres?

La falta de acuerdo parlamentario devuelve el mercado del alquiler a la casilla de salida previa a la tramitación de estos decretos.

Duración de los contratos y preavisos

• Preavisos ordinarios: La comunicación para notificar la no renovación de un contrato al vencimiento de las prórrogas legales vuelve a ser de cuatro meses para el propietario y de dos meses para el inquilino, tal y como establece la LAU. Queda sin efecto la exigencia de seis meses.
• Duración y prórrogas: Los contratos de vivienda habitual mantienen la duración mínima legal de cinco años cuando el arrendador es persona física (o siete años si es persona jurídica), junto a los tres años de prórroga tácita ordinaria. No se aplica la prórroga extraordinaria de 2 años para contratos que terminen antes del 31 de diciembre de 2028.
• Excepción por uso propio o familiar: Se mantiene plenamente vigente el derecho del propietario a denegar la prórroga si requiere el inmueble para residencia habitual propia o de familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (o para su cónyuge tras sentencia de divorcio), siempre que la cláusula esté recogida en el contrato y haya transcurrido el primer año desde su firma.

¿Qué ocurre con la fiscalidad en la declaración de la Renta?

El rechazo de los decretos elimina la ampliación de los incentivos fiscales introducida por el Real Decreto-ley 26/2026. En consecuencia, dejan de aplicarse hacia el futuro los nuevos porcentajes y condiciones incorporados por esa norma, incluido el nuevo acceso a reducciones del 100%, 95% y 85%.

Así, vuelve a aplicarse el régimen anterior del artículo 23.2 de la Ley del IRPF:

• Reducción del 90%: para un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona tensionada cuando la renta inicial se reduzca más de un 5% respecto a la última renta actualizada del contrato anterior.
• Reducción del 70%: para determinadas primeras incorporaciones al alquiler en zonas tensionadas destinadas a jóvenes de entre 18 y 35 años, así como para ciertos alquileres sociales o vinculados a programas públicos.
• Reducción del 60%: cuando se hayan realizado actuaciones de rehabilitación fiscalmente admisibles durante los dos años anteriores a la celebración del contrato.
• Reducción general del 50%: para los restantes contratos celebrados después del 26 de mayo de 2023.

Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 mantienen, con carácter general, la reducción del 60% correspondiente al régimen transitorio.

Alquiler de temporada y por habitaciones: situación normativa

La derogación de ambos decretos elimina las nuevas restricciones administrativas sobre estas modalidades:

• Alquiler de temporada: Continúa regulándose conforme al artículo 3 de la LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual). Aunque no se aplican los nuevos controles del decreto, sigue siendo obligatorio que el contrato refleje con claridad la causa que justifica la estancia temporal.
• Alquiler por habitaciones: Vuelve a regirse de forma general por el Código Civil, sin la limitación agregada de precios de referencia asignados a la vivienda completa que planteaba el texto rechazado.

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Preguntas frecuentes de propietarios

¿Qué ocurre con un contrato que haya firmado mientras el decreto estuvo publicado antes de la votación?

La derogación no anula automáticamente los contratos ni los efectos producidos durante el corto periodo de vigencia. Deben respetarse las cláusulas válidamente acordadas y analizarse qué derechos nacieron bajo las normas entonces aplicables.

Por eso, un contrato firmado entre la entrada en vigor y la derogación no puede considerarse automáticamente sometido en todos sus aspectos al régimen anterior. La fecha del contrato, sus cláusulas y los efectos ya producidos deben examinarse individualmente.

¿Qué sucede si el inquilino solicitó una prórroga extraordinaria antes de la derogación?

Las solicitudes presentadas válidamente mientras el primer decreto estuvo vigente no deberían considerarse anuladas de manera automática. La derogación produce efectos hacia el futuro, pero normalmente no elimina los derechos o situaciones jurídicas que ya se hubieran generado.

Una vez más, será necesario comprobar la fecha de la solicitud, si el inquilino cumplía los requisitos exigidos y si la prórroga llegó a producir efectos antes de la derogación.

¿Desaparece cualquier posibilidad de que el inquilino solicite una prórroga extraordinaria?

