¿Qué es y cómo funciona el precontrato de alquiler de una vivienda?

El precontrato de alquiler: qué es, cuándo y cómo hacerlo

Contrato alquiler de vivienda

Imagina que eres propietario de un piso y has encontrado al inquilino ideal, pero la vivienda aún no está lista para entrar a vivir. En esta situación, para asegurarte de que esa persona la alquile, sería conveniente firmar un precontrato de alquiler, siempre que tu futuro inquilino esté de acuerdo.

En este post te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el precontrato de alquiler, un documento tal vez menos conocido que el contrato de alquiler propiamente dicho.

¿Qué es el precontrato de alquiler?

El precontrato de alquiler es un documento legal que se firma entre el propietario y su futuro inquilino cuando la vivienda no está disponible de forma inmediata. Mediante su firma, ambas partes se comprometen a respetar lo pactado; es decir, se trata de un documento vinculante.

Con el precontrato de alquiler en vigor, el propietario no podrá alquilar la vivienda a otra persona que no sea “su candidato”, y el futuro inquilino se compromete a residir en la vivienda una vez esté disponible, so pena de lo establecido en el precontrato en caso de incumplimiento por una u otra parte.

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¿Cuándo conviene firmar un precontrato de alquiler?

Aunque no es obligatorio firmar un precontrato de alquiler, recurrir a él es la mejor opción cuando existe un acuerdo (o, técnicamente, preacuerdo) entre el propietario e inquilino, pero este último no puede mudarse a la vivienda hasta que pase cierto tiempo. Los casos más típicos son:

1) Cuando el propietario necesita hacer obras en la vivienda, bien de conservación o de renovación. Es decir, cuando la vivienda no reúne las condiciones de habitabilidad mínimas exigidas por la ley (certificadas a través de la cédula de habitabilidad).

2) Antes de la renovación del contrato de alquiler, como garantía de que el mismo inquilino seguirá residiendo en la vivienda bajo un nuevo contrato, que podría incluir cláusulas diferentes a las del contrato original.

3) Cuando el inquilino actual abandonará el piso una vez termine su contrato y el propietario ya tiene alguien que lo sustituya.

En definitiva, el precontrato de alquiler se firma cuando no puede hacerse efectiva la firma del contrato definitivo, sea cual sea la razón.

¿Cómo se formaliza un precontrato de alquiler?

La información básica que debe recoger cualquier precontrato de alquiler es la siguiente:

– Identificación del propietario y del futuro inquilino, así como del piso en cuestión.

– Fecha de inicio y duración del futuro contrato de alquiler (por ley, los contratos de vivienda para personas físicas tienen una duración de 5 años, 7 para las personas jurídicas).

– La renta que pagará el futuro inquilino por residir en la vivienda.

– Si la hay, cantidad que deposita el inquilino a modo de señal, reserva o arras, así como su fecha de caducidad.

– Consecuencias en caso de incumplimiento del precontrato de alquiler, tanto para el propietario como para el inquilino.

Con respecto al pago de la señal, hay que decir que, aunque no es obligatoria, es lo más recomendable, ya que el compromiso siempre será mayor “si hay dinero de por medio”.

Esta señal se descontará luego de la fianza o del depósito de alquiler que tendrá que pagar el inquilino a la firma del contrato de alquiler definitivo. Si el importe de las arras es superior al de la fianza, el resto se descontará de la primera mensualidad.

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento del precontrato de alquiler?

Las consecuencias si finalmente el contrato de alquiler no se firma varían en función del tipo de arras (o señal) que haya entregado el inquilino y aceptado el propietario:

– Arras confirmatorias: son las arras “por defecto”, es decir, si no se especifica en el precontrato que son penitenciales ni penales. Aquí hablamos de incumplimiento, por lo que cada parte puede exigir a la otra que se produzca finalmente la firma del contrato de alquiler, o bien exigir una indemnización. Pero el propietario no podrá quedarse con la señal.

– Arras penitenciales: si hablamos de arras penitenciales, habrá un desistimiento, no un incumplimiento. Si desiste el candidato a inquilino, perderá la señal; si desiste el propietario, deberá devolverle el doble de esa cantidad. Ni uno ni otro podrá exigir que se firme el contrato ni ser indemnizado por daños y perjuicios.

– Arras penales: el futuro inquilino perderá la señal, mientras que el propietario deberá devolverle el doble esta. Además, a diferencia de las penitenciales, se podrá exigir al incumplidor que firme el contrato de alquiler o la indemnización ya mencionada.

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¿Qué es la tácita reconducción del contrato de alquiler?

La tácita reconducción del contrato de alquiler: qué es y cuándo se produce

Contrato alquiler de vivienda

Como vimos en el artículo sobre la renovación del contrato de alquiler, desde la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 6 de marzo de 2019, los alquileres de viviendas (personas físicas) constan de una duración de cinco años.

Cumplido ese tiempo, y si ni el inquilino ni el propietario manifiestan respectivamente su intención de dejar o recuperar la vivienda, el contrato de alquiler entra en prórrogas tácitas tres años más, es decir, hasta los ocho desde que se firmó inicialmente.

Ahora bien, ¿qué ocurre con los contratos de vivienda una vez cumplidos los ocho años que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos? Esta situación, que no siempre se conoce, es la que veremos en el post de esta semana, y se llama tácita reconducción del contrato de alquiler.

Definición de la tácita reconducción del contrato de alquiler

La tácita reconducción del contrato de alquiler no es otra cosa que la nueva relación contractual entre propietario e inquilino que surge (si se cumplen ciertos requisitos) cuando pasan ochos años desde la firma inicial del contrato.

En la práctica, esto supone el nacimiento de un nuevo contrato de alquiler, que tendrá las mismas condiciones pactadas originalmente excepto la duración, una cuestión que veremos más adelante.

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Requisitos para que se produzca la tácita reconducción del alquiler

Además de cumplir ocho años desde la firma original del contrato, deben darse otros requisitos para que podamos hablar de tácita reconducción del alquiler:

No puede haber una cláusula que impida la tácita reconducción

Como siempre, el contrato manda. Así, si en el contrato original existía una cláusula que impedía la tácita reconducción del alquiler, esta no podrá producirse independientemente de los demás requisitos.

Ni el propietario ni el inquilino pueden comunicarle al otro su intención

La tácita reconducción del contrato de alquiler exige que ni el propietario comunique al inquilino su voluntad de recuperar la vivienda ni el inquilino le comunique a él su intención de abandonarla.

Por explicarlo en otras palabras, supone que no haya comunicación propietario-inquilino en este sentido. Pero, si una de las partes comunica formalmente su voluntad a la otra (mediante burofax), la reconducción no será posible.

Si el contrato aún no ha entrado en tácita reconducción y es el propietario quien quiere evitarla, debe avisar al inquilino cuatro meses antes de la fecha de finalización del contrato original (con las prórrogas tácitas). Si es el inquilino quien quiere abandonar la vivienda, debe comunicárselo al propietario con dos meses de antelación.

Deben transcurrir quince días desde el fin de la última prórroga

Si el contrato original agota sus prórrogas anuales, no existe cláusula que lo impida y no hay comunicación al respecto entre las partes, se producirá la tácita reconducción del contrato de alquiler pasados quince días desde el vencimiento de la prórroga.

