Barcelona prohibirá los pisos turísticos a partir de 2028: ¿qué supondrá esto para los propietarios?
Wolo
16 de septiembre de 2026
11 min lectura
Barcelona se prepara para decir adiós a los pisos turísticos. El Ayuntamiento prevé que, a partir de noviembre de 2028, las cerca de 10.000 viviendas que actualmente cuentan con autorización para alojar turistas dejen de desarrollar esta actividad.
La medida busca que una parte de estos inmuebles vuelva a utilizarse como vivienda habitual, ya sea mediante el alquiler de larga duración, la venta o el uso por parte de sus propietarios.
Por supuesto, cada propietario podrá decidir qué hacer con su vivienda. Lo que cambiará será la posibilidad de seguir explotándola como alojamiento turístico una vez termine la autorización correspondiente.
En este artículo de Wolo analizamos en detalle las causas, las consecuencias y las opciones que tendrán los propietarios que ahora mismo destinan sus viviendas a dicha actividad económica.
Los antecedentes: más de diez años limitando los pisos turísticos
Para entender la medida de 2028 hay que volver a 2014. Aquel año, Barcelona aprobó una moratoria que impedía conceder nuevas licencias de alojamiento turístico.
Posteriormente llegó el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos, más conocido como PEUAT. Este instrumento organizó la implantación de los alojamientos turísticos según la presión existente en cada zona y cerró la puerta a nuevas aperturas de pisos turísticos en la ciudad.
Durante estos años, el Ayuntamiento también ha intensificado la inspección de alojamientos ilegales. Tanto que entre 2015 y 2024 se recuperaron 3.743 pisos turísticos ilegales para el mercado residencial.
El consistorio abrió ese mismo año 2.457 expedientes por posibles incumplimientos relacionados con alojamientos turísticos. De ellos, 873 terminaron en sanciones de entre 3.000 y 300.000 euros.
Por tanto, la decisión de 2028 puede entenderse como un paso más dentro de una política que comenzó limitando nuevas licencias, continuó persiguiendo la oferta ilegal y ahora pretende eliminar también los pisos turísticos autorizados.
¿Por qué Barcelona ha decidido prohibir los pisos turísticos?
La decisión del Ayuntamiento de Barcelona no apareció de la noche a la mañana. Como decimos, Barcelona lleva más de una década intentando limitar el crecimiento de los alojamientos turísticos y reducir su impacto sobre el mercado residencial.
El principal problema es sencillo de entender: los pisos turísticos no suelen ser viviendas nuevas, sino inmuebles que antes podían destinarse a personas que querían vivir en la ciudad. Cuando una vivienda pasa al mercado turístico, deja de estar disponible para el alquiler residencial.
Dicho esto, el aumento del número de viviendas turísticas no es la única razón de la crisis habitacional en Barcelona. El aumento de los precios también está relacionado con la falta de nueva construcción, la escasez de vivienda pública, la elevada demanda, el crecimiento de los hogares y las condiciones económicas.
A esta situación se suman otras consecuencias que el Gobierno catalán menciona al justificar la regulación: problemas de convivencia vecinal, saturación de servicios e infraestructuras, transformación del comercio local, gentrificación y pérdida de población residente en las zonas con mayor presión turística.
¿Cuándo desaparecerán los pisos turísticos en Barcelona?
La fecha clave es noviembre de 2028. El Ayuntamiento ha anunciado que no renovará las licencias de las viviendas de uso turístico cuando finalice el periodo transitorio establecido por la Generalitat. Para hacerlo, prevé adaptar el planeamiento urbanístico de la ciudad y dejar de considerar compatible el uso turístico en viviendas.
Hasta entonces, los alojamientos turísticos que dispongan de autorización y cumplan la normativa podrán continuar con su actividad. Por tanto, no estamos ante una prohibición inmediata, sino ante un proceso que tiene un horizonte concreto.
A partir de esa fecha, los propietarios deberán dejar de ofrecer sus viviendas como pisos turísticos, salvo que alguna situación particular permita acogerse a la ampliación excepcional prevista por la normativa. Esta posibilidad deberá solicitarse y justificarse de forma individual, por lo que no equivale a una renovación automática de la licencia.
¿Qué normativa permite adoptar esta medida?
La decisión del Ayuntamiento de Barcelona se apoya en el Decreto ley 3/2023 de la Generalitat de Cataluña, aprobado para regular las viviendas turísticas en municipios con problemas de acceso a la vivienda o con una elevada concentración de este tipo de alojamientos.
La norma establece que estos municipios deben contar con una licencia urbanística previa para permitir el uso turístico de una vivienda. Además, el planeamiento municipal tiene que admitir expresamente esta actividad y justificar que existe suficiente suelo destinado a vivienda habitual.
