¿Puede el usufructuario echar al propietario de la vivienda?

La figura del usufructuario, es decir, la persona que reside en una vivienda sin pagar alquiler, puede generar confusión en cuanto a sus derechos y sus limitaciones dentro de la relación que mantiene con el nudo propietario.

En este artículo del blog de Wolo, hablaremos de una de las cuestiones más frecuentes: ¿puede el usufructuario echar al propietario de la vivienda? Para ello, primero hay que tener claro qué es un usufructo y qué es la nuda propiedad de una vivienda.

¿Qué es un usufructo?

El usufructo es el derecho que permite a una persona (el usufructuario) usar y disfrutar de un bien que pertenece a otra persona (el nudo propietario). Esto significa que el usufructuario puede vivir en la vivienda, alquilarla y obtener los beneficios económicos derivados de ella, mientras que el nudo propietario mantiene la titularidad del bien, aunque con ciertas limitaciones.

¿Qué es la nuda propiedad?

Por su parte, la nuda propiedad (ejercida por el propietario) es el derecho de propiedad sobre un bien (la vivienda, en este caso), pero sin el derecho de uso y disfrute de este, ya que estos derechos han sido cedidos al usufructuario. Es decir, el nudo propietario conserva la titularidad del bien y recupera el uso y disfrute de este cuando termina el usufructo.

Tipos de usufructo

Existen varios tipos de usufructo, cada uno con características y regulaciones específicas:

Usufructo vitalicio

Es aquel que dura toda la vida del usufructuario. Finaliza con la muerte de este, momento en el cual los derechos de uso y disfrute regresan al nudo propietario.

Usufructo temporal

Tiene una duración limitada en el tiempo, establecida en el acuerdo de constitución del usufructo. Una vez transcurrido el periodo fijado, el usufructo termina y los derechos de uso vuelven al propietario.

Usufructo legal

Es aquel que se establece por ley, generalmente para proteger a terceras personas, como los cónyuges sobrevivientes en casos de herencia.

Usufructo voluntario

Se forma por acuerdo entre las partes, ya sea mediante un contrato o una disposición testamentaria.

¿Cómo funciona en la práctica la relación usufructuario-propietario?

Derechos y obligaciones del usufructuario

El usufructuario tiene derecho a vivir en la vivienda, alquilarla a terceros y obtener los beneficios derivados de su uso. Por otra parte, también tiene la responsabilidad de mantener la vivienda en buen estado y asumir los gastos relacionados de su uso (suministros, obras de reparación, etc.).

Limitaciones del propietario

El nudo propietario conserva la titularidad de la vivienda, pero no puede utilizarla ni disfrutar de sus beneficios económicos mientras dure el usufructo. En caso de conflicto, los derechos del usufructuario prevalecen en cuanto al uso del bien.

Resolución de conflictos

Si surge un conflicto entre el usufructuario y el nudo propietario, este debe ser resuelto mediante mecanismos legales. El usufructuario no puede desalojar unilateralmente al propietario sin una justificación válida, y cualquier acción en este sentido puede ser impugnada legalmente.

El usufructuario y el derecho a desalojar al propietario

Imaginemos que el nudo propietario decide residir en la vivienda sin consentimiento del usufructuario.

En ese caso, el usufructuario podría expulsarlo mediante la solicitud de un desahucio por precario, ya que el propietario tiene el derecho de propiedad, pero no el derecho a disfrutar de la vivienda, como vivir en ella. Por tanto, al residir en el piso o la casa, estaría extralimitándose en sus derechos, lo que supone una razón justificada para expulsarlo.

Sin embargo, sí que puede haber casos en los que la opción de echar de la vivienda al propietario dependerá de ciertos factores, como el tipo de usufructo o los derechos que se le reconocen al usufructuario por contrato.

¿Puede el usufructuario alquilar el piso sin permiso del propietario?

El contrato de usufructo reconoce a esa persona el derecho a hacer uso y disfrutar de la vivienda como crea conveniente. Esto incluye la posibilidad de alquilarla a un tercero y obtener los ingresos correspondientes, y ello aunque el propietario no estuviera de acuerdo.

Sin permiso expreso de la persona titular de la vivienda, lo único que el usufructuario no puede hacer es venderla, cederla, regalarla o hacer obras.