Por ejemplo, si un contrato que permite la reconducción agota su tercera y última prórroga legal el 1 de marzo, y el 15 de marzo el inquilino sigue teniendo las llaves ante “el silencio” del propietario, el contrato se reconducirá automática y tácitamente.

No obstante, si el propietario le comunica a su inquilino que debe abandonar la vivienda, el inquilino no podrá alargar la entrega de llaves para superar el plazo de quince días con la intención de reconducir el contrato.

Las partes deben tener capacidad legal para firmar un contrato

Como dijimos más arriba, la tácita reconducción del alquiler supone el nacimiento de un nuevo contrato. Para ello, tanto el propietario como el inquilino deben tener la capacidad para firmar un documento legal.

Prórrogas anuales VS tácita reconducción del contrato

No hay que confundir las prórrogas tácitas anuales con la tácita reconducción del contrato de alquiler.

Las prórrogas tácitas anuales se dan cuando el contrato de vivienda cumple los cinco años y ninguna parte manifiesta su voluntad de renovar o poner fin a la relación contractual. Estas prórrogas son tres como máximo, es decir, hasta los ocho años desde la primera firma.

La tácita reconducción del contrato, en cambio, es lo que se produce una vez agotadas estas tres prórrogas anuales, siempre que se cumplan los requisitos que acabamos de ver.

¿Cuánto dura la tácita reconducción del contrato de alquiler?

Hay que tener en cuenta que la tácita reconducción del contrato de alquiler no está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por tanto, se debe echar mano a la norma supletoria, que es el Código Civil.

Esto es muy importante, ya que el nuevo contrato surgido por reconducción tácita estará regulado por el Código Civil, cuyas disposiciones son diferentes y suelen ser más favorables para el propietario que las de la LAU.

A pesar de esto, la interpretación de la jurisprudencia no es unánime acerca de la reconducción del contrato:

– Algunos jueces opinan que la reconducción debe ser anual si el contrato original establecía que la renta era anual. Por ejemplo, si se especificaba que la renta era de 12 000 €/año y siempre que no se indicara nada sobre que el pago era mensual (aunque en la práctica sea así), el contrato se reconducirá tácitamente un año más.

– Otros jueces consideran que, si el contrato original especificaba que la renta se pagaba cada mes, el nuevo contrato se reconducirá de manera mensual hasta que una de las partes manifieste su intención de ponerle fin.

Dicho esto, el Tribunal Supremo se decantó por la primera de las interpretaciones, es decir, por la reconducción tácita anual.

No hay duda de que, si un contrato llega hasta su tácita reconducción, es porque tanto el propietario como el inquilino se encuentran satisfechos con la relación contractual.

Precisamente, a eso nos dedicamos en Wolo, a encontrar a los inquilinos perfectos para los propietarios que quieren alquilar su piso de forma segura.

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¿Cuándo hay incumplimiento del contrato de alquiler por parte del propietario y del inquilino?

El incumplimiento del contrato de alquiler: propietario e inquilino

Contrato alquiler de vivienda

A veces, el inquilino o el propietario no respeta alguna o varias de las cláusulas que pactaron en un principio, incurriendo así en el incumplimiento del contrato de alquiler.

Como ocurre en otros ámbitos en los que existe una relación contractual, esto puede dar lugar a diferentes indemnizaciones o compensaciones económicas, según la parte que resulte afectada y el tipo de falta cometida.

Aunque lo ideal para mantener una buena relación inquilino-propietario es respetar lo pactado, en ocasiones la picaresca, el descuido, el desconocimiento o, directamente, la mala voluntad terminan siendo más fuertes que las estipulaciones del contrato.

Veamos, pues, las causas más frecuentes por las que el propietario y el inquilino incumplen el contrato de alquiler, considerando las disposiciones mínimas exigidas por la ley.

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Incumplimiento del contrato de alquiler por parte del propietario

Los incumplimientos de contrato más comunes por parte de los propietarios son los siguientes.

No mantener en buen estado el continente o los equipamientos de la vivienda

Como vimos en el artículo sobre quién debe pagar el seguro de hogar en un alquiler, el propietario tiene la obligación de mantener el continente en condiciones mínimas de habitabilidad, esto es, la estructura de la vivienda (paredes, techos, suelos) y los materiales que la forman. Igualmente, debe asegurarse de que los electrodomésticos básicos funcionen correctamente (caldera, lavadora, frigorífico…).

Si el continente se encuentra en condiciones no aptas para la habitabilidad de la vivienda, o si los electrodomésticos no funcionan, el propietario estaría incumpliendo el contrato de alquiler y tendría que proceder a su reparación inmediata, sin repercutir el coste de la reparación en el importe de la renta.

No informar a tiempo de la voluntad de hacer obras de mejora

Relacionado con el punto anterior, si el propietario quiere hacer obras de mejora en la vivienda alquilada, debe avisar al inquilino al menos tres meses antes de que comiencen. De esta forma, el inquilino podría desistir del contrato de alquiler ante las posibles molestias.

Si el propietario incumple esta obligación, también estaría faltando a los mínimos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No devolver la fianza en el plazo de 30 días

La ley estipula que, una vez el inquilino entrega las llaves, el propietario debe devolverle la fianza en un plazo máximo de 30 días naturales. De lo contrario, el inquilino podría solicitarle una indemnización por daños y perjuicios.

Impedir la prórroga obligatoria de 5 años

Ya sabemos que, por ley, los contratos se firman a las personas físicas por un periodo de un año renovable obligatoria y automáticamente hasta los cinco; para las personas jurídicas, la duración es de un año más prórrogas hasta cumplir los siete. Sin embargo, algunos propietarios incumplen el contrato de alquiler al recurrir a argucias para recuperar la vivienda antes de tiempo.

Y es que, efectivamente, el propietario tiene derecho a recuperar el piso alquilado cumplido el primer año de contrato, pero siempre que este vaya a convertirse en su residencia habitual o en la de familiares de primer orden. Para poder hacerlo, además, esta cláusula debe estar incluida en el contrato.

Por ello, si el propietario recupera ilegalmente la vivienda (antes del primer año, alegando causas que no existen, etc.) y el antiguo inquilino lo demuestra, podrá exigirle una indemnización por incumplimiento de contrato.

No respetar la intimidad del inquilino

El contrato de alquiler se encarga, entre muchas más cosas, de proteger la intimidad del inquilino. Esto quiere decir que, a pesar de ser su vivienda, el propietario no puede visitarla sin avisar.

Normalmente, en los contratos se fija que el propietario debe informar de su intención de visitar la vivienda al menos 24 horas antes, por ejemplo, para enseñarla a una persona interesada, si el inquilino actual va a marcharse.

Por tanto, sería un incumplimiento del contrato por parte del propietario si se persona en la vivienda sin avisar o si lo hace sin respetar el plazo de tiempo acordado. De hecho, esto también podría considerarse un delito de allanamiento de morada, ya que la vivienda es el domicilio del inquilino y, como tal, tiene carácter inviolable (Artículo 18.2 de la Constitución).

Incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino

Vistas las faltas más frecuentes de los propietarios, pasemos ahora a los principales incumplimientos del contrato por parte del inquilino.