Las licencias tienen una duración de cinco años y solo pueden prorrogarse si el planeamiento urbanístico permite mantener el uso turístico. También se fija un límite máximo de diez viviendas turísticas por cada cien habitantes.
Para los pisos que ya estaban autorizados cuando la norma entró en vigor se estableció un periodo transitorio de cinco años. Como el decreto comenzó a aplicarse el 9 de noviembre de 2023, el plazo general termina en noviembre de 2028.
Es más, en marzo de 2025, el Tribunal Constitucional avaló las principales medidas del decreto. Aunque todavía pueden producirse reclamaciones o procedimientos relacionados con su aplicación, el marco legal que permite limitar las licencias sigue vigente.
Una medida que ya se extiende más allá de Barcelona
La presión sobre los pisos turísticos ya no afecta únicamente a la capital catalana. Las restricciones aplicadas en Barcelona han provocado que parte de la oferta se desplace hacia municipios cercanos, especialmente a aquellos que cuentan con buenas conexiones de transporte.
Tanto es así que cinco de los doce municipios que limitan con Barcelona también tienen intención de eliminar sus pisos turísticos en 2028:
- L’Hospitalet de Llobregat, con 523 viviendas turísticas.
- Sant Adrià de Besòs, con 280.
- Cornellà de Llobregat, con 89.
- Esplugues de Llobregat, con 18.
- Sant Feliu de Llobregat, con 15.
El caso más representativo es el de L’Hospitalet. Cuando Barcelona cerró la puerta a nuevas licencias, la oferta turística creció al otro lado de la frontera municipal. En algunas zonas llegaron a abrirse alojamientos a pocos metros de Barcelona, aprovechando la proximidad y la conexión con el centro de la ciudad.
Por este motivo, L’Hospitalet ha decidido no permitir nuevas aperturas en todo el municipio y cerrar los establecimientos existentes cuando llegue 2028.
Otros municipios han elegido caminos diferentes. El Prat de Llobregat y Sant Cugat, por ejemplo, conservarán por ahora su oferta, aunque con condiciones restrictivas para autorizar nuevos alojamientos.
Esta variedad de decisiones confirma que la normativa catalana no impone una prohibición idéntica en todos los municipios. Son los ayuntamientos los que deben decidir, a través de su planeamiento urbanístico, cuántos pisos turísticos admiten, dónde pueden estar y bajo qué condiciones.
¿Prohibir los pisos turísticos bajará el precio del alquiler en Barcelona?
Ese es uno de los grandes interrogantes. El objetivo municipal es recuperar unas 10.000 viviendas para uso residencial, pero no todas acabarán necesariamente en el mercado del alquiler.
Algunos propietarios las pondrán en alquiler de larga duración, mientras que otros pueden decidir venderlas, utilizarlas como vivienda propia o destinarlas a familiares. También habrá inmuebles que necesiten reformas antes de poder alquilarse de manera estable.
Por tanto, la medida puede contribuir a ampliar la oferta residencial, pero no garantiza por sí sola una bajada generalizada de los precios. Su efecto dependerá de cuántas viviendas se incorporen realmente al alquiler y de cómo evolucionen el resto de factores que condicionan el mercado.
¿Qué escenarios barajar si se prohíben los pisos turísticos pero se mantienen los topes a los precios?
Si se eliminan los pisos turísticos mientras siguen vigentes los topes al alquiler, el resultado no tiene por qué ser que esas 10.000 viviendas pasen directamente al alquiler habitual. Así, los escenarios más plausibles son los siguientes:
1. Parte de las viviendas pasarán al alquiler de larga duración
Será la opción natural para los propietarios que quieran seguir obteniendo ingresos periódicos sin vender su vivienda. Esto ampliaría la oferta de alquiler residencial y podría aliviar parcialmente la presión del mercado.
Sin embargo, al estar Barcelona declarada zona tensionada, la renta inicial puede quedar condicionada por el contrato anterior o por el índice estatal de referencia, según el caso. Esto limita la rentabilidad que el propietario puede obtener frente al alquiler turístico.
2. Aumentará la oferta, pero los precios apenas bajarán
Aunque entren nuevas viviendas en el mercado, 10.000 pisos, en el fondo, representan una proporción reducida dentro del parque residencial de Barcelona. Además, no se incorporarían todas a la vez ni necesariamente al mismo tipo de alquiler.
En un mercado con una demanda muy elevada, el aumento de la oferta puede ayudar a frenar futuras subidas sin provocar una bajada inmediata de los precios. El efecto también variará por barrios: podría notarse más en las zonas donde actualmente se concentran los alojamientos turísticos.
3. Algunos propietarios venderán sus viviendas
Si el alquiler residencial sujeto a limitaciones ofrece una rentabilidad que el propietario considera insuficiente, puede decidir vender la vivienda. Esto aumentaría la oferta de vivienda en compraventa, así que no facilitaría el acceso a quienes buscan un alquiler, más bien, al revés.
