Nuevo decreto de vivienda 2026: qué está en vigor y cómo afecta a los propietarios

Después de que el pasado 2 de octubre el Congreso tumbara los dos reales decretos ley sobre vivienda y Pedro Sánchez convocara elecciones anticipadas para el 29 de noviembre, el Gobierno ha aprobado dos nuevos textos con algunas modificaciones respecto a los anteriores.

El primero, el Real Decreto-ley 29/2026, se ha publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 y está en vigor desde el 8 de octubre. Su vigencia es provisional: debe ser convalidado en un plazo máximo de 30 días por la Diputación Permanente del Congreso, el órgano que asume las funciones de la Cámara mientras las Cortes están disueltas. Todavía no hay fecha para esa votación.

El segundo, el Real Decreto-ley 28/2026, regula la renovación automática de los contratos de alquiler y todavía no está en vigor: lo hará el 15 de noviembre de 2026, salvo que la Diputación Permanente lo derogue antes.

Qué está en vigor y qué no, a 8 de octubre de 2026:

• En vigor, pendiente de convalidación: incentivos fiscales en el IRPF, prórroga extraordinaria de hasta dos años, límite del 2% a la actualización de rentas, nueva regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, y medidas sobre impagos.
• Todavía no está en vigor: renovación automática por cinco o siete años, preaviso de seis meses e indemnización al inquilino.
• No cambia: la duración mínima, las prórrogas y los preavisos ordinarios de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Actualizaremos este artículo en cuanto se produzca la votación.

En Wolo explicamos cómo les afecta este escenario y qué conviene revisar antes de renovar un contrato, actualizar la renta o cambiar la modalidad de alquiler.

Resumen para propietarios: lo que debes saber, en dos minutos

Si quieres entender lo esencial, estas son las medidas del primer decreto que se aplican desde su entrada en vigor:

• Los incentivos fiscales pueden mejorar la rentabilidad después de impuestos. Rebajar la renta más de un 5% al firmar un nuevo contrato permite acceder a reducciones del rendimiento del alquiler en el IRPF de hasta el 100%, en cualquier zona. Según tu tipo impositivo y tus gastos, cobrar menos renta puede dejarte más dinero neto. Se aplican a los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026.
• Se aplicará una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que terminen antes del 31 de diciembre de 2028. Para acceder a ella, el inquilino debe estar al corriente de pago, además de cumplir las condiciones relativas al contrato. El propietario solo podrá rechazar esa prórroga en ciertas situaciones, como necesitar la vivienda para sí mismo o para algunos de sus familiares.
• El alquiler de temporada y por habitaciones queda más regulado. La temporalidad debe responder a una causa real, expresamente recogida y acreditable. Además, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa, con límites adicionales en zonas tensionadas.
• Los impagos siguen permitiendo acudir al juzgado, pero la vulnerabilidad puede impedir el lanzamiento. El decreto introduce la intervención de la Administración para ofrecer una alternativa habitacional o asumir las cantidades debidas en los términos previstos por la norma.
• La subida anual de la renta tiene tope hasta finales de 2027. Si la renta supera el índice de referencia, no se puede subir. En el resto de casos, la subida se pacta y, sin acuerdo, no puede superar el 2%.
• La renovación automática y la indemnización al inquilino todavía no se aplican. Dependen del segundo decreto, que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026 si no es derogado antes.

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Nuevas reducciones del IRPF por alquiler: qué prevé el decreto y desde cuándo se aplican

La aprobación del Real Decreto-ley 29/2026 confirma la reforma del régimen de reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual en la declaración de la Renta. La clave de este sistema es que fijar el precio más alto posible deja de ser la opción más rentable cuando se analiza la fiscalidad final.

Nuevo contrato sobre una vivienda que ya estaba alquilada

El Real Decreto-ley 29/2026 reforma las reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual en la declaración de la Renta.

Se aplican a los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026; los anteriores conservan su régimen actual. La clave del sistema es que fijar el precio más alto posible puede dejar de ser la opción más rentable cuando se analiza la fiscalidad final.