No pagar la mensualidad o la fianza

Uno de los incumplimientos “típicos” del inquilino es no pagar la mensualidad o hacerlo fuera del tiempo acordado, lo que los convierte en inquilinos morosos. También puede darse el caso de inquilinos que no pagan la fianza o bien su actualización.

Tanto en un caso como en otro, estaríamos ante un incumplimiento del contrato por parte del inquilino.

Una forma de protegerse de los inquilinos morosos es alquilar tu piso recurriendo a agencias que te ofrezcan un alquiler seguro. De esta forma, hacemos en Wolo, recibirás el cobro de tus mensualidades pase lo que pase.

Actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilegales

Algunos inquilinos son problemáticos no porque no paguen la renta, sino porque llevan a cabo actividades contrarias a las normas de convivencia o a la legislación general.

Al firmar el contrato, el futuro inquilino se compromete a no realizar actividades que resulten molestas para los vecinos, insalubres, peligrosas o ilegales. Si las comete, estaría incumpliendo el contrato de alquiler y sería causa de rescisión del mismo.

Deterioro o mal uso de la vivienda

El inquilino tiene la obligación de mantener el continente y el contenido en el estado en que lo encontró. Esto incluye también la imposibilidad de realizar obras en el piso alquilado sin el consentimiento por escrito del propietario.

Los daños causados por mal uso o negligencia por su parte, así como el uso de la vivienda para fines diferentes al de residir permanentemente en ella, se consideran un incumplimiento del contrato.

Abandono de la vivienda antes de tiempo

En nuestro artículo sobre el desistimiento del contrato de alquiler vimos que, si el inquilino abandona la vivienda antes de los primeros seis meses, estaría incumpliendo el contrato de alquiler.

En estos casos, aunque habría que estudiarlos uno por uno, la jurisprudencia suele obligar al inquilino a pagar los meses de renta que falten hasta cumplir los seis meses.

Además, el propietario tiene derecho a incluir una cláusula por la que el inquilino, tanto si incumple el contrato como si desiste de él, deberá indemnizarlo con una cantidad correspondiente a una mensualidad por cada año que quede de contrato.

Subarrendamiento ilegal

La Ley de Arrendamientos Urbanos, tras su reforma de 1994, no permite el subarrendamiento de un piso completo, sino solo de habitaciones.

Si la posibilidad de subarrendar habitaciones está recogida en el contrato, y ya que el inquilino debe contar con el permiso por escrito del propietario, este estaría incumpliendo el contrato de alquiler si decide subalquilar una habitación sin el consentimiento del dueño de la vivienda. También habría incumplimiento por su parte si el contrato prohíbe el subalquiler y aun así el inquilino lo hace.

Recordemos, como dijimos en nuestro post sobre si subalquilar es legal, que, si el contrato no dice nada acerca de la posibilidad o no de subarrendar parte de la vivienda, se considera que el inquilino efectivamente tiene derecho a hacerlo, aunque siempre con permiso «verbal» del propietario.

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Desistir del contrato de alquiler

El desistimiento del contrato de alquiler: ¿qué es y cómo hacerlo?

Contrato alquiler de vivienda

En el ámbito de los alquileres urbanos, existen algunos conceptos que llaman a error, bien por desconocimiento o porque se usan indistintamente en el día a día. Este es el caso del desistimiento del contrato de alquiler, que, aunque esté relacionado, no es lo mismo que la rescisión o el incumplimiento de este.

Por eso, en el post de esta semana veremos qué es desistir del contrato de alquiler, cómo hacerlo y en qué se diferencia de los demás conceptos. ¡Vamos con ello!

¿Qué es el desistimiento del contrato de alquiler?

El desistimiento del contrato de alquiler es la posibilidad que tiene el inquilino de abandonar la vivienda alquilada de forma anticipada, es decir, antes del vencimiento natural del contrato.

Esta posibilidad de desistir del contrato de alquiler está recogida en el Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual establece dos requisitos, que veremos a continuación.

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Requisitos por parte del inquilino para desistir del contrato

Residir en la vivienda al menos durante los seis primeros meses

Para que haya desistimiento, el contrato de alquiler debe estar en vigor durante al menos los primeros seis meses desde su firma.

Esto significa que, si el inquilino decide marcharse del piso antes de cumplir ese periodo mínimo de medio año, estaríamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento.

Dicho esto, el propietario tiene libertad para pactar con su inquilino un periodo de tiempo inferior, por ejemplo, que deba permanecer en la vivienda al menos los primeros tres meses.

Lo que no podrá, en cambio, es pactar un periodo superior al mínimo recogido por la ley, que son los seis meses que acabamos de mencionar (por ejemplo, no podrá fijar como mínimo nueve meses de residencia en la vivienda).

Informar al propietario al menos treinta días antes

Además de tener la obligación de residir en la vivienda los primeros seis meses, el inquilino también debe informar al propietario de su intención de desistir del contrato de alquiler al menos treinta días antes de la fecha de abandono de la vivienda.

Si el inquilino no cumple este requisito, el propietario tiene derecho a exigirle el pago de los treinta días de preaviso, los cuales, euro arriba o euro abajo, corresponden a un mes de renta.

En este sentido, y como comentamos en nuestro post sobre la devolución de la fianza del alquiler, los propietarios suelen recurrir a la práctica de cobrarse el último mes (o los treinta días de preaviso si se produce un desistimiento del contrato) quedándose con la fianza.

Sin embargo, esto no es legal ni recomendable, ya que el propietario se quedaría sin un depósito económico para cubrir posibles impagos o desperfectos que descubriese después de la marcha de su antiguo inquilino.

Por ello, si alguna vez te encuentras en una situación así como propietario, te recomendamos que no te quedes con la fianza a modo de pago, sino que pidas a tu inquilino el abono de los treinta días de preaviso. Después, si todo está en orden, le devolverás la fianza.

Si mi inquilino desiste del contrato, ¿puedo exigirle una indemnización?

Si tu inquilino desiste del contrato de alquiler por razones propias, que no tiene por qué explicar, puedes exigirle el pago de una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que quede (si no son años enteros, la parte proporcional).

Ahora bien, si el inquilino tiene voluntad de abandonar la vivienda por causas imputables al propietario, este no tendrá derecho a indemnización. Es más, en los casos de incumplimiento del contrato por parte del propietario, es muy probable que sea el inquilino quien tenga derecho a recibir una compensación económica.

Recuerda, eso sí, que la posibilidad de recibir indemnización por desistimiento propio del inquilino debe estar recogida en el contrato, de lo contrario no podrás exigir indemnización. Si olvidaste añadir esta cláusula, puedes realizar un anexo al contrato de alquiler para incluirla.

El desistimiento del contrato de alquiler cumplido el primer año

Como hemos visto, el desistimiento se produce pasados los primeros seis meses (o menos, si así se pacta) desde que el contrato entra en vigor. Pero ¿qué ocurre con los alquileres que cumplen el primer año?

Ya comentamos en nuestro artículo sobre la renovación del contrato de alquiler que los alquileres de vivienda actuales se firman por un mínimo de un año y se prorrogan automáticamente hasta los cinco (salvo que, justamente, el inquilino desista o el propietario rescinda el contrato).