4. Crecerá el alquiler de temporada
Otro escenario probable es que algunos propietarios intenten pasar al alquiler temporal, especialmente si consideran que ofrece más flexibilidad o una renta superior.
El alquiler de temporada solo es válido si existe una causa justificada (estudios, desplazamientos laborales o tratamientos médicos). Ante los nuevos controles autonómicos y estatales para perseguir el uso fraudulento de esta modalidad en zonas tensionadas como Barcelona, los propietarios deben ser muy rigurosos con la acreditación documental para evitar sanciones.
Si una parte importante de los antiguos pisos turísticos termina en este mercado, el aumento de la oferta de alquiler permanente sería inferior al esperado.
5. Algunas viviendas quedarán vacías o pasarán a uso propio
Determinados propietarios pueden preferir mantener la vivienda desocupada, utilizarla personalmente o cederla a familiares antes que alquilarla bajo las condiciones vigentes.
Mantener un inmueble vacío también tiene costes (IBI, comunidad, mantenimiento y suministros), por lo que probablemente no será la opción mayoritaria. Pero sí puede reducir el número de viviendas que regresen al mercado residencial.
6. El escenario más probable: una transición repartida entre varias opciones
Lo más realista es que no se produzca un único resultado. Una parte de los pisos pasará al alquiler habitual; otra se venderá; algunos se destinarán a alquiler temporal o uso propio, y un porcentaje menor podría quedar vacío.
Por eso, la prohibición puede aumentar la oferta residencial, pero no garantiza por sí sola que bajen los alquileres. Los topes pueden contener las rentas de los contratos que quedan sujetos a ellos, aunque también reducen el incentivo de algunos propietarios para incorporar sus viviendas al alquiler permanente.
La eficacia de la medida dependerá de cuántos inmuebles lleguen realmente al alquiler habitual, del control sobre los contratos de temporada y de otras políticas destinadas a ampliar la oferta.
¿Qué deberían hacer ahora los propietarios afectados?
Aunque 2028 todavía pueda parecer una fecha lejana, cuanto antes se estudien las alternativas, mayor margen tendrán para tomar una buena decisión.
Estos son algunos pasos que conviene valorar:
- Comprobar la situación administrativa de la licencia.
- Revisar los plazos aplicables al inmueble.
- Seguir la evolución del planeamiento urbanístico de Barcelona.
- Comparar los ingresos actuales con la rentabilidad del alquiler residencial.
- Calcular qué renta podría aplicarse legalmente.
- Valorar si la vivienda necesita reformas o mejoras.
- Decidir si resulta más conveniente alquilar, vender o recuperar el inmueble.
No todos los pisos tienen las mismas características ni todos los propietarios persiguen los mismos objetivos. Por eso, la mejor alternativa dependerá de la ubicación, el estado de la vivienda, los costes asociados y la necesidad de obtener ingresos estables.
Del alquiler turístico a una rentabilidad más estable con Wolo
Pasar del alquiler turístico al residencial no significa simplemente renunciar a un modelo: también es la oportunidad de ganar estabilidad y olvidarte de una gestión mucho más exigente.
Frente a la rotación constante de huéspedes, la estacionalidad, las limpiezas y la atención continua, con el alquiler de larga duración puedes obtener ingresos recurrentes con menos dedicación.
Precisamente, en Wolo somos expertos en el alquiler de larga estancia porque estamos convencidos de que es la mejor opción para los propietarios, a diferencia del alquiler turístico.
Nosotros nos ocupamos de todo el proceso: valoramos tu vivienda, creamos el anuncio, seleccionamos al inquilino, preparamos el contrato y gestionamos el alquiler durante toda su vigencia. Tú mantienes la rentabilidad de tu inmueble sin tener que encargarte del día a día.
Además, con nuestro Alquiler Garantizado disfrutarás de ventajas como:
- Cobro garantizado cada mes, aunque el inquilino deje de pagar.
- Protección durante toda la vigencia del contrato, sin carencias ni esperas.
- Selección profesional del inquilino, para encontrar el perfil más adecuado para tu vivienda.
- Gestión del proceso de desahucio, si llegara a ser necesario.
- Gestión integral del alquiler, desde la valoración y la publicación del anuncio hasta la preparación del contrato.
- Menos dedicación y preocupaciones, al contar con un equipo que te acompaña durante todo el proceso.
Si tienes un piso turístico y quieres adelantarte a 2028, este es un buen momento para preparar la transición. Con Wolo puedes convertir tu vivienda en una fuente de ingresos estable y protegida, sin tener que ocuparte de la gestión diaria del alquiler.
Haz clic o toca en el botón y descubre por qué somos la inmobiliaria digital mejor valorada del país.