• Reducción del 100%: Cuando el nuevo contrato incluya una rebaja superior al 5% y se firme con el mismo inquilino tras terminar el plazo mínimo de cinco años o las prórrogas legales, en cualquier zona. También se aplica con otro inquilino si, además de la rebaja, la renta inicial es inferior al máximo del sistema de referencia.
• Reducción del 95%: Cuando la rebaja sea superior al 5%, la vivienda esté en una zona tensionada y el inquilino tenga entre 18 y 35 años, siempre que no corresponda el 100%.
• Reducción del 90%: Cuando la rebaja sea superior al 5% y la vivienda esté en una zona tensionada, siempre que no correspondan los porcentajes superiores.
• Reducción del 85%: Cuando la rebaja sea superior al 5% y el inquilino tenga entre 18 y 35 años, siempre que no correspondan los porcentajes superiores.
• Reducción del 70%: Cuando la rebaja sea superior al 5% en los restantes casos de esta categoría.
• Reducción del 50%: Cuando la renta inicial no supere la última renta del contrato anterior, actualizada cuando proceda, y no corresponda una reducción superior.

Si el nuevo contrato incrementa la renta respecto a la anterior actualizada, este bloque establece porcentajes del 40%, 30%, 25%, 20% o 15%, en función de la magnitud de la subida. Antes de pactarla, también hay que comprobar los límites legales del precio.

Viviendas que se alquilan por primera vez

Si el propietario no es gran tenedor, la reducción es del 100% cuando la renta inicial sea inferior al máximo del sistema de referencia aplicable, sin necesidad de que la vivienda esté en zona tensionada.

Cuando no se cumple esa condición, el decreto contempla un 95% para viviendas en zona tensionada alquiladas a personas de 18 a 35 años, un 90% en zona tensionada y un 85% para inquilinos de 18 a 35 años. Si no se da ninguno de esos supuestos, la reducción es del 50%.

Programas públicos, rehabilitación y prórrogas tácitas

También se contempla una reducción del 70% para determinados alquileres sociales o vinculados a programas públicos, y una del 60% cuando la vivienda haya sido rehabilitada en los términos fiscales exigidos durante los dos años anteriores al contrato.

Durante determinadas prórrogas tácitas del artículo 10.1 de la LAU, el decreto prevé una reducción del 80% si la renta inicial no supera el límite de referencia en el momento de la prórroga y el arrendador no es gran tenedor. Si concurren varias reducciones, la norma establece la aplicación de la de mayor cuantía.

Esta reducción alcanza también a los contratos anteriores cuyo plazo mínimo de cinco años termine después del 1 de diciembre de 2026.

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Para entender el impacto real, veamos el ejemplo de una vivienda cuyo contrato termina y se renueva con el mismo inquilino después del 1 de diciembre de 2026:

• Escenario 1 (mantener la renta actual: 1.500 €/mes):
  Genera un ingreso bruto de 18.000 €/año. Aplicando los gastos deducibles ordinarios y la reducción base del 50%, el rendimiento neto real que le queda al propietario tras pagar impuestos es de 12.633 €/año.
• Escenario 2 (bajar la renta a 1.424 €/mes):
  Al rebajar la renta un 5,07% y firmar el nuevo contrato con el mismo inquilino, el propietario accede a la reducción del 100% sobre el rendimiento que tributa en el IRPF. Su rendimiento neto tras impuestos asciende a 14.588 €/año.

Conclusión:

En este ejemplo, el propietario cobraría 912 € menos de renta al año, pero obtendría 1.955 € más después de la liquidación del IRPF.

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Duración de contratos: qué sigue vigente y qué cambia

Mientras el segundo decreto no entre en vigor (lo más probable es que la Diputación Permanente no lo convalide), no se modifican los plazos de duración ni los preavisos ordinarios de la LAU:

• Preavisos: Se mantienen los plazos fijados por la LAU: cuatro meses para el propietario y dos para el inquilino para notificar la no renovación. El preaviso de seis meses pertenece al segundo decreto.
• Prórrogas ordinarias: Los contratos de vivienda habitual continúan con la duración mínima de cinco años (o siete años si el arrendador es persona jurídica) y sus correspondientes tres años de prórroga tácita ordinaria (cuando ninguna parte comunica formalmente su decisión de poner fin al contrato).
• Recuperación de la vivienda: Se mantiene intacta la excepción que permite al propietario recuperar el inmueble antes del fin del contrato si lo requiere para residencia habitual propia o de familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial), siempre que conste en el contrato y que haya transcurrido un año desde su firma.

