¿Cómo prohibir los pisos turísticos en una comunidad de vecinos?

¿Qué mayoría se necesita para prohibir pisos turísticos?

Como decimos, la ley establece que se necesita una mayoría cualificada de tres quintas partes. Esto significa que deben votar a favor:

• Al menos el 60% de los propietarios
• Que representen el 60% de las cuotas de participación del edificio

Este doble requisito es importante porque evita que propietarios con muchas viviendas o con mayor cuota puedan imponer su decisión sin un consenso amplio. Si no se alcanza esta mayoría, la prohibición no podrá aprobarse.

¿Qué medidas puede adoptar una comunidad además de prohibirlos?

Antes dijimos que la comunidad también puede, simplemente, imponer ciertas condiciones al alquiler turístico en vez de prohibirlo por completo.

Así, entre las medidas intermedias podemos citar las siguientes:

• Limitar el número de viviendas turísticas: la comunidad puede establecer un máximo de viviendas turísticas dentro del edificio.
• Establecer normas de convivencia más estrictas: podría, por ejemplo, limitar los horarios de entrada y de salida, exigir un registro de huéspedes o imponer estrictas normas sobre el ruido.
• Aumentar los gastos de comunidad: la Ley de Propiedad Horizontal permite incrementar las cuotas de comunidad de las viviendas turísticas hasta un 20% más, siempre que se apruebe en junta con la mayoría correspondiente.

¿Qué ocurre con los pisos turísticos que ya existen?

Uno de los aspectos que más dudas genera es si la prohibición afecta a las viviendas que ya operaban como alquiler turístico.

La parte negativa es que la nueva normativa no tiene carácter retroactivo, por lo que, si una vivienda ya tenía licencia turística y está operando legalmente, la comunidad no podrá imponer restricciones ni prohibirla.

La prohibición, más bien, se aplica a aquellas nuevas viviendas cuyos propietarios quieran empezar la actividad en el futuro.

¿Qué ocurre si un propietario incumple la prohibición?

Es posible que haya propietarios díscolos que decidan saltarse la prohibición votada en junta y alquilar igualmente su vivienda con fines turísticos.

De ser así, la comunidad cuenta con mecanismos legales para requerir el cese de la actividad, emprender acciones legales y, llegado el caso, acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento del acuerdo.

Si la prohibición contó con el apoyo suficiente por parte de los vecinos (de ahí la importancia de dejar constancia mediante el acta), lo más normal es que el juez ordene el cese inmediato de la actividad.

¿Por qué cada vez más propietarios deciden alquilar para fines turísticos?

En los últimos años muchos propietarios han decidido alquilar sus viviendas a turistas en lugar de hacerlo a inquilinos de larga duración. De hecho, el auge de plataformas como Airbnb o Booking ha facilitado este modelo, generando la percepción de que el alquiler turístico siempre es más rentable, más aún en barrios gentrificados.

Entre las principales razones encontramos que el alquiler turístico porque permite cobrar precios más altos por noche y aprovechar la demanda en temporadas de turismo. Además, ofrece mayor flexibilidad para usar la vivienda cuando el propietario lo desee.

Sin embargo, este modelo también implica más costes y mayor dedicación, ya que requiere gestionar reservas, realizar limpiezas frecuentes, atender a los huéspedes y asumir periodos en los que la vivienda puede estar vacía.

En cambio, el alquiler de larga estancia ofrece ingresos mensuales estables, menos gastos operativos y una gestión mucho más sencilla. Además, incluye ventajas fiscales de las que carece el alquiler turístico y reduce prácticamente a cero el riesgo de vacíos prolongados.

Igualmente, aunque es difícil afirmar que ocurrirá en todo el territorio, no es menos cierto que el alquiler turístico está siendo cada vez más limitado. Por ejemplo, Barcelona (una de las ciudades más turísticas de España) tiene intención de prohibirlo del todo antes de 2028.

A esta iniciativa ya se han sumado municipios de su área metropolitana como Badalona, donde se han propuesto eliminar este tipo de alquiler este mismo año 2026 (más información aquí).

Por ello, ante las sombras que planean sobre el alquiler turístico en el horizonte, la mejor opción que tienen los propietarios es, sin duda, el alquiler de larga estancia, algo en lo que somos expertos en Wolo.

Desde tasar la vivienda hasta la selección del inquilino, en Wolo nos ocupamos de todo el proceso, protegiendo al propietario con nuestro servicio de Alquiler Garantizado, gracias al cual recibirá puntualmente el alquiler, sin esperas ni carencias, desde el primer día, en caso de impagos del inquilino.

Porque no hay nada como alquilar tu vivienda para larga estancia con la tranquilidad de haberlo hecho con la inmobiliaria online mejor valorada del país.