Cuando el contrato cumple un año, la obligación de residir en la vivienda durante seis meses desaparece, aunque no la del preaviso de treinta días. En este caso, el inquilino puede desistir del contrato desde el primer momento, es decir, sin tener que esperar seis meses más para hacerlo (a los 18 meses de contrato).

Esto también se aplica a las siguientes prórrogas anuales: dos años, tres años, etc.

¿Es lo mismo desistir que rescindir el contrato de alquiler?

Estrictamente hablando, un inquilino no puede rescindir un contrato, ya que esto implica una serie de trámites para los que no tiene poder legal: notificación a Hacienda, solicitud de la fianza al organismo donde esté depositada, etc.

Lo que hace el inquilino, más bien, es transmitir al propietario su “voluntad de rescindir el contrato de alquiler”. El propietario, por su parte, iniciará los trámites para (aquí sí) rescindir el contrato por causa de desistimiento del inquilino.

En este punto, recordamos que abandonar la vivienda antes de tiempo no es el único motivo por el que el propietario puede rescindir el contrato de alquiler: impago de la renta, actividades molestas, obras hechas por el inquilino sin permiso, etc.

¿Cómo desistir de un contrato de alquiler?

Si el inquilino quiere desistir de su contrato de alquiler, deberá entregar al propietario un documento escrito en el que manifieste dicha intención, indicando su nombre completo, DNI, dirección de la vivienda alquilada y fecha en que tiene previsto abandonarla prematuramente.

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Dos hombres renovando el contrato de alquiler

La renovación del contrato de alquiler: todo lo que necesitas saber

Contrato alquiler de vivienda

Cuando se va acercando su fecha de finalización, si propietario e inquilino están satisfechos, es muy posible que ambos quieran renovar el contrato de alquiler, lo que puede despertar ciertas dudas: ¿cuándo hay que avisar?, ¿cómo se hace?, ¿quién paga los gastos de la renovación?, etc.

Veamos, pues, todo lo que hay que saber acerca de la renovación de un contrato de alquiler.

Primero, ¿es lo mismo la prórroga que la renovación de un contrato de alquiler?

En general, se usan indistintamente prorrogar y renovar un contrato de alquiler, pero existen matices entre ambos.

Se debería hablar de prórroga cuando el contrato continúa con las mismas condiciones que se pactaron inicialmente. En cambio, lo correcto es hablar de renovación del contrato de alquiler cuando las condiciones se renegocian.

Técnicamente, los contratos de alquiler se firman por un periodo de al menos un año y se prorrogan automática y obligatoriamente hasta alcanzar la duración mínima pactada (tres o cinco años, dependiendo de la fecha de la firma). Esto significa que las condiciones iniciales no cambian, sin contar la actualización anual de la renta.

Cuando llega a la duración pactada es cuando se puede proceder a la renovación del contrato de alquiler, lo que equivale a firmar un nuevo contrato con diferentes condiciones: importe de la renta, posibilidad o no de subalquilar habitaciones, tenencia de mascotas, etc.

Pongamos un ejemplo:

Con la ley actual, Juan firma un contrato de vivienda habitual por una duración de cinco años. Realmente, lo que está firmando es un contrato de un año con cuatro años de prórrogas obligatorias, y las condiciones pactadas no podrán modificarse hasta que llegue el momento de renovar el contrato.

Si quieres más información, aquí puedes leer más acerca de la prórroga de un contrato de alquiler.

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La fecha de vencimiento, clave para renovar el contrato de alquiler

La fecha de vencimiento del contrato dependerá de cuándo se firmó, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos ha cambiado bastante en los últimos años.

Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019

Los contratos de alquiler que se firmaran en este periodo tenían una vigencia de tres años. Pasada esa fecha, el contrato se prorrogaba automáticamente un año más.

Otro punto que cambiaba con respecto a la ley actual es que el propietario tenía que avisar con un mes de antelación en caso de no querer renovar el contrato de alquiler a su inquilino.

Contratos firmados entre el 6 de marzo de 2019 y la actualidad

Con la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de alquiler tienen una duración de cinco años para las personas físicas. O, si se quiere expresar así, 1 año + 4 años de prórrogas obligatorias.

Ahora bien, cumplidos los cinco años, estos contratos, como el del ejemplo anterior de Juan, se prorrogarán anualmente de manera tácita por un periodo máximo de tres años, si ni el propietario ni el inquilino manifiestan su intención de renovar o poner fin al contrato en vigor.

Como hemos dicho antes, a diferencia de la ley de 2013, el propietario debe avisar cuatro meses antes si no tiene voluntad de renovar el contrato de alquiler; el inquilino, por su parte, debe avisar al propietario con treinta días de antelación.

En este punto recordamos que el propietario tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler a partir del año si él o familiares cercanos necesitan la vivienda para convertirla en su domicilio habitual. En este supuesto (que además debe especificarse en el contrato), el aviso debe hacerse dos meses antes de la fecha en que se prevé proceder a la rescisión.

Entonces, ¿cuándo puede el propietario renovar el contrato de alquiler a su inquilino?

Con todo lo anterior, el propietario podrá manifestar al inquilino su voluntad de renovar el contrato de alquiler (firmar uno nuevo) cumplidos los cinco primeros años (siete si son personas jurídicas). En caso de no hacerlo, se producirán las prórrogas tácitas a las que antes nos hemos referido.

¿Qué ocurre cuando un contrato cumple los ocho años?

Como hemos visto, los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 pueden llegar hasta los ocho años, sumando los cinco iniciales más las tres prórrogas tácitas anuales. Pero ¿qué ocurre cumplidas estas prórrogas?

En este caso, se produce lo que se conoce como tácita reconducción del contrato de alquiler. A efectos prácticos, esto supone que el contrato sigue en vigor (sin modificación de condiciones) al no haber requerimiento del propietario o del inquilino de renovar ni poner fin al contrato firmado ocho años atrás.

¿Quién paga la renovación del contrato de alquiler?

El Artículo 1.555.3 del Código Civil indica que es el inquilino quien debe asumir los costes de la renovación del contrato de alquiler. No obstante, es habitual que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo diferente, como la división de los gastos o, incluso, que se haga cargo el propietario.

Consejos para los propietarios a la hora de renovar el contrato de alquiler

Sin duda, si un contrato de alquiler llega a los ocho años (los cinco iniciales más los tres de prórrogas tácitas), es porque el inquilino y el propietario están conformes con la relación contractual.

Por ello, nuestra recomendación como plataforma de propietarios de viviendas en alquiler es que se priorice la tranquilidad que supone tener un buen inquilino antes que la subida de la renta. No obstante, sí que podría negociarse la actualización de la mensualidad al IPC de los últimos años si no se hizo con anterioridad.

Otro aspecto importante a la hora de negociar con el inquilino la renovación del contrato de alquiler es conocer el estado en que se encuentra la vivienda. Si la ha mantenido en buenas condiciones, no debería negarse a ello.

