Este es el peor error al invertir en inmuebles para alquilar

Comprar una vivienda para destinarla a alquiler de larga estancia es una forma estupenda de generar ingresos recurrentes y construir patrimonio a largo plazo. Pero ojo: que una operación pinte bien sobre el papel no significa que vaya a serlo en la práctica.

Es muy habitual fijarse solo en el precio de compra y en el alquiler mensual que crees que vas a cobrar. Y luego llegan los gastos, los meses sin inquilino, las reparaciones o los problemas de cobro… y esa rentabilidad que tenías en mente empieza a esfumarse.

Por eso, en este artículo de Wolo queremos contarte cuáles son los peores errores que se cometen al comprar un inmueble con intención de alquilarlo, para que tú no caigas en ellos.

Confundir ingresos por alquiler con rentabilidad

Uno de los cálculos más habituales es multiplicar el alquiler mensual por doce y compararlo con el precio de compra de la vivienda.

Por ejemplo: si compras un inmueble por 200.000 euros y lo alquilas por 1.000 euros al mes, podrías pensar que vas a ganar 12.000 euros al año. Eso sería una rentabilidad bruta del 6%.

Pero esos 12.000 euros no son tu beneficio real. Hay que restar todos los gastos que vienen con la propiedad: compra, mantenimiento, alquiler, seguros e incluso los posibles meses sin inquilino. (Leer más sobre la rentabilidad de comprar una vivienda para destinarla a alquiler).

Comprar porque el precio es barato

Una vivienda económica no siempre es una buena inversión.

En esta vida nadie regala nada, por lo que un precio bajo suele deberse a que el inmueble necesita una reforma importante, a que está en una zona con poca demanda de alquiler, o a que tiene alguna característica que hace difícil encontrar inquilino.

También puede esconder gastos extraordinarios de comunidad, problemas en el edificio o limitaciones que no se ven a simple vista en una primera visita.

Antes de comprar, pregúntate por qué esa vivienda tiene ese precio y comprueba si realmente existe demanda para el tipo de alquiler que tienes en mente.

Elegir la vivienda pensando como comprador y no como inquilino

Otro error muy común: escoger el inmueble según tus propios gustos. Es decir, puede que a ti te encante una cocina abierta, una habitación extra o cierta distribución; pero esa vivienda no es para ti, es para el perfil de inquilino al que te quieres dirigir.

Antes de comprar, conviene pensar bien quién suele alquilar en esa zona:

Familias.
Parejas jóvenes.
Estudiantes.
Profesionales desplazados.
Personas que viven solas.
Trabajadores que buscan alquileres de larga duración.

Así, el tamaño, la ubicación, el número de habitaciones, el transporte público y los servicios cercanos deben encajar con la demanda real, no con tu gusto personal.

No estudiar la demanda de alquiler de la zona

La ubicación es uno de los factores que más pesan en el rendimiento de una vivienda alquilada. Aun así, no basta con comprar en una ciudad conocida o en un barrio que parece atractivo.

Dos calles dentro de la misma zona pueden tener diferencias importantes de precio, demanda, ruido, transporte o servicios. Por eso, antes de invertir, tómate el tiempo de analizar:

Los precios reales de alquiler de viviendas similares.
Cuánto tardan en alquilarse.
El perfil de los potenciales inquilinos.
La oferta disponible.
La cercanía al transporte y a los servicios.
Cómo está evolucionando el barrio.
El tipo de contratos más habitual.

Y evita calcular tus ingresos fijándote solo en el anuncio más caro que encuentres. El precio publicado no siempre coincide con el que finalmente se cierra.

Endeudarse sin valorar la capacidad para afrontar imprevistos

Financiarte puede ayudarte a comprar sin poner todo el capital de golpe, pero también añade riesgo a la operación.

La cuota de la hipoteca hay que pagarla aunque el inmueble esté vacío, necesite una reforma o el inquilino no pague.

Por eso, no calcules tu capacidad de pago pensando que el alquiler va a cubrir siempre toda la cuota. Es mejor tener liquidez suficiente para aguantar varios meses de gastos sin depender de que llegue la renta.

