El Gobierno aplaza hasta septiembre el nuevo decreto sobre alquileres
Germán Rabellino
7 de agosto de 2026
7 min lectura
Última actualización: 7 de agosto de 2026
El Gobierno ha decidido posponer hasta septiembre de 2026 la aprobación del nuevo decreto sobre vivienda y alquileres después de comprobar que el primer borrador no contaba con los apoyos parlamentarios necesarios.
La norma estaba llamada a introducir cambios importantes en modalidades como el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones, además de recuperar algunas medidas destinadas a ampliar la duración de determinados contratos.
Sin embargo, las diferencias entre los partidos que sostienen al Ejecutivo han obligado a retrasar su tramitación. Por el momento, las medidas anunciadas no han entrado en vigor y los contratos de alquiler continúan regulándose conforme a la normativa actual.
¿Por qué se ha aplazado el decreto sobre alquileres?
El Ejecutivo pretendía aprobar el decreto antes del parón político del mes de agosto. No obstante, el rechazo expresado por Junts y Podemos al primer borrador hacía probable que la norma fuera derogada cuando llegase al Congreso.
Para evitar que esto ocurriera, el Ejecutivo ha optado por retrasar su aprobación y abrir un nuevo proceso de negociación con los grupos parlamentarios. El objetivo es presentar en septiembre un texto que tenga más posibilidades de superar la votación en el Congreso.
¿Qué medidas incluía el primer borrador?
El primer borrador de este Real Decreto-ley abordaba diferentes problemas relacionados con el mercado de la vivienda. Una de sus principales finalidades era impedir que determinadas modalidades contractuales se utilizaran para evitar las obligaciones previstas para el alquiler de vivienda habitual.
Entre las medidas más destacadas se encontraba una mayor regulación de los contratos de temporada, el alquiler por habitaciones y las prórrogas de algunos contratos.
También se contemplaban cambios fiscales y modificaciones relacionadas con la Ley del Suelo. Precisamente, la inclusión de medidas muy diferentes dentro de un mismo decreto es uno de los factores que ha complicado el acuerdo entre los partidos.
¿Cómo quería regularse el alquiler de temporada?
Uno de los principales objetivos del decreto era limitar el uso indebido de los contratos de alquiler de temporada.
Este tipo de contrato está pensado para cubrir necesidades temporales justificadas, como un desplazamiento por motivos laborales, académicos o personales. Sin embargo, en algunas ciudades se utiliza para alquilar viviendas que, en la práctica, funcionan como residencia habitual.
Al tratarse de una modalidad con una regulación diferente, el alquiler de temporada puede permitir al propietario disponer de mayor flexibilidad en aspectos como la duración del contrato o la actualización del precio.
El borrador planteaba limitar estos contratos a un máximo de 12 meses. Además, el propietario tendría que justificar documentalmente la causa que motiva la temporalidad.
Esta reclasificación tendría consecuencias importantes, ya que el contrato quedaría sujeto a las duraciones mínimas, prórrogas y demás protecciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué cambios se planteaban para el alquiler por habitaciones?
El alquiler por habitaciones también era uno de los puntos centrales de la futura regulación.
Actualmente, esta modalidad puede generar dudas jurídicas, especialmente cuando el contrato no incluye el uso completo de la vivienda. El borrador pretendía someter estos alquileres a unas condiciones más similares a las del alquiler habitual.
Entre las medidas planteadas se encontraba la posibilidad de que los contratos alcanzasen una duración de cinco años cuando el propietario fuese una persona física y de siete años cuando el arrendador fuese una empresa.
Otra de las propuestas consistía en impedir que la suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones superase el precio que correspondería al alquiler completo de la vivienda. No obstante, todavía no estaba claro si esta limitación se aplicaría en todo el territorio o únicamente en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado.
De aprobarse en estos términos, la norma reduciría considerablemente la flexibilidad que actualmente caracteriza al alquiler por habitaciones.
¿Qué exige Junts para apoyar el decreto?
Junts ha reclamado que la norma incluya más medidas destinadas a proteger a los pequeños propietarios.
Entre sus propuestas se encuentran nuevas deducciones fiscales para los propietarios que todavía estén pagando una hipoteca y una ampliación de los incentivos tributarios vinculados al alquiler.
La formación también solicita procedimientos más ágiles en determinados casos de desahucio y medidas adicionales frente a la ocupación ilegal de viviendas.
Otra de sus demandas es que las ventajas fiscales para los inquilinos no se limiten a los jóvenes de entre 18 y 35 años, sino que puedan beneficiar a un número mayor de ellos.
Estas condiciones buscan equilibrar las medidas de protección al inquilino con incentivos para que los propietarios mantengan sus viviendas dentro del mercado del alquiler.
¿Por qué Podemos rechaza el primer borrador?
El rechazo de Podemos, principal socio del Gobierno junto a Sumar, parte de una posición diferente. Así, la formación considera que algunas de las ventajas fiscales planteadas para los propietarios son excesivas y reclama una regulación más exigente del mercado del alquiler.
Además, se opone a que el decreto de vivienda incluya una reforma de la Ley del Suelo. Según Podemos, determinados cambios urbanísticos podrían facilitar la regularización de proyectos ilegales o favorecer operaciones especulativas.
Como vemos, las posiciones de Junts y Podemos resultan difíciles de conciliar: mientras Junts reclama más protección e incentivos para los propietarios, Podemos exige mayores limitaciones y controles.
¿Qué puede ocurrir en septiembre?
Para sacar adelante el decreto, el Gobierno necesitará encontrar un equilibrio entre las demandas de los diferentes grupos parlamentarios, lo que podría implicar la eliminación de algunas medidas, la incorporación de nuevos incentivos fiscales o la separación de la reforma de la Ley del Suelo.
También es posible que determinadas propuestas sobre el alquiler de temporada o por habitaciones se modifiquen para conseguir más apoyos.
Así, hasta que no se conozca la nueva redacción, resulta difícil determinar qué obligaciones tendrán finalmente propietarios e inquilinos.
¿Cómo afecta esta incertidumbre a los propietarios?
Los constantes cambios normativos generan inseguridad entre muchos propietarios que quieren alquilar una vivienda.
Además de conocer la duración de los contratos, las prórrogas o las condiciones de actualización de la renta, el propietario debe evaluar la solvencia del inquilino, preparar correctamente la documentación y gestionar cualquier posible incidencia durante el arrendamiento.
La posibilidad de que cambien las condiciones de los alquileres temporales o por habitaciones añade una dificultad: un contrato que actualmente se plantea como temporal podría quedar sometido en el futuro a requisitos más estrictos.
Por este motivo, antes de firmar un contrato es recomendable estudiar correctamente el uso que se dará a la vivienda y evitar recurrir a modalidades temporales cuando el inquilino vaya a utilizar el inmueble como su residencia habitual.
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Aunque la regulación del alquiler continúe cambiando, la prioridad de cualquier propietario sigue siendo la misma: cobrar la renta puntualmente cada mes y evitar que su inversión se convierta en una fuente de problemas.
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Sobre el autor
Germán Rabellino
Responsable de contenidos en Wolo. Nuestro objetivo es ofrecerte información precisa y valiosa sobre el mercado inmobiliario para que puedas tomar decisiones acertadas, en momentos correctos. En Wolo estamos revolucionando el sector inmobiliario, con el compromiso de hacerlo cada vez más cómodo, seguro y transparente para todos. ¡Espero que disfrutes de nuestros artículos!