La prórroga extraordinaria de hasta dos años

La prórroga extraordinaria de hasta dos años afecta a los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028.

El inquilino debe solicitar formalmente dicha prórroga extraordinaria, estar al corriente de pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. La ampliación se concede por anualidades, hasta un máximo de dos años, manteniendo las condiciones del contrato.

El propietario está obligado a aceptarla salvo en las excepciones previstas: acuerdo distinto entre las partes, firma de un nuevo contrato o necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda, aunque esa posibilidad no figurase en el contrato.

Tampoco se aplica si se pacta la renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior a la vigente. Querer vender la vivienda no figura entre las excepciones.

En zonas de mercado residencial tensionado sigue aplicándose con preferencia la prórroga de hasta tres años del artículo 10.3 de la LAU, que es incompatible con esta ampliación.

Actualización de rentas: también hay límites extraordinarios

El primer decreto establece reglas para las actualizaciones anuales que correspondan desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027.

Si la renta supera el máximo aplicable del sistema de referencia, no procede un incremento. En los demás casos, el texto contempla el nuevo pacto entre las partes y, en su ausencia, un máximo del 2%. La revisión debe comprobarse junto con la cláusula contractual y los restantes límites legales aplicables.

Alquiler de temporada y por habitaciones: qué cambia

La temporalidad debe ser real y demostrable

Un contrato temporal debe identificar expresamente la causa del desplazamiento del inquilino desde su domicilio habitual. Un traslado laboral, estudios o un tratamiento médico pueden justificarlo si responden a una necesidad verdaderamente temporal y acreditable.

El nombre del contrato no determina su naturaleza. La carga de probar la causa corresponde al arrendador. Si no existe una temporalidad debidamente prevista, el contrato puede quedar sometido al régimen de vivienda habitual desde su formalización.

La nueva regulación fija, como regla general, una duración superior a 31 días y no mayor de doce meses, con las salvedades previstas cuando persiste la causa.

Si se encadenan más de dos contratos temporales seguidos con el mismo inquilino en la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual. Además, en contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda, la renta no puede subir por encima del IRAV.

Las habitaciones no permiten superar el precio de la vivienda completa

La suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos no puede superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa. En zonas tensionadas deben respetarse, además, los límites legales correspondientes.

Por tanto, dividir el alquiler en habitaciones no permite eludir los controles de precio. La regulación también debe revisarse junto con las disposiciones autonómicas aplicables.

¿Qué ocurre con los contratos temporales existentes?

Los contratos de temporada anteriores a la entrada en vigor mantienen el régimen que les correspondía hasta finalizar su duración pactada, conforme a la disposición transitoria. El texto prevé su extinción sin prórroga; un arrendamiento temporal renovado queda sujeto a la nueva regulación.

Gastos, garantías y otras obligaciones del propietario

El decreto cambia también varias reglas del día a día del contrato:

1. Tributos: en ningún caso pueden imponerse al inquilino los tributos asociados a la vivienda, como el IBI, salvo que él sea el obligado tributario.
2. Honorarios: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino.
3. Seguro de impago: no se puede exigir al inquilino que lo contrate. El propietario sí puede contratar su propia cobertura.
4. Garantía adicional: máximo dos mensualidades en vivienda habitual y una en alquiler temporal.
5. Desistimiento: el inquilino puede dejar el contrato a partir de los seis meses, avisando con 30 días, sin indemnizar al propietario.
6. Reparaciones: si el inquilino requiere por escrito una reparación necesaria con presupuesto, el propietario tiene 15 días naturales para responder. Si no lo hace, el inquilino puede repararlo y descontarlo de la renta.
7. Fin del contrato: las partes deben firmar un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma, se presume que se entregó en buen estado.
8. Anuncios: la oferta debe indicar el índice de referencia si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta donde exista y si el arrendador es gran tenedor.

¿Qué cambiaría el segundo decreto desde el 15 de noviembre?

Si el Real Decreto-ley 28/2026 llega a entrar en vigor el 15 de noviembre de 2026:

• Renovación automática: al vencer el contrato o sus prórrogas, se renovaría por periodos de cinco años (siete si el arrendador es una empresa), salvo aviso en contra.
• Preaviso del propietario: pasaría de cuatro a seis meses. Si en esa fecha quedan menos de seis meses para el vencimiento, se podrá seguir avisando con cuatro.
• Indemnización: el propietario que no renueve deberá pagar la mayor de dos cantidades: doce mensualidades calculadas con el valor superior del índice de referencia, o una mensualidad por cada año de residencia del inquilino. No se paga, entre otros casos, si el propietario necesita la vivienda para sí o su familia.

