¿Quién debe pagar los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler con la ley actual?
Entre muchas otras, una de las dudas más frecuentes cuando se firma un contrato de alquiler es saber quién debe pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria.
Esta cuestión genera confusión tanto en propietarios como en inquilinos, especialmente tras los cambios legislativos introducidos por la nueva ley de vivienda de 2024.
Por eso, y dado que se trata de un tema controvertido, en Wolo te explicamos de forma clara y actualizada quién asume estos costes y qué excepciones existen.
¿En qué consisten los honorarios inmobiliarios?
Aunque se suele hablar de la “comisión” que cobra una agencia inmobiliaria por sus servicios, lo cierto es que esa palabra tiene un sentido peyorativo que no se corresponde con la realidad: una agencia inmobiliaria, como cualquier otra empresa, ofrece sus servicios a cambio de una remuneración económica.
Así, los honorarios (y no comisión) de una inmobiliaria se trata, básicamente, de la retribución monetaria que recibe por su participación en la tasación, la promoción, la negociación con las personas interesadas, la gestión de las visitas y la elaboración de la documentación relativas a una operación inmobiliaria, como es el alquiler y la compraventa.
Los honorarios por estos servicios suelen cobrarse en forma de porcentaje, en torno al 10% de la anualidad en un alquiler, y entre un 3% y un 8% del precio de venta en una operación de compraventa de vivienda.
¿Quién debe pagar a la inmobiliaria en un alquiler?
Sabiendo ya que es lógico que las inmobiliarias reciban un dinero por sus servicios (que no son pocos) y en qué consisten esos servicios, en un alquiler, tradicionalmente han sido los inquilinos quienes han tenido que abonarlos.
Sin embargo, desde el 26 de mayo de 2023, con la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, el panorama legal cambió notablemente en lo que respecta a los contratos de alquiler de vivienda habitual.
Así, la nueva ley establece en el Apartado 1 del Artículo 20 que, si se alquila una vivienda habitual a través de una agencia inmobiliaria, será el propietario, y no el inquilino, quien asuma los costes de la agencia por los servicios ofrecidos, así como los gastos de redacción del contrato de alquiler.
¿Qué supone que ahora sea el propietario quien pague la agencia?
Uno de los objetivos de la nueva ley es proteger a los inquilinos, especialmente a los más vulnerables, evitando que deban hacer frente a pagos elevados para acceder a una vivienda. Pero esta “protección” no consiste solo en traspasar el pago de los honorarios de la agencia al propietario, sino también en los topes al alquiler en las zonas tensionadas.
En otras palabras, la intención de la nueva legislación es corregir el desequilibrio existente entre propietarios e inquilinos. Así, con esta medida:
- Se favorece el acceso a la vivienda para jóvenes y colectivos con menos recursos.
- Se impide que el inquilino pague por un servicio que ha contratado el propietario.
- Se refuerza la transparencia y equidad en el mercado del alquiler.
¿Aplica esta obligación a todos los tipos de alquiler?
Es importante tener en cuenta que el propietario deberá pagar los honorarios de la agencia solo cuando se firme un contrato de alquiler de vivienda habitual. Esto significa que, en los siguientes casos, seguirá siendo el inquilino quien asuma este coste, en general:
1. Alquileres de temporada
Los alquileres de temporada (por ejemplo, por motivos laborales, estudios o vacaciones) quedaron fuera de la modificación de la legislación, ya que no se consideran residencias habituales.
En estos casos, las condiciones se pactan libremente entre las partes, y el inquilino suele ser responsable de los honorarios de la agencia, siempre que así lo acuerde con el propietario.
2. Locales comerciales, oficinas o naves industriales
En los contratos de uso distinto de vivienda, como locales comerciales o despachos profesionales, la ley no impone quién debe pagar los honorarios. De nuevo, todo depende de lo que se pacte entre arrendador y arrendatario.
3. Cuando el inquilino acude directamente a la inmobiliaria
Existe un tercer caso, y es cuando el futuro inquilino decide acudir a una agencia inmobiliaria por iniciativa propia para que le busquen una vivienda.
Aquí se considera que está contratando un servicio para su propio beneficio, por lo que es lógico que sea él quien pague los honorarios, puesto que la agencia actúa en su nombre.
No obstante, esta situación puede ser relativa, sobre todo cuando la inmobiliaria ofrece al inquilino una vivienda disponible que ya tenían en cartera. Diferente será cuando la agencia consiga al inquilino una vivienda nueva que no tenía en su haber.
¿Qué ocurre si una agencia intenta cobrarte los honorarios como inquilino?
A pesar de lo establecido por ley, todavía hay agencias inmobiliarias que siguen exigiendo el pago de honorarios a los inquilinos en contratos de vivienda habitual. En otros casos, enmascaran sus honorarios bajo otros nombres u otros servicios (“casualmente”, suelen rondar el 10% de la anualidad), pero sigue siendo algo ilegal.
Por eso, si como inquilino te encuentras en esta situación, puedes y debes defender tus derechos.
Pasos a seguir si te quieren cobrar honorarios indebidos:
- Rechaza el pago: recuerda que, por ley, el inquilino no debe asumir los gastos de agencia si se trata de una vivienda habitual.
- Solicita una hoja de reclamaciones: como cualquier empresa “cara al público”, todas las agencias están obligadas a tener una hoja de reclamaciones a disposición de los clientes.
- Presenta una reclamación ante Consumo: también puedes acudir al organismo de consumo de tu comunidad autónoma o presentar una denuncia online por prácticas ilegales o irregularidades por parte de la inmobiliaria.
- Busca asesoramiento legal: si ya has pagado honorarios que no te correspondían, lo más recomendable es que contrates un abogado para que te ayude a recuperarlos por vía judicial.
¿Supone todo esto alguna ventaja para el propietario?
El propietario está obligado a incluir el alquiler en su declaración de la renta. Pero los gastos de agencia, que ahora asume él, también se los puede desgravar íntegramente en su declaración. Como vemos, no todo son malas noticias para los propietarios.
¿Gasto o inversión para el arrendador?
Tener que pagar a la agencia inmobiliaria puede ser un disuasivo para algunos propietarios, de eso no hay duda. Sin embargo, y a pesar de este desembolso, el alquiler de vivienda habitual sigue suponiendo una altísima rentabilidad para los propietarios, sobre todo por dos motivos:
- A diferencia de un alquiler vacacional o temporal, los ingresos son constantes y estables, pues el inquilino permanecerá, en principio, 5 años en la vivienda, pagando religiosamente cada mes.
- Los alquileres de vivienda habitual se benefician de grandes deducciones fiscales que, una vez más, no tienen otras modalidades de contrato. Estas deducciones son, como mínimo, del 50%, y en ciertos casos pueden llegar hasta el 90% del precio del alquiler.
Estas son las razones económicas que hacen que un alquiler de larga estancia siga siendo rentable para los propietarios aunque ahora tengan que costear la agencia inmobiliaria.
Pero también podríamos hablar de otras, como que suponen menos gestión (y más aún si, precisamente, cuentan con la ayuda de una agencia) o que los inquilinos suelen ser mucho más cuidadosos con la vivienda.
En Wolo estamos convencidos de los beneficios que supone el alquiler de vivienda habitual para los propietarios, frente a los vacacionales y de temporada. Por eso, les ofrecemos un servicio de alquiler seguro gracias al cual, además de encontrarle al mejor inquilino, tienen garantizado el pago del alquiler aunque el inquilino no pague, sin esperas y por tiempo ilimitado.
Si eres propietario de una vivienda y te gustaría alquilarla de forma cómoda y sin miedo a los impagos, descubre el Alquiler Garantizado de Wolo haciendo clic en el botón y, de paso, por qué somos la agencia inmobiliaria mejor valorada del país.
Responsable de contenidos en Wolo. Nuestro objetivo es ofrecerte información precisa y valiosa sobre el mercado inmobiliario para que puedas tomar decisiones acertadas, en momentos correctos. En Wolo estamos revolucionando el sector inmobiliario, con el compromiso de hacerlo cada vez más cómodo, seguro y transparente para todos. ¡Espero que disfrutes de nuestros artículos!
