¿Es el fin del alquiler de larga estancia? - WOLO

Tres años después de la aprobación de la nueva ley de vivienda que permite limitar el precio del alquiler, los datos muestran que la oferta de alquiler de larga duración ha caído casi tres veces más en las zonas tensionadas que en las no tensionadas.

La peor parte se la lleva Barcelona, una ciudad que, ahora mismo, ya cuenta con menos anuncios por habitante que otros municipios con una población hasta 10 veces inferior.

El número de anuncios de alquiler, en caída generalizada

En los municipios donde se aplican las medidas de la Ley de Vivienda, aprobada en 2023 para intervenir los mercados tensionados, la oferta disponible por habitante cae de forma drástica respecto a la de otras capitales.

Así, las ciudades sometidas a regulación cuentan con una cantidad de anuncios por cada 100.000 habitantes extremadamente baja: Barcelona apenas llega a 44; Bilbao se sitúa en 47; Girona marca 57; Tarragona, 46; y San Sebastián desciende hasta 19.

Frente a esos datos, las ciudades no declaradas tensionadas se mueven en otra escala: Madrid o Valencia rondan los 220 anuncios de alquiler, Sevilla alcanza los 149; Murcia, 150; Málaga, 169; Alicante, 180; Granada llega a 488; y Salamanca alcanza los 614.

La oferta cae casi el triple en las zonas tensionadas

En las grandes ciudades con zonas declaradas tensionadas, la oferta de alquiler se ha reducido un 51,1%, mientras que en aquellas donde no se aplican restricciones el descenso ha sido del 21,4%.

Dentro del grupo de ciudades tensionadas, los retrocesos son especialmente acusados: Bilbao encabeza la caída con un 60% menos de oferta; Pamplona y San Sebastián registran descensos del 58%; Tarragona pierde un 53%; Lérida, un 47%; La Coruña, un 45%; y Girona, un 44%.

En el lado opuesto, la oferta también se ha contraído en la mayoría de ciudades, pero con una intensidad notablemente menor. Por ejemplo, Málaga apenas retrocede un 3%, Valencia un 8% y Madrid cae un 30%, una cifra más próxima a la media nacional.

La ciudad con la oferta de alquiler en mínimos históricos

Como decimos, el caso más severo es el de Barcelona. La ciudad, con cerca de 1,7 millones de habitantes, ha perdido en este periodo el 69% de su oferta de alquiler de larga duración.

El deterioro se concentra especialmente entre el primer y el segundo trimestre de 2024, justo cuando empezó a aplicarse de forma efectiva la regulación de precios en Cataluña. En solo tres meses, el stock disponible de alquiler residencial cayó un 37,9%.

Dicho esto, el número de anuncios de larga estancia que actualmente existen en Barcelona también incluyen viviendas de lujo, por lo que los anuncios de viviendas accesibles son aún menores.

¿Dónde están las viviendas que antes se ofertaban para alquiler de larga duración?

Lógicamente, una vivienda no puede desaparecer; más bien, su propietario decide destinarla a otro uso.

Como ya mencionamos en nuestro artículo sobre el auge del turismo y el alquiler vacacional, la tendencia del mercado es la fuga desde el alquiler de larga estancia hacia otras modalidades como el alquiler de temporada y el alquiler turístico, previsiblemente más rentables para los propietarios.

Sin embargo, en este aspecto también existen diferencias entre zonas reguladas y zonas de precio de mercado. Así, en las primeras, el alquiler de temporada o turístico se ha disparado un 300% frente al 175% de las segundas.

Aquí, una vez más, tenemos que hablar de Barcelona como la peor parada. En resumidas cuentas, la ciudad condal ha perdido casi ocho de cada diez anuncios de alquiler de larga estancia en los últimos cinco años, mientras que el de temporada se ha multiplicado por cuatro.

¿Está en peligro el alquiler de larga estancia?

Con estos datos en la mano, se podría pensar que el alquiler de larga estancia se encuentra en peligro, pero nada más lejos de la realidad. Y son varias las razones:

El alquiler de temporada y turístico está cada vez más regulado por los Gobiernos centrales y autonómicos. Sin ir más lejos, la propia ciudad de Barcelona tiene intención de eliminarlo de aquí a 2028, algo que también quiere hacer Badalona este mismo año 2026.
Las comunidades de vecinos ya cuentan con mecanismos legales para prohibir los pisos turísticos en el inmueble, por lo que los propietarios lo tendrán más difícil para desarrollar esta actividad económica.
Cada vez más personas consideran el alquiler turístico como un auténtico problema en sus ciudades, un descontento social que puede tener consecuencias electorales para aquellos partidos políticos que no tomen medidas en este aspecto.
No podemos descartar que en el futuro el alquiler de larga duración reciba aún más incentivos fiscales para el propietario. Tal fue el caso de la propuesta del Gobierno central de deducir el 100% del IRPF a quienes no subieran el precio al realizar un nuevo contrato, una medida que todavía está sobre la mesa.

