Prórroga extraordinaria de los alquileres: el Ejecutivo vuelve a intentarlo
Germán Rabellino
3 de julio de 2026
8 min lectura
Hace apenas dos meses, ya hablamos en otro artículo de la derogación de la prórroga extraordinaria de los alquileres que salió adelante en el Congreso.
El objetivo de aquel Real Decreto-ley era prorrogar de forma extraordinaria determinados contratos de alquiler y limitar la actualización anual de la renta al 2%. Ahora, el Gobierno central está trabajando en un nuevo decreto de vivienda para intentar recuperar estas medidas.
La noticia ha vuelto a generar preocupación entre muchos propietarios. En los últimos meses, el marco legal del alquiler ha cambiado varias veces, han surgido dudas sobre contratos próximos a vencer y muchos arrendadores no saben hasta qué punto podrán recuperar su vivienda, actualizar la renta o renovar el contrato en las condiciones que tenían previstas.
Por ahora, el nuevo decreto todavía no tiene texto definitivo. Pero las medidas anunciadas apuntan en una dirección clara: más intervención sobre los contratos de alquiler, más límites a las subidas de renta y más regulación sobre modalidades como el alquiler temporal, el alquiler por habitaciones o los pisos turísticos.
¿Qué es la congelación de los alquileres que quiere recuperar el Gobierno?
Cuando se habla de “congelación de alquileres”, no siempre se está hablando de bloquear todos los precios del mercado. En este caso, la medida estaría relacionada principalmente con dos puntos: la prórroga extraordinaria de determinados contratos y la limitación de las actualizaciones anuales de la renta.
El decreto que cayó en abril contemplaba que algunos contratos de alquiler de vivienda habitual pudieran alargarse hasta dos años más, incluso aunque estuvieran cerca de finalizar. Además, establecía que la actualización anual de la renta no pudiera superar el 2% en determinados supuestos.
Ahora, el Gobierno quiere recuperar una fórmula similar dentro de un nuevo paquete de vivienda.
La intención es dar más estabilidad a los inquilinos y evitar subidas bruscas de precio, especialmente en un momento en el que el acceso a la vivienda sigue siendo complicado en muchas ciudades, sobre todo en el caso de los pisos de alquiler en Barcelona y otros grandes municipios españoles.
¿Qué pasó con el Real Decreto-ley que prorrogaba los alquileres?
Para entender la situación actual hay que volver al mes de marzo.
El Gobierno aprobó entonces el Real Decreto-ley 8/2026, una norma que introducía medidas extraordinarias para determinados contratos de alquiler de vivienda habitual. Entre sus puntos más relevantes estaban la prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos próximos a vencer y el límite del 2% en la actualización anual de la renta.
Sin embargo, el decreto no superó la votación en el Congreso. El 28 de abril de 2026, la Cámara rechazó su convalidación y la norma quedó derogada, lo que generó un escenario muy confuso, sobre todo para los contratos que vencían durante esas semanas o poco después. (Leer más sobre la derogación de la prórroga de los alquileres en abril)
Algunos inquilinos habían solicitado formalmente acogerse a la prórroga, y algunos propietarios habían aceptado mientras que otros se habían opuesto. Y muchos casos quedaron en una zona gris que todavía puede acabar en conflicto legal.
¿Qué medidas podría incluir el nuevo decreto de vivienda?
Aunque todavía no hay texto definitivo, el nuevo decreto que prepara el Gobierno podría incluir varias medidas relevantes para el mercado del alquiler, como:
- Recuperar la prórroga extraordinaria de determinados contratos de alquiler
- Limitar las actualizaciones anuales de la renta
- Exigir que los contratos de alquiler se formalicen por escrito
- Regular con más detalle los alquileres de temporada
- Actuar sobre los alquileres por habitaciones
- Subir el IVA de los pisos turísticos al 21%
- Ofrecer incentivos fiscales a propietarios que congelen o reduzcan el precio del alquiler
Básicamente, el objetivo del Gobierno es combinar regulación e incentivos. Es decir, no solo limitar subidas o ampliar contratos, sino también animar a los propietarios a mantener sus viviendas en el mercado residencial.
Ahora bien, hasta que el texto se publique oficialmente, no se puede saber con exactitud qué contratos quedarán afectados, desde cuándo se aplicarán las medidas ni qué margen de actuación conservarán los propietarios.
