¿Se puede echar del piso a un inquilino sin contrato?
En otros artículos de nuestro blog ya hablamos sobre temas relacionados con los inquilinos sin contrato, empezando por si es legal alquilar una vivienda sin firmar ningún documento.
Sin embargo, hasta ahora no hemos tratado la cuestión de si se puede echar a un inquilino que no tiene contrato, una duda que suelen tener las personas que se encuentran en esa situación.
Dicho esto, sí, se puede echar a un inquilino sin contrato de alquiler, solo que no es tan sencillo como algunos propietarios creen.
¿Qué derechos tienen los inquilinos que carecen de contrato de arrendamiento?
A pesar de no existir documento firmado, lo cierto es que este “tipo” de inquilinos tienen los mismos derechos (y obligaciones) que los que sí firmaron un contrato con el propietario. La diferencia es que, en este caso, ambos llegaron a un acuerdo verbal, no escrito, pero se trata de un acuerdo que ofrece igualmente una serie de garantías legales al inquilino.
Estas garantías, o derechos básicos, incluyen poder considerar la vivienda como su residencia habitual, el derecho a la privacidad y, precisamente, el derecho a no ser expulsado de la vivienda sin motivo aparente ni en un plazo de tiempo contrario a la ley.
Por tanto, si el inquilino recibe una llamada de su casero y este le indica, por ejemplo, que tiene que abandonar la vivienda la semana que viene (sin razón justificada de por medio), sería ilegal por mucho que no exista contrato de alquiler escrito.
¿Cuándo se puede echar a un inquilino sin contrato?
Como se trata de un inquilino protegido por la legislación al igual que un inquilino con contrato escrito, las razones para expulsarlo de la vivienda deben ser las mismas. Así, las causas más comunes son:
1. No pagar la renta o hacerlo fuera de plazo
El propietario tiene derecho a iniciar el procedimiento de desalojo tanto si el inquilino no paga el alquiler como si lo hace fuera de plazo (aunque este segundo caso es algo más complejo, como explicamos en este otro post sobre el retraso en el pago de la renta).
Por otra parte, al menos si se trata de un inquilino modélico que es la primera vez que se retrasa, nosotros recomendamos primero hablar amistosamente con él para saber por qué ese mes no ha pagado dentro del plazo acordado con el propietario.
2. Realizar actividades molestas, insalubres, nocivas o ilegales
El inquilino está obligado a respetar las normas de convivencia, lo que incluye no llevar a cabo actividades que puedan perturbar dichas normas. Si decide realizarlas, y ante las probables quejas de los vecinos, el propietario también podría rescindir el contrato de alquiler.
3. Usar el inmueble para usos diferentes al de vivienda
El inquilino, mediante ese “contrato verbal”, acuerda con el propietario alquilar la vivienda para usarla como residencia habitual. Es decir, no está autorizado a destinarla a otros usos, como por ejemplo montar negocios, usarla como almacén, etc. Además, está obligado a empadronarse en ella.
4. Necesidad de la vivienda por parte del propietario o de un familiar de primer grado
Este es un caso algo especial, y es cuando el propietario, sus padres, sus hijos o su cónyuge necesitan la vivienda para residir en ella. Sin embargo, para que esto pueda ocurrir, esta posibilidad debe estar recogida en el contrato, el alquiler debe haber cumplido mínimo un año y hay que avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación.
5. Fin de contrato y no renovación
Un inquilino sin contrato que alquila una vivienda tiene derecho a permanecer en ella durante mínimo 5 años, si es persona física. Ahora bien, cumplido ese plazo, el propietario puede simplemente no renovar el acuerdo verbal e indicarle al inquilino que debe abandonar la vivienda.
¿Cómo se expulsa a un inquilino sin contrato?
Posiblemente ya deduzcas que el procedimiento para echar al inquilino es idéntico al que se seguiría en caso de existir contrato escrito. Así, siempre que haya una razón legal para iniciar el proceso de desalojo:
- Comunicación con el inquilino: el propietario debe hacerlo con 30 días de antelación y mediante burofax, para dejar constancia fehaciente. Si las causas para expulsarlo son graves, como molestias constantes a los vecinos o daños importantes en la vivienda, bastará con que se lo comunique 7 días antes.
- Interposición de la demanda: si el inquilino no abandona la vivienda llegado el día (se ha convertido en inquiokupa), el propietario deberá acudir a la justicia ordinaria, presentando toda la documentación de que disponga y que pueda ayudarle en el juicio (requerimientos de pago, escrituras de la propiedad, pruebas de las actividades incívicas del inquilino, etc.).
- Notificación y citación al juicio: en el plazo de un mes, propietario e inquilino serán informados de la fecha y de la hora del juicio, en el que probablemente se determine el día del lanzamiento, si el inquilino se sigue negando a marcharse de la vivienda.
En definitiva, como hemos visto en cada punto, el hecho de que un inquilino no tenga contrato por escrito no le da menos derechos, y lo mismo ocurre con las obligaciones del propietario, quien debe respetar el procedimiento legal para expulsarlo de la vivienda como lo haría si hubiera firmado dicho documento.
Por otra parte, lo malo de los contratos de alquiler verbales es, precisamente, la dificultad para demostrar quién lleva razón en caso de conflicto, al no contar con las cláusulas por escrito:
- Con respecto al propietario, los problemas podrían venir a la hora de actualizar el precio del alquiler, de recuperar la vivienda antes de tiempo, de descubrir que el inquilino ha subalquilado habitaciones o vive con mascotas cuando lo tenía prohibido…
- En cuanto al inquilino, estaría desprotegido ante posibles actitudes abusivas por parte del propietario, como querer subir el alquiler antes de tiempo o, justamente, querer expulsarlo de la vivienda sin motivo aparente.
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