Por todo ello, existen altas probabilidades de que el alquiler tradicional experimente un fuerte repunte en el futuro cercano, mientras el turístico cada vez ocupa menos lugar en el mercado.

¿De verdad el alquiler turístico es más beneficioso para el propietario?

A pesar del riesgo que supone el alquiler vacacional, muchos propietarios siguen pensando que es su mejor opción por los ingresos potencialmente más altos. Pero ¿esto lo convierte en la modalidad de alquiler más ventajosa? Para nada.

Alquiler turístico

Ingresos más altos, pero en bruto: el alquiler vacacional se percibe más rentable, pero la realidad es que el propietario asume una buena serie de gastos que hay que descontar, como limpieza, lavandería, suministros, posibles desperfectos, comisión a la plataforma de alquiler, etc.
Fluctuación de inquilinos: además de los gastos que asume el propietario, los ingresos en un alquiler turístico dependen de la temporada, la demanda y la competencia local. En otras palabras, se pueden sufrir periodos de vacío en donde los ingresos son cero, y los gastos siguen existiendo.
Gestión constante: otra desventaja es que suponen una gestión constante (reservas, cancelaciones, etc.), en definitiva, un tiempo que tendrás que dedicar a ello y no a otras actividades.
Alto riesgo de incidencias: los inquilinos que residen unos días en una vivienda suelen ser menos cuidadosos con ella y con las zonas comunes, daños que deberá asumir el propietario.
Carga impositiva: los alquileres turísticos no desgravan en la declaración de la renta, es decir, se tributa por el 100% de los ingresos procedentes de dicha actividad.

Alquiler de larga estancia

Ingresos estables y constantes: el alquiler de larga estancia supone una fuente constante y predecible de ingresos, y no sufren fluctuaciones de temporada.
Gestión mínima: la implicación del propietario es prácticamente nula, mucho más cuando esta gestión se delega a una agencia inmobiliaria o a un tercero que actúa legalmente en su nombre.
Menor desgaste de la vivienda: al existir menor rotación de inquilinos, los daños a la propiedad son menores (o nulos), ya que lo normal es que el inquilino cuide la vivienda como si fuera suya (quien sabe, por otro lado, que tendrá que pagar cualquier desperfecto que él cause).
Deducción fiscal: sin duda, la mayor ventaja del alquiler de larga estancia. Y es que solo tributas por el 50% de los ingresos que recibes del alquiler, de donde además puedes descontar gastos como los intereses de la hipoteca, seguros, tasas, impuestos y reparaciones estructurales de la vivienda.

La deducción fiscal puede ser de hasta el 90% si la vivienda está en zona tensionada y el propietario hace un nuevo contrato con una rebaja de al menos el 5% con respecto al contrato vigente anterior.

En resumen: la imprevisibilidad de ingresos y de inquilinos, el tiempo que implica su gestión y la fuerte regulación fiscal a la que está sometido hace que el alquiler turístico sea menos ventajoso frente al tradicional.

Asegura tu dinero con Wolo y el alquiler de larga estancia

En Wolo, como expertos en alquileres de larga temporada, siempre creeremos firmemente en esta modalidad de alquiler por ser la más beneficiosa para el propietario.

Somos conscientes de que el impago es la principal preocupación de quien pone su vivienda en alquiler.

Por eso, llevamos a cabo un riguroso estudio de solvencia de los candidatos, redactamos un contrato personalizado, te ofrecemos nuestro servicio de Alquiler Garantizado (con el que cobrarás puntual e indefinidamente en caso de impago) y nos encargamos del proceso de desahucio, si llegara a ser necesario.

Solo con Wolo tendrás la tranquilidad de recibir el alquiler todos los meses, sin esperas ni carencias, y pase lo que pase.

Si, como nosotros, tienes claro que el alquiler de larga estancia es lo que más te conviene como propietario, alquila tu piso con Wolo y obtén la máxima rentabilidad asegurada.