Modelo de renovación de contrato de alquiler

El siguiente podría ser un ejemplo del modelo de renovación del contrato de alquiler:

En [ciudad], a [fecha]
REUNIDAS

De una parte, y como PARTE ARRENDADORA, [nombre arrendador], mayor de edad, con DNI/NIE [dni/nie]

De otra:
como PARTE ARRENDATARIA, [nombre arrendatario], con DNI/NIE [dni/nie], mayor de edad.

EXPONEN

Que el [fecha] firmaron contrato de arrendamiento de la vivienda sita en [dirección]

Que es intención de las partes renovar dicho contrato de arrendamiento

ACUERDAN

Renovar el contrato de arrendamiento mencionado hasta el [fecha fin prórroga] con las nuevas condiciones pactadas a continuación […]

En Wolo ayudamos a los propietarios que quieren alquilar su piso a encontrar a los inquilinos ideales, personas solventes con las que mantener una relación de confianza propietario-inquilino.

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¿Qué significa subrogar o ceder un contrato de alquiler?

La subrogación del contrato de alquiler: qué es y cuándo se aplica

Contrato alquiler de vivienda

En ocasiones, un contrato de alquiler en vigor debe cederse a otra persona. Esto es lo que se conoce como subrogación del contrato de alquiler, un supuesto recogido en el Artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En el post de esta semana queríamos hablar sobre la subrogación, ya que, como propietario de un piso alquilado, quizás te hayas encontrado con alguno de los casos en los que es posible (incluso obligatorio) aceptar la cesión del contrato de alquiler de tu inquilino.

Pero empecemos por lo primero…

Definición de subrogación del contrato de alquiler

Explicado de forma sencilla, la subrogación del contrato de alquiler consiste en cambiarlo de titular. Al hacerlo, el antiguo inquilino transmite los derechos y las obligaciones pactadas en el contrato a una tercera persona, la cual se convierte en el nuevo titular.

¿Es lo mismo subrogar el contrato de alquiler que subarrendar?

Desde la reforma de la LAU de 1994, no es posible subarrendar una vivienda completa, solo habitaciones. Es decir, si el titular del contrato cambia (que sería el caso en un “subarriendo completo”), estaríamos hablando de una subrogación del contrato, no de un subarriendo.

Por tanto, técnica y legalmente, solo podemos hablar de subarriendo cuando el inquilino subalquila habitaciones del piso a un tercero, manteniéndose él como titular del contrato. Recordamos, además, que subarrendar es legal solo si el inquilino cuenta con el permiso del propietario de la vivienda.

¿Puede el inquilino subrogar el contrato de alquiler sin permiso del propietario?

Como ocurre en muchos otros casos (subalquilar habitaciones, hacer obras en un piso de alquiler, etc.), el inquilino no puede ceder el contrato de alquiler sin el permiso expreso y por escrito del propietario.

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Casos en los que es posible subrogar el contrato de alquiler

Si el inquilino de un piso tiene la voluntad de subrogar el contrato y cuenta con el permiso del propietario, puede cederlo a cualquier persona autorizada por este. Pensemos, por ejemplo, en un inquilino que abandonará el piso con intención de regresar a él: podría pedir al propietario que subrogue a un amigo o familiar durante el tiempo que esté fuera.

Sin embargo, cabe hablar de dos casos especiales en los que se produce la subrogación del contrato del alquiler “sin la voluntad” del inquilino.

Fallecimiento del inquilino

Ya escribimos más en detalle sobre qué ocurre en caso de que el inquilino de un piso fallezca con un contrato en vigor.

Como dijimos en dicho post, si el inquilino muere se produce una subrogación del contrato de alquiler, pero las personas “candidatas” a remplazarlo deben cumplir una serie de requisitos, por orden de preferencia:

  • 1. Ser el cónyuge del inquilino en el momento del fallecimiento.
  • 2. Ser su pareja de hecho y haber vivido juntos los dos años anteriores a su muerte.
  • 3. Ser hijo del que el inquilino tenía la patria potestad o la tutela legal.
  • 4. Ser ascendiente o hermano que haya vivido con él en los dos años anteriores al fallecimiento.
  • 5. Ser familiar de hasta tercer grado colateral con discapacidad igual o superior al 65% y que haya vivido con él, también en los dos últimos años.

Si no existen estas personas, o si las personas con derecho a subrogarse en el contrato no notifican al propietario el fallecimiento en los tres meses posteriores, el propietario puede rescindir unilateralmente el contrato de alquiler.

Separación, divorcio o nulidad matrimonial del inquilino

En los contratos firmados con fecha posterior al 6 de junio de 2013, si el inquilino se separa, se divorcia o un juez dicta la nulidad del matrimonio, el excónyuge tiene derecho a subrogarse el contrato de alquiler siempre que entregue al propietario la sentencia de divorcio y le avise en los dos meses siguientes.

Tanto en el caso del fallecimiento como divorcio del inquilino, las personas con derecho a subrogarse deberán avisar al propietario en los plazos estipulados (tres meses y dos meses posteriores, respectivamente) mediante burofax, expresando su voluntad de subrogarse en el contrato.

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¿Qué hacer el inquilino de un piso muere?

¿Qué hacer si un inquilino fallece con un contrato en vigor?

Contrato alquiler de vivienda

Aunque se trata de una situación menos común que otras que pueden darse en un piso alquilado, a veces es inevitable encontrarse con que el inquilino que lo ocupaba ha fallecido.

Dado el carácter excepcional de esta situación, muchos propietarios de pisos no saben qué ocurre con el contrato de alquiler, que, de hecho, sigue en vigor aunque el inquilino haya fallecido.

Por tanto, en el post de esta semana queríamos hablar sobre lo que ocurre si el inquilino de un piso fallece, un supuesto contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El Artículo 16 de la LAU: fallecimiento de un inquilino con contrato de alquiler vigente

Como la LAU recoge en su Artículo 16, cuando un inquilino fallece se produce lo que se conoce como subrogación del contrato de alquiler. Es decir, el contrato de alquiler pasa a estar a nombre de otra persona, que podrá disfrutar del piso alquilado hasta la finalización del contrato o su renovación.

No obstante, no cualquier persona tiene derecho a la subrogación del alquiler tras el fallecimiento del inquilino, ya que, como veremos a continuación, tienen que darse ciertas condiciones.

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Las personas que tienen derecho a la subrogación por la muerte del inquilino

Cuando el inquilino de un piso alquilado fallece, hay una serie de personas que tienen derecho a la subrogación del contrato, para seguir con él hasta que finalice o, si las dos partes están de acuerdo, renovarlo.

Las personas con derecho a esta subrogación, por orden de preferencia, son:

  • 1. El cónyuge del inquilino que viviera con él cuando se produce el fallecimiento.
  • 2. La persona que mantuviera con el inquilino una relación de afectividad permanente (pareja de hecho) durante al menos los dos últimos años antes del fallecimiento.
  • 3. Los descendientes de los que el inquilino tuviera la patria potestad o la tutela, o que hubieran vivido con él durante los últimos dos años.
  • 4. Los ascendientes o los hermanos del inquilino que hubieran vivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
  • 5. Por último, personas con minusvalía igual o superior al 65% que tuvieran relación de parentesco de hasta tercer grado colateral con el inquilino y que hubieran vivido con él en los últimos dos años.

Si el inquilino fallece y no se da ninguna de las situaciones anteriores, el propietario podrá rescindir el contrato de alquiler.