No. El rechazo de los decretos elimina la nueva prórroga general de hasta dos años y la renovación automática planteada por el segundo decreto, pero se mantienen las prórrogas extraordinarias que ya contemplaba la LAU.

Un inquilino que acredite vulnerabilidad social y económica puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año cuando el propietario sea un gran tenedor.

Además, si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado, el inquilino puede solicitar prórrogas anuales por un máximo de tres años, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas legalmente.

¿Tengo que preavisar con seis meses de antelación si no quiero renovar mi contrato?

No. Al haberse rechazado el decreto que introducía esta exigencia, el plazo de notificación formal para el propietario vuelve a ser el fijado por la LAU: cuatro meses de antelación respecto a la finalización de las prórrogas legales.

¿Puedo aplicarme la deducción del 100% o del 95% en el IRPF si bajo el precio del alquiler en una zona tensionada?

Para los contratos celebrados después de la derogación, no. Las reducciones del 100% y del 95% introducidas por el primer decreto dejan de aplicarse al no convalidarse la norma.

Si el contrato se firmó durante el breve periodo en el que el decreto estuvo vigente, conviene analizarlo individualmente antes de descartar o aplicar estos porcentajes, porque la derogación no elimina automáticamente todos los efectos producidos durante la vigencia de la norma.

¿Sigue existiendo la reducción del 90% si bajo la renta más de un 5%?

Sí. La reducción del 90% ya existía antes de los decretos rechazados y continúa formando parte del régimen ordinario del IRPF.

Puede aplicarse cuando el mismo propietario firma un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y reduce la renta inicial en más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, cuando corresponda, su actualización anual.

¿Puedo subir libremente la renta al firmar un nuevo contrato?

Si el inmueble se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, la nueva renta puede quedar limitada por la renta del contrato anterior actualizada y, en determinados casos, por el sistema estatal de índices de referencia.

Antes de fijar un nuevo precio hay que comprobar la ubicación de la vivienda, si ha estado alquilada durante los últimos cinco años, la condición del propietario y las reglas específicas aprobadas en la comunidad autónoma.

¿Qué ocurre con la actualización anual de la renta?

La caída del primer decreto elimina el límite extraordinario del 2% y la prohibición de actualizar determinadas rentas que superasen el índice de referencia introducidos por esa norma.

Esto no permite aplicar cualquier subida. La actualización debe estar prevista expresamente en el contrato y realizarse en la fecha en la que se cumpla cada anualidad. También deberá respetar el índice o límite legal que corresponda, incluido el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento cuando resulte aplicable.

¿Puedo pasar la vivienda a alquiler de temporada para evitar la LAU o los límites de precio?

Debe existir una causa que explique por qué el inquilino necesita la vivienda durante un periodo limitado, como estudios, un desplazamiento laboral o un tratamiento médico. Además, deben comprobarse las normas autonómicas y locales, que pueden imponer requisitos adicionales.

¿Cómo afecta la derogación a los desahucios por impago?

Al derogarse las medidas extraordinarias del decreto, los procedimientos de desahucio por impago se gestionan bajo el procedimiento ordinario de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, los retrasos en los juzgados siguen siendo habituales.

Por eso, la forma más segura de proteger tus ingresos es contratar el servicio de Alquiler Garantizado de Wolo, que te asegura el cobro de tu renta el día 12 de cada mes, pague o no pague el inquilino.

¿La caída de los decretos elimina los límites de las zonas tensionadas?

No. Las zonas de mercado residencial tensionado y sus principales efectos proceden de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, que continúa vigente, y no de los decretos recién derogados.

Por tanto, pueden seguir aplicándose límites sobre la renta de los nuevos contratos, prórrogas extraordinarias, obligaciones de información y condiciones específicas para grandes tenedores.

¿Quién debe pagar los gastos de la agencia inmobiliaria?

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato continúan siendo responsabilidad del propietario.

Esta obligación fue introducida por la Ley por el Derecho a la Vivienda y no depende de los dos decretos rechazados. Por tanto, su derogación no permite trasladar estos gastos al inquilino.

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