Los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre de 2026 conservan su validez y no dan lugar a indemnización.

Preguntas frecuentes de propietarios

¿Desde cuándo se aplica el nuevo decreto de vivienda?

Desde el 8 de octubre de 2026. Ese día entró en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, de forma provisional hasta que lo vote la Diputación Permanente. Las nuevas reducciones del IRPF se aplican a contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, y la renovación automática del segundo decreto no entrará en vigor hasta el 15 de noviembre de 2026.

¿Tengo que renovar si mi contrato termina este año?

Depende. La renovación automática por cinco años pertenece al segundo decreto, que todavía no está en vigor. Pero el primero permite a tu inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si el contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028 y está al corriente de pago. Si no la solicita, o concurre alguna excepción, el contrato finaliza según la LAU, siempre que notifiques la no renovación en forma y plazo.

¿Si bajo la renta más de un 5% puedo acceder al 100% de reducción?

Sí, si cumples el resto de requisitos: no ser gran tenedor y firmar el nuevo contrato con el mismo inquilino al terminar el plazo mínimo o las prórrogas, o con un inquilino nuevo si la renta queda por debajo del máximo del sistema de referencia. No hace falta que la vivienda esté en zona tensionada. Si no encajas en esos supuestos, la reducción puede ser del 95%, 90%, 85% o 70%.

Se aplica a contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026. Que te compense depende de tu tipo impositivo y de tus gastos: simúlalo en nuestra Calculadora fiscal para propietarios.

¿Qué ocurre con la actualización anual de la renta?

Hasta el 31 de diciembre de 2027, no es posible subir el alquiler si la renta actual supera el máximo del sistema de referencia. El decreto contempla la negociación entre propietario e inquilino, pero, en ausencia de acuerdo, la subida máxima permitida es del 2%, siempre y cuando el contrato recoja la posibilidad de actualizar la renta.

Si el inquilino deja de pagar, ¿puedo solicitar el desahucio?

Sí, puedes acudir al procedimiento judicial por impago. Sin embargo, presentar la demanda no garantiza que pueda ejecutarse el lanzamiento si se acredita vulnerabilidad económica.

En ese caso, el decreto establece que la Administración debe ofrecer una alternativa habitacional adecuada o pagar todas las cantidades debidas y las costas. Dispone de dos meses desde la notificación; durante ese plazo se suspende el procedimiento.

Si se paga íntegramente, termina el procedimiento por enervación y continúa el contrato. Si transcurre el plazo sin alojamiento ni pago, la Administración se subroga en la posición deudora y se impide el lanzamiento en las condiciones previstas, manteniendo el contrato hasta su expiración mientras subsista la vulnerabilidad.

¿Ser propietario de una o dos viviendas permite desalojar siempre?

No siempre. El decreto distingue dos situaciones. En los desahucios por impago con un inquilino vulnerable se aplica el mecanismo anterior, tengas las viviendas que tengas: la Administración debe dar una alternativa o pagar la deuda. En el resto de procedimientos, la suspensión del desahucio por vulnerabilidad no se aplica cuando el propietario es una persona física titular de dos viviendas o menos.

¿Puedo recuperar el piso si lo necesito para mí o para un familiar?

Sí. La excepción por necesidad de uso propio o familiar en primer grado de consanguinidad (o para cónyuge tras sentencia de divorcio) se mantiene totalmente protegida por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Prevalece al vencimiento de las anualidades, siempre que la causa esté prevista en el contrato y se comunique en tiempo y forma.

Para oponerte a la prórroga extraordinaria de dos años, el decreto no exige que la causa figurase en el contrato, siempre que la necesidad sea real y acreditada.

¿Puedo pasar a temporada o habitaciones para evitar los topes?

Puedes seguir utilizando el alquiler de temporada o por habitaciones, pero el decreto exige acreditar por escrito la causa real de la temporalidad (estudiantes, trabajo temporal o tratamiento médico).

En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa. Si la causa de temporalidad no consta en el contrato o no es real, el contrato se rige como arrendamiento de vivienda habitual desde su firma.

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