Fin del Real Decreto-ley que prorrogaba los contratos de alquiler: ¿qué pasará ahora?
Germán Rabellino
4 de mayo de 2026
9 min lectura
Como tal vez ya sepas, el Congreso de los Diputados tumbó el pasado 28 de abril el Real Decreto-ley 8/2026, una norma que planteaba ampliar de forma extraordinaria durante dos años determinados contratos de alquiler que finalizaran antes del 31 de diciembre de 2027.
El texto también incluía mantener el límite del 2% para la actualización anual de las rentas, una medida que buscaba proteger a los inquilinos más vulnerables.
Impulsado por Sumar, el decreto fue rechazado en la Cámara Baja por 177 votos en contra y 166 votos a favor, con PP, VOX, Junts y UPN en el lado del no y la abstención del PNV.
Ante el revuelo causado, propietarios e inquilinos solo tienen una pregunta en mente: ¿qué pasará a partir de ahora con los contratos de alquiler afectados? Lo vemos todo en detalle.
El contexto de la medida
El pasado 22 de marzo comenzó a aplicarse mediante Real Decreto-ley tanto la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler como el tope del 2% en la actualización anual de las rentas. Sin embargo, al no recibir el respaldo del Congreso, el decreto quedará sin efecto desde su publicación oficial en el BOE.
Esto significa que la norma solo ha tenido efectos jurídicos entre el 22 de marzo y el 28 de abril, fecha en la que el Pleno del Congreso rechazó su convalidación.
La situación abre un escenario de incertidumbre para propietarios e inquilinos. En la práctica, únicamente podrían beneficiarse de la prórroga extraordinaria de dos años aquellos contratos que cumplieran dos condiciones:
- que estuvieran dentro del periodo de prórroga obligatoria o tácita entre el 22 de marzo y el 28 de abril,
- y que el inquilino le hubiera solicitado formalmente acogerse a esta medida al propietario.
Por tanto, no todos los contratos afectados por vencimientos próximos quedan automáticamente cubiertos. Ahora será cuestión de determinar si la solicitud se realizó dentro del periodo en el que el Real Decreto-ley estuvo vigente y si el contrato se encontraba en una fase legal compatible con esa prórroga.
Contratos que vencían entre el 22 de marzo y el 28 de abril
Según fuentes de la ANA (Agencia Negociadora del Alquiler), si el vencimiento del contrato se produjo dentro del periodo en el que el Real Decreto-ley estuvo vigente, el propietario no tenía opción para oponerse.
En estos casos, bastaba con que el inquilino solicitara acogerse a la prórroga extraordinaria, y el propietario estaba obligado a aceptarla sin que fuera necesaria una respuesta expresa por su parte.
Contratos que vencen después de la votación en el Congreso
La consecuencia de la falta de convalidación del Real Decreto-ley (y aquí viene el auténtico problema) es que los contratos de alquiler que finalicen después de la publicación en el BOE del resultado de la votación no podrán acogerse a la prórroga extraordinaria de dos años.
En este sentido, voces expertas sostienen que la caída del Real Decreto-ley era un escenario previsible, dado que desde el principio no contaba con apoyos parlamentarios suficientes para superar la votación en el Congreso.
Existe, no obstante, una excepción importante para los inquilinos. Si el propietario aceptó expresamente la solicitud de prórroga extraordinaria de un contrato cuyo vencimiento se produjera después de la derogación del Real Decreto-ley, esa ampliación podría mantenerse vigente como un acuerdo válido entre las partes.
En otras palabras, aunque la medida haya decaído tras el rechazo del Congreso, la aceptación del propietario puede convertir esa prórroga en un acuerdo aplicable.
Por el contrario, los contratos que venzan después del “no” del Congreso no podrán beneficiarse automáticamente de la prórroga de dos años. Y es que si el casero no aceptó la solicitud o se opuso de forma expresa, el inquilino no podrá exigir la prórroga.
Una prórroga que no está garantizada
La gran pregunta ahora es qué ocurre con los inquilinos que, durante las últimas semanas, enviaron un burofax o comunicación formal al propietario para solicitar la continuidad en la vivienda al amparo del Real Decreto-ley que acaba de decaer.
La respuesta no es sencilla. De hecho, entre los juristas no existe una interpretación única sobre los efectos que puede tener la derogación de la norma en aquellas solicitudes realizadas mientras el decreto estaba vigente.
Una de las posturas más favorables al inquilino es la defendida por Javier Rubio, abogado especializado en vivienda del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES). Según su criterio, las prórrogas solicitadas durante el periodo de vigencia del Real Decreto-ley deberían conservar su validez.
Su argumento se basa en que el inquilino ejerció un derecho reconocido por una norma que estaba en vigor en ese momento, por lo que el rechazo posterior del Congreso no tendría por qué borrar automáticamente los efectos ya generados.
Por su parte, otros expertos piden prudencia. El hecho de que la prórroga extraordinaria se aprobara mediante un Real Decreto-ley de carácter coyuntural, vinculado a un contexto económico concreto derivado de la guerra de Irán, añade un elemento de inseguridad jurídica.
La duda principal es que los efectos de muchas de esas prórrogas se proyectarían hacia el futuro, más allá del breve periodo en el que la norma estuvo vigente. Esa circunstancia puede alimentar interpretaciones contrarias y abrir la puerta a litigios entre propietarios e inquilinos.
Hasta que los tribunales empiecen a pronunciarse sobre casos concretos, seguirá habiendo incertidumbre sobre si las solicitudes realizadas durante la vigencia del decreto generan un derecho plenamente exigible o si, por el contrario, caen junto con la norma.
¿Cuántos contratos de alquiler están en el aire?
Determinar cuántos inquilinos llegaron a solicitar la prórroga extraordinaria resulta, por ahora, imposible. La razón es que no existe un registro público que permita contabilizar los burofaxes, cartas o comunicaciones formales remitidas a los propietarios durante el periodo en el que el Real Decreto-ley estuvo vigente.
Dicho esto, y según un estudio del Ministerio de Consumo, cerca de un millón de contratos de alquiler podrían vencer antes del 31 de diciembre de 2027, lo que aproximadamente representa entre dos y tres millones de inquilinos.
No obstante, esta cifra debe interpretarse con cautela, ya que se trata de una estimación al alza basada en el número de contratos que se firmaron tras la pandemia, muchos de los cuales terminan esta primavera.
¿Qué pasará con los inquilinos que no se benefician de la prórroga?
Al haber caído el decreto que topaba la subida de la renta al 2%, volvería a aplicarse el marco jurídico que regula los alquileres en circunstancias normales, esto es, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Así, el propietario podrá volver a actualizar el precio del alquiler al IPC, un porcentaje que se sitúa por encima del 2% debido a la crisis energética provocada por la guerra en Irán (en torno al 3,2% en abril), aunque muy lejos del casi 11% que sufrimos con la guerra de Ucrania.
¿Qué alternativas tiene el Gobierno?
Al margen del caos jurídico que el fin del decreto va a provocar en los próximos meses, muchos se preguntan qué hará (o puede hacer) el Gobierno.
Lo cierto es que el Ejecutivo tiene varias vías, aunque ninguna es de aplicación inmediata.
Nuevo Real Decreto-ley
La primera opción sería aprobar un nuevo Real Decreto-ley, pero, para que no vuelva a caer, necesitaría asegurarse previamente los apoyos parlamentarios suficientes, algo que no parece fácil.
Recordemos que el artículo 86 de la Constitución permite al Gobierno dictar decretos-leyes solo en casos de “extraordinaria y urgente necesidad” y exige que el Congreso los convalide o derogue en el plazo de 30 días.
Es decir, si el contenido del nuevo Real Decreto-ley fuese similar al que acaba de ser tumbado, es probable que vuelva a repetirse el mismo escenario, especialmente por un Junts cada vez más en sintonía con los principales partidos de la oposición.
Proyecto-ley
Otra alternativa sería llevar la medida por la vía de un proyecto de ley o introducirla como reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este camino sería más lento, pero ofrecería mayor seguridad jurídica que una medida provisional.
También permitiría incorporar una disposición transitoria para resolver el punto más conflictivo: qué ocurre con los inquilinos que solicitaron la prórroga mientras el decreto estuvo vigente y cuyo contrato vence después de la derogación.
Paquete de ayudas
El Gobierno también podría optar por una solución intermedia: no recuperar exactamente la prórroga obligatoria de dos años, sino plantear paquetes económicos con ayudas directas, incentivos fiscales a propietarios que mantengan contratos, garantías públicas frente a impagos o medidas específicas para zonas tensionadas.
Esta vía reduciría el recelo de los grupos que rechazaron el decreto, especialmente aquellos que cuestionaban su carácter general y su inseguridad jurídica.
El Ejecutivo puede fijar criterio político, pero no puede sustituir con una instrucción la falta de cobertura legal de una norma derogada. En caso de conflicto entre propietario e inquilino, la última palabra la tendrán los tribunales.
Por tanto, el escenario más realista pasa por una de estas dos opciones: negociar un nuevo texto con más apoyos o tramitar una reforma legal más estable.
Mientras tanto, la incertidumbre seguirá afectando sobre todo a los contratos que vencen después de la caída del Real Decreto-ley y a aquellos casos en los que el propietario no haya aceptado expresamente la prórroga.
Una nueva brecha en el Gobierno de coalición
Más allá de las consecuencias jurídicas y sociales de la caída del decreto-ley, y con las elecciones andaluzas a la vuelta de la esquina, esta nueva derrota en la Cámara Baja ha vuelto a evidenciar las profundas diferencias entre el PSOE y Sumar.
Estos últimos recriminaron a su socio de Gobierno su falta de implicación con la medida social, acusándolos de haberlos dejado solos en la negociación y dudando de la labor del Ministerio de Vivienda, encabezado por Isabel Rodríguez García.
Por su parte, el portavoz del PSOE Patxi López, a quien no le han gustado las palabras de sus socios, recomendó a las formaciones a la izquierda del partido socialista “no equivocarse de adversario”, y afirmó que su formación hará lo posible por sacar adelante el decreto.
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Sobre el autor
Germán Rabellino
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