También puede ocurrir que haya familiares no incluidos en la lista anterior interesados en subrogar el contrato (por ejemplo, un familiar de tercer grado sin ninguna discapacidad). En ese caso, deberían negociar con el propietario, quien no está obligado a acceder a la subrogación y podrá recuperar la vivienda.

¿Qué ocurre si hay varias personas interesadas en la subrogación?

Cuando son varios los convivientes interesados en la subrogación del contrato, la ley fija la siguiente preferencia:

1. Padres septuagenarios.

2. Ascendientes y descendientes de grado más próximo.

3. Hermanos de doble vínculo, es decir, quienes comparten padre y madre.

¿Y si existe igualdad de preferencia?

Pensemos, por ejemplo, en varios hermanos de doble vínculo que se “disputan” la subrogación del contrato de alquiler. En estos casos de igualdad, la preferencia es como sigue:

1. Quien tenga una minusvalía igual o superior al 65%.

2. Quien tenga mayores cargas familiares.

3. El descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor o el hermano más joven.

Notificar el fallecimiento del inquilino al propietario

Las personas con derecho a la subrogación del contrato de alquiler (e interesadas en él) tienen hasta tres meses para notificar el fallecimiento del inquilino al propietario.

Para ello, se deberá comunicar por escrito la muerte del inquilino, adjuntando el certificado de defunción e indicando la identidad de la persona interesada en la subrogación y el grado de parentesco.

Si esto no ocurre, pasados tres meses después de la muerte del inquilino, el contrato de alquiler se dará por finalizado.

¿Qué ocurre con las deudas del inquilino fallecido?

Como acabamos de ver, las personas interesadas en la subrogación disponen de tres meses para “postularse” ante el propietario del piso.

Ahora bien, el propietario tiene derecho a considerar a los “candidatos” como deudores solidarios del pago de la renta mientras dure su “candidatura”, y esto aunque el contrato se extinga. Es decir, el pago del alquiler de esos tres meses será responsabilidad de las personas interesadas en la subrogación, incluso si se pone fin al contrato.

Este punto es importante, ya que, si una persona que tendría derecho a la subrogación no está interesada en ello, dispone de un mes después de la muerte del inquilino para renunciar por escrito a la subrogación. De esta forma el propietario no podrá considerarla como deudora de la renta.

¿Se puede pactar la finalización del contrato por fallecimiento del inquilino?

En su Artículo 16, la LAU reconoce la posibilidad de que no exista el derecho de subrogación del contrato de alquiler, es decir, que no haya posibilidad de subrogar el contrato tras la muerte del inquilino.

Esta posibilidad solo puede incluirse en el contrato cuando se trata de:

– Alquileres con duración superior al mínimo legal (5 años).

– Si el fallecimiento se produce pasado el tiempo mínimo.

– O si el fallecimiento del inquilino se produce antes del tiempo mínimo (en este caso, el contrato terminará cuando llegue a su mínimo legal).

Sin embargo, el contrato deberá incluir obligatoriamente el derecho a subrogación cuando haya menores de edad, mayores de 65 años, personas vulnerables o personas con una discapacidad igual o superior al 65% que pudieran verse afectadas si se produjera la finalización del alquiler.

En este otro post te explicamos qué debe hacer un inquilino si es el propietario del piso quien fallece.

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¿Subarrendar una vivienda es legal?

¿Es legal que mi inquilino subarriende mi piso?

Contrato alquiler de vivienda

Recibes una llamada de tu inquilino y te dice que está pensando en subarrendar una habitación. Quizás, como propietario, te hayas enfrentado a esta situación alguna vez, sin saber muy bien cómo reaccionar.

Por tanto, en el post de hoy hablaremos de si es legal subarrendar un piso alquilado. Así, si recibes esa llamada de tu inquilino, sabrás cuáles son las circunstancias en las que subarrendar es legal (o no).

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos acerca de subarrendar un piso alquilado?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula todo lo relativo al alquiler de viviendas, establece que es legal que el inquilino subarriende cuando esta posibilidad esté indicada en el contrato de alquiler.

Es importante tener en cuenta que, desde la reforma de la LAU en 1994, solo se considera legal el subarriendo parcial de la vivienda, es decir, habitaciones y el uso compartido de las zonas comunes. Cuando se produce el “subarriendo” del piso completo, en realidad estamos hablando de una subrogación del contrato de alquiler.

¿Es legal que mi inquilino subarriende el piso si el contrato no dice nada al respecto?

Si el contrato de alquiler no indica nada acerca de la posibilidad de subarrendar una habitación, se considerará que el inquilino puede hacerlo, aunque siempre con el consentimiento escrito del propietario (un acuerdo verbal no es válido).

Si tu inquilino te plantea la posibilidad de subarrendar una habitación, lo mejor es volver a hacer un contrato de alquiler que recoja este supuesto.

¿Qué ocurre si mi inquilino subarrienda una habitación sin mi permiso por escrito?

Si tu inquilino decide subarrendar una habitación sin tu consentimiento escrito, podrás rescindir el contrato de alquiler de forma unilateral.

¿Cómo detectar subarrendamientos ilegales?

Sería difícil “destapar” un subalquiler fraudulento si avisas al inquilino de que vas a visitar el piso: nada más sencillo que las personas que viven ilegalmente en él se encuentren fuera en el momento de tu visita.

Sin embargo, sí que existen formas de detectar si tu inquilino está subarrendando (o, al menos, de sospechar que está haciéndolo).

Comprobación del gasto de suministros

Si, por la razón que sea, los suministros de luz, agua y gas están puestos a tu nombre, podrías sospechar que tu piso está subarrendado si notas un incremento grande en el importe de la factura y ese incremento se mantiene en el tiempo.

Todo indicaría, en este caso, que hay más personas de la cuenta viviendo permanentemente en el piso.

En este sentido, nosotros siempre recomendamos que los gastos corran a cargo del inquilino. No solo para evitarte sorpresas en las facturas, sino porque insistir en poner los suministros a nombre del propietario es una de las técnicas que se usan para okupar una vivienda.

Empadronamiento de muchas personas o personas desconocidas

La siguiente forma es comprobar si existen muchas personas empadronadas en la dirección del piso. O, aunque no fueran necesariamente muchas, descubrir que están empadronadas personas que no aparecen en el contrato.

En este otro artículo te contamos cómo desempadronar a los inquilinos que no viven en tu piso.

Preguntar a los vecinos

Por último, otra forma de comprobar si tu inquilino ha subarrendado el piso es, simplemente, preguntando a los vecinos.

Aunque dependerá del comportamiento de cada persona, en principio, si en el piso hay más ruido “de lo normal”, podrías sospechar que viven más personas de las que deberían. O, tal vez, los vecinos han visto entrar y salir constantemente personas que nunca antes habían visto.

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Subarrendar legalmente (y con tranquilidad para el propietario)

Si estás de acuerdo, como propietario, deberías tomar una serie de precauciones para evitar futuros problemas con un inquilino que subarrienda tu piso. Así, es recomendable que fijes en el contrato cláusulas que limiten el subarriendo, o bien hacerlo mediante un anexo al contrato del alquiler.