Una subida de costes, una avería o un periodo sin inquilino pueden convertirse en un problema si has metido todos tus ahorros en la compra y no te queda un colchón de reserva.

No revisar el estado real de la vivienda y del edificio

Una vivienda puede tener muy buena pinta y, al mismo tiempo, esconder problemas costosos.

Instalaciones eléctricas antiguas, humedades, tuberías deterioradas, mal aislamiento o problemas estructurales pueden obligarte a hacer una inversión extra justo después de comprar.

Recuerda también revisar el estado del edificio. Una derrama para arreglar la fachada, el tejado o el ascensor puede cambiar por completo la rentabilidad que tenías calculada.

No comprobar la situación legal y documental del inmueble

Comprar sin revisar bien la documentación es otro de los errores más graves a la hora de invertir en una vivienda para alquilar.

Comprueba, entre otras cosas:

La titularidad de la propiedad.
Si existen cargas o deudas.
La situación de los pagos de la comunidad.
La superficie y distribución registradas.
La documentación necesaria para alquilar.
Si hay limitaciones urbanísticas o administrativas.
La situación de posibles ocupantes o contratos anteriores.

En operaciones más complejas, contar con asesoramiento profesional te ayudará a detectar riesgos que no son nada evidentes si no tienes experiencia.

Confundir una inversión inmobiliaria con un ingreso completamente pasivo

Alquilar una vivienda da trabajo: hay que publicar el anuncio, atender consultas, seleccionar al inquilino, preparar el contrato, gestionar los cambios de suministro, atender incidencias, controlar los pagos y coordinar reparaciones.

Si no tienes tiempo, experiencia o conocimientos para todo esto, es fácil cometer errores que afecten tanto a la rentabilidad como a la relación con el inquilino.

Delegar la gestión tiene un coste, sí, pero también te ahorra tiempo, evita decisiones equivocadas y aporta más estabilidad a tu alquiler.

No protegerse frente al impago del alquiler

Por supuesto, el mayor error al comprar una vivienda para alquilar es no protegerse de los posibles impagos del inquilino. Esto es aún más grave cuando dependes del alquiler para pagar la hipoteca o cubrir otros gastos.

Y el impacto no se queda solo en las rentas que no cobras. También pueden aparecer costes legales, desperfectos, suministros o meses en los que la vivienda no se puede volver a alquilar.

Algunos propietarios creen que eligiendo bien al inquilino ya están a salvo de este riesgo. Pero la situación económica de una persona puede cambiar durante el contrato: una pérdida de empleo, una separación, una enfermedad o cualquier otro imprevisto.

Por eso, además de seleccionar bien, conviene contar con un sistema que proteja el cobro. Y, dicho esto, ni los avales bancarios ni los seguros de impago de alquiler son la mejor opción que tienes como propietario.

Protege la rentabilidad de tu vivienda con el Alquiler Garantizado de Wolo

Efectivamente, la rentabilidad real de tu vivienda no depende de cuánto puedas cobrar sobre el papel, sino de que ese dinero entre en tu cuenta de forma estable, mes a mes.

Por eso, la mejor forma de protegerse como propietario, a diferencia de los seguros de impago tradicionales (que suelen implicar esperas, franquicias y papeleo), el Alquiler Garantizado de Wolo te asegura el cobro puntual cada mes, sin carencias, sin esperas, y desde el primer hasta el último día que el inquilino esté en la vivienda, incluso si este deja de pagar.

Además, en Wolo nos encargamos de analizar la solvencia de los candidatos, gestionar el alquiler, acompañarte durante toda la relación contractual, para que asumas menos riesgo financiero y tengas que dedicar menos tiempo a tu vivienda. Incluso nos ocupamos del proceso de desahucio si llegara a ser necesario, un tiempo durante el cual tú seguirás cobrando el alquiler como si nada.

Si estás pensando en invertir en un inmueble para ponerlo en alquiler, hazlo con cabeza y protégete frente a cualquier tipo de imprevisto que pueda sufrir tu inquilino.

Descubre cómo funciona el Alquiler Garantizado de Wolo y asegura los ingresos de tu vivienda desde el primer día.