¿Cómo puede afectar la nueva prórroga de alquileres a los propietarios?
La principal preocupación de los propietarios está en la pérdida de control sobre la vivienda.
Si el nuevo decreto recupera una prórroga extraordinaria parecida a la anterior, algunos propietarios podrían verse obligados a mantener el contrato durante más tiempo del previsto.
Esto podría afectar a quienes tenían previsto vender su vivienda, actualizar la renta, reformarla, destinarla a otro uso o recuperarla para sí mismos o para un familiar.
Pero hay otro factor igual de importante: la inseguridad jurídica. Y es que cuando las leyes cambian con frecuencia, muchos propietarios se plantean si realmente les compensa alquilar su vivienda a largo plazo.
Y esa duda puede provocar justo el efecto contrario al que se busca: menos oferta disponible y más tensión en el mercado, algo especialmente preocupante en el caso de grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga y Sevilla.
¿Qué contratos podrían verse afectados?
En el decreto anterior, la medida afectaba a contratos cuya finalización estaba prevista antes del 31 de diciembre de 2027. Todavía no se sabe si el nuevo decreto mantendrá esa fecha, si la modificará o si planteará nuevos requisitos.
También será clave saber si la prórroga deberá solicitarla expresamente el inquilino, si el propietario podrá oponerse en determinados casos y qué ocurrirá cuando exista una necesidad justificada de recuperar la vivienda.
¿Por qué puede aumentar la tensión entre propietarios e inquilinos?
Cuando una norma modifica la duración de los contratos o limita la actualización de la renta, el conflicto puede aparecer fácilmente:
- El inquilino puede entender que tiene derecho a permanecer más tiempo en la vivienda.
- El propietario puede considerar que el contrato ya ha finalizado o que necesita recuperar el inmueble.
- Y, si la ley no es lo suficientemente clara, ambos pueden defender posiciones distintas.
Así, si el nuevo decreto no aclara bien su aplicación, podrían darse situaciones como:
- Desacuerdos sobre la duración del contrato
- Dudas sobre si la prórroga es obligatoria o no
- Conflictos sobre la actualización de la renta
- Mayor riesgo de reclamaciones o procedimientos judiciales
¿Qué papel juega el alquiler temporal y turístico en este nuevo decreto?
El nuevo paquete de vivienda también quiere actuar sobre fórmulas que han crecido en los últimos años, como el alquiler de temporada, el alquiler por habitaciones o los pisos turísticos.
El Gobierno considera que parte de estas modalidades se han utilizado para esquivar las limitaciones del alquiler habitual. Por eso, uno de los objetivos del decreto sería llenar esos vacíos legales y evitar que contratos supuestamente temporales funcionen como alquileres residenciales encubiertos.
También se plantea subir el IVA de los pisos turísticos al 21%, una medida pensada para desincentivar este uso frente al alquiler de larga estancia. Y es que la tendencia es evidente: el alquiler será cada vez más regulado, no solo en los contratos tradicionales, sino también en las alternativas que hasta ahora ofrecían más flexibilidad.
Un nuevo decreto con muchas preguntas abiertas
Aunque el Gobierno quiera promover medidas para contener los precios del alquiler y dar más estabilidad a los inquilinos, el mercado también necesita seguridad jurídica, claridad y equilibrio entre oferta y demanda.
Para los inquilinos, una nueva prórroga supondría más estabilidad. Para los propietarios, implicaría menos margen de decisión sobre su vivienda. Y para el conjunto del mercado, el reto será evitar que la intervención reduzca todavía más la oferta de alquiler residencial.
Por otra parte, el escenario político no ha cambiado nada con respecto a hace dos meses. Es decir, si el contenido del nuevo Real Decreto-ley es similar al que ya fue tumbado, la probabilidad de que esto vuelva a repetirse es realmente alta.
En este sentido, y en busca de los apoyos parlamentarios suficientes, el ministro de cultura y portavoz de Sumar, Ernest Urtasun, ya ha afirmado que Junts ha solicitado algún ajuste en el contenido del nuevo decreto, una petición que el Ejecutivo parece estar dispuesto a estudiar.
Efectivamente, y contando con los mismos síes de hace dos meses (cuando el PNV se abstuvo), los votos de Junts son decisivos para sacar adelante este paquete de medidas, las cuales, previsiblemente, recibirán el no de PP, VOX y UPN.
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Sobre el autor
Germán Rabellino
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