Identificación de las personas que subarriendan

Es decir, tener la información de los “inquilinos de tu inquilino”. Los nombres, los apellidos y el DNI de las personas que subarriendan deberían recogerse en el contrato, lo mismo que aparecen los del inquilino.

Número de las personas que subarriendan

También puedes introducir una cláusula que indique el número máximo de personas que pueden subarrendar habitaciones.

Partes del piso subarrendadas

Como hemos dicho antes, desde 1994 no es legal subarrendar un piso en su totalidad, sino solo habitaciones. Lo mejor es que las zonas en las que vayan a vivir estas personas estén recogidas en el contrato.

Limitación de la duración

Que tu inquilino subarriende el piso (siempre con tu permiso) no tiene por qué ser una mala experiencia. No obstante, si no terminas de verlo muy claro, puedes indicar en el contrato el tiempo máximo que “los inquilinos de tu inquilino” pueden permanecer en el piso.

Excepciones al subarrendamiento de la vivienda

Vistas las condiciones para subarrendar de forma legal (y las limitaciones recomendadas para tranquilidad del propietario), debes saber que existen dos casos que no se consideran subarrendamientos aunque en el piso vivan personas que no aparecen en el contrato.

Uso gratuito de la vivienda

Hablamos de uso gratuito de la vivienda cuando hay personas que viven en ella sin pagar ningún gasto (alquiler, suministros…).

Es decir, cuando haya parientes o amigos del inquilino viviendo en el piso, no se considera subarriendo, ya que se entiende que estas personas residen en él temporalmente: visita, vacaciones…

Matrimonios o parejas de hecho

Si el inquilino firma él solo un contrato de alquiler y más tarde contrae matrimonio o se establece en una relación seria de pareja, el piso alquilado pasa a convertirse en el domicilio compartido.

Esto significa que no hablamos de subarrendamiento aunque la otra persona no aparezca en el contrato.

¿Qué pasa con los subarriendos legales cuando termina el contrato de alquiler?

Si el contrato de alquiler llega a su fin (de manera natural, por rescisión, etc.), esto pone fin, a su vez, al contrato de subarrendamiento. No sería lógico que una persona que subalquila una habitación siguiera viviendo en un piso sobre el que no hay ningún contrato de alquiler en vigor.

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Casos en los que el propietario puede rescindir un contrato de alquiler

Rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario

Contrato alquiler de vivienda

Como cualquier tipo de contrato, el de alquiler puede rescindirse si el inquilino no cumple con lo estipulado en él. De hacerse, la relación entre el inquilino y el propietario terminaría, y este podría alquilar su vivienda a otra persona.

¿Qué ley regula los supuestos de rescisión del contrato de alquiler?

Los contratos de alquiler de pisos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entre todas las estipulaciones, una de ellas es la rescisión por parte del propietario, algo a lo que tiene derecho si el inquilino no cumple con ciertas obligaciones.

Causas por las que el propietario puede rescindir el contrato de alquiler

Para que el propietario pueda rescindir el contrato de alquiler, es suficiente con que se dé alguno de los seis casos siguientes:

1. Impago del alquiler mensual

La primera causa es la más obvia: cuando el inquilino no paga el alquiler o no lo hace en el tiempo acordado. Esto convierte al inquilino en un moroso, y el propietario puede iniciar inmediatamente los trámites para desalojarlo de la vivienda, además de poner fin al contrato de alquiler.

2. No pagar la fianza

La fianza es uno de los pagos que el futuro inquilino está obligado a hacer a la hora de firmar el contrato con el propietario, y sirve como depósito por si causa desperfectos o no paga el alquiler.

Si el inquilino no abona la fianza o se niega a pagar su actualización, el propietario puede rescindir el contrato de alquiler.

3. Subarrendamiento ilegal de habitaciones

El Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge que subarrendar una habitación es ilegal si no existe el consentimiento previo y por escrito del propietario.

Por ello, si el inquilino decide subarrendar una habitación sin la autorización correspondiente, el propietario también podría rescindir el contrato.

4. Realización de obras en la vivienda

Al hablar de obras en un piso de alquiler no nos referimos a las pequeñas reparaciones que puede hacer el inquilino. Por ejemplo, cambiar un grifo de baño estropeado. Más bien, nos referimos a las obras que modifican la configuración de la vivienda o de los espacios que se alquilan con ella, como plazas de garaje, trasteros, etc.

La LAU recoge el derecho del propietario a rescindir el contrato de alquiler si el inquilino realiza este tipo de obras sin su consentimiento escrito y firmado.

5. Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Otro de los motivos para echar a un inquilino es si realiza en la vivienda actividades que molestan a los vecinos, que empeoran las condiciones de salubridad, que son peligrosas o que, directamente, son ilegales (tráfico de estupefacientes, etc.).

6. Uso de la vivienda para fines diferentes a los estipulados

El propietario también podrá proceder a la rescisión del contrato de alquiler cuando su inquilino destine la vivienda a una actividad que no sea usarla como residencia habitual. En este supuesto entra, por ejemplo, el uso de la vivienda para actividades empresariales.

Caso especial para rescindir el contrato de alquiler antes de su vencimiento

Aparte de todas las causas que acabamos de ver, existe una situación especial en la que puede darse la rescisión, y es cuando el propietario necesita recuperar la vivienda para vivir en ella.

Es decir, la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce el derecho del propietario a rescindir un contrato de alquiler si él o familiares suyos de primer grado de consanguinidad o adopción necesitan la vivienda para vivir.

Eso sí, el inquilino debe llevar al menos un año en la vivienda y esta cláusula debe estar especificada en el contrato. De lo contrario, el propietario no podrá rescindir el contrato por esta razón.

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¿Cómo notificar la rescisión del contrato de alquiler por uso de la vivienda?

Si el propietario quiere rescindir el contrato de alquiler porque necesita la vivienda para él o familiares de primer orden, deberá comunicárselo al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Ahora bien, si después de terminar el contrato, ni el propietario ni sus familiares se han mudado a la vivienda en el transcurso de tres meses, el inquilino podrá reclamar una indemnización por los daños causados.

¿Qué ocurre si el propietario quiere rescindir el contrato y su inquilino no está de acuerdo?

Aunque todo debe estar estipulado en el contrato de alquiler, es posible que el inquilino no quiera abandonar la vivienda cuando el propietario le comunica la rescisión.

Si se da este caso, el propietario no tendrá más remedio que acudir a los tribunales competentes, y deberá demostrar en el proceso judicial que efectivamente el inquilino no ha cumplido con las obligaciones que aceptó.

¿Qué debes hacer como propietario antes de rellenar el modelo de rescisión del contrato?

Antes de firmar el modelo de rescisión del alquiler, lo mejor es seguir los siguientes pasos:

  • Acordar con el inquilino una fecha para visitar la vivienda y comprobar posibles desperfectos.
  • Asegurarte de que el inquilino no tiene pagos pendientes, como pueden ser las mensualidades, los suministros, etc.
  • Determinar la manera de devolver la fianza.

Una vez reunida esta información, deberás fijar con él una nueva reunión para firmar la rescisión del contrato.

¿Qué debe incluir el acuerdo de rescisión del contrato de alquiler?

Para rescindir un contrato de alquiler, propietario e inquilino deben firmar un acuerdo de rescisión, en el que debe aparecer la siguiente información:

  • Dirección de la vivienda arrendada.
  • Fecha de finalización del contrato.
  • Si existen o no pagos pendientes (mensualidades, suministros…).
  • Estado en que se encuentra la vivienda.
  • Forma de devolución de la fianza del alquiler e indicación de si parte de ella se retiene para pagar posibles deudas.

También es posible firmar un documento de entrega de llaves aparte de la carta de rescisión, aunque no es necesario.

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Sin duda, lo ideal es alquilar tu vivienda a una persona responsable y solvente con la que, además, tener una relación cordial y fluida.

La forma de determinar si el candidato a inquilino es alguien solvente es mediante la realización de un estudio de solvencia, con el que se comprueban sus ingresos y, con ello, su capacidad para pagar la mensualidad. Además, siempre que se tenga la experiencia necesaria, una entrevista con el candidato servirá para determinar si se trata de una persona responsable y consciente de la importancia de mantener la vivienda en las mismas condiciones en que la alquiló.

En Wolo sabemos que el miedo de cualquier propietario es tener que lidiar con impagos o con inquilinos que no respeten su vivienda. Por eso, nos encargamos de estudiar y entrevistar a los candidatos para elegir al inquilino perfecto.

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¿Cómo afecta la muerte del propietario o inquilino al alquiler?

¿Cómo afecta la muerte del propietario o inquilino al alquiler?

Contrato alquiler de vivienda


El fallecimiento de un propietario o de un inquilino deja numerosas inquietudes entre los herederos de la vivienda o los familiares del inquilino.

De hecho, la mayoría de las personas no saben qué sucede cuando una de las dos personas fallece. 

Resolvemos la incógnita a continuación: te explicamos cómo afecta la muerte del propietario o del inquilino al contrato de alquiler. 

Para empezar un matiz: propietario o usufructuario del piso

Lo primero que tendrás que averiguar es si el casero era propietario de la vivienda, usufructuario o ambas cosas al mismo tiempo. 

En ocasiones, el contrato puede estar firmado por un usufructuario. Es decir, aquella persona que puede ceder el alquiler de la vivienda y disponer sobre su uso. 

Así, solo las personas que poseen la propiedad y el usufructo disponen de pleno dominio sobre un bien inmobiliario.

Es decir, la propiedad es el derecho de ser dueño de la vivienda. Sin embargo, es posible que otra persona tenga el derecho de usarlo y disfrutarlo, aunque no sea propietario. 

Esto, evidentemente, afecta de manera distinta al contrato de arrendamiento.

👉 Aquí hablamos más del usufructo y explicamos algunos conceptos relacionados con el alquiler.

Piso alquilado al propietario

Si el propietario tenía pleno dominio de la vivienda, el contrato se mantendrá vigente sin ningún tipo de modificación. De hecho, tras la muerte del propietario, los herederos solo tendrán que poner su nombre en el contrato de arrendamiento.

Además, tendrán que respetar en todo momento las condiciones pactadas. 

Será el heredero (o los herederos si hay más de uno) quienes ostentarán la condición de arrendadores. 

Piso alquilado al usufructuario 

En cambio, si el arrendador era usufructuario del piso en alquiler, tras el fallecimiento el contrato quedaría extinguido. Así queda estipulado en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Sin embargo, tras la muerte del propietario el heredero (quien probablemente tendrá pleno dominio sobre la vivienda) podrá decidir si sigue en vigor o no el contrato de arrendamiento. 

Con todo, también existen excepciones en este caso, ya que si es un alquiler de renta antigua el contrato deberá perdurar aunque el propietario haya fallecido. 

Los contratos de renta antigua son aquellos que, generalmente, se firmaron antes de 1985 para favorecer el acceso a la vivienda.

La intención era que el contrato se prorrogase forzosamente hasta que falleciera el inquilino, el cónyuge y los descendientes.

¿Si fallece el casero el inquilino debe marcharse?

Tras la muerte del propietario, el nuevo propietario, heredero del fallecido, tiene que enviar un comunicado al inquilino para informar que el contrato ya no es vigente. 

Si no envía ningún escrito y se sigue cobrando las rentas de alquiler, podría considerarse de forma tácita que el nuevo propietario ha aceptado una prórroga del contrato. 

Por tanto, en este caso el inquilino no debería marcharse de la vivienda. 

¿A quién hay que pagarle la renta una vez se produce la muerte del propietario?

El inquilino podría tener dudas sobre a quién debe abonar el alquiler de la vivienda tras la muerte del propietario.

Por ello, lo más recomendable es seguir pagando el alquiler en la cuenta del difunto arrendador. 

En ocasiones, algún heredero reclama el cobro del alquiler. Es mejor asegurarse de que es el único heredero con derecho al cobro de la renta.

Si puedes, pídele que demuestre su condición de propietario.

Si fallece el inquilino el contrato no se extingue

Antes de hablar de este punto, debemos explicar qué es la subrogación. Es posible que te suene a chino, pero es un concepto bastante fácil de entender.

Básicamente es la modificación de la condiciones de un contrato, en el que se sustituye a una persona por otra en un derecho o obligación.

Para que se comprenda mejor:

Antonio es hijo de Juan, inquilino de un piso propiedad de María. Cuando fallece Juan, si se dan las circunstancias, sustituirá a su padre en el contrato como inquilino. 

Esto es la subrogación y, en el caso de los alquileres, también puede darse en la figura del propietario.

En caso de que haya fallecido el inquilino, en los contratos que tengan una vigencia o un plazo superior a cinco años podrán acogerse a subrogación: 

  • El cónyuge del inquilino.
  • La persona que conviva con el inquilino de forma permanente.
  • Los padres del inquilino, si son mayores de setenta años.
  • Los descendientes del inquilino sujetos a su patria potestad o tutela.
  • Los ascendientes del inquilino (preferencia el más próximo en grado).
  • Los hermanos del inquilino.
  • Personas distintas a las anteriores, que sean parientes del inquilino hasta un tercer grado colateral y sufran una minusvalía igual o superior al 65 %.

No obstante, en todos estos casos se tendrá que demostrar que estas personas han convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento. 

Si no se produce esta circunstancia, el contrato quedará extinguido automáticamente. 

Tras fallecer el inquilino, se extingue el contrato

En caso de que no haya nadie que subrogue el contrato, este quedará extinguido y el propietario recuperará la vivienda. 

Por otro lado, puede pactarse entre inquilino y propietario la no subrogación del piso cuando:

  • El contrato tiene una duración superior a cinco años (siete si el arrendatario es una persona jurídica).
  • El fallecimiento ocurra una vez transcurridos los cinco o siete años de arrendamiento. 
  • El fallecimiento ocurra antes de esos cinco o siete años. 

Eso sí: esta renuncia no es aplicable a menores de edad, personas con discapacidad, mayores de 65 años o en situación de vulnerabilidad. 

Conclusiones

  • Tanto si fallece el propietario como si fallece el inquilino, se trata de una situación muy delicada que requiere de asesoramiento profesional. 
  • Si ha fallecido tu arrendador, lo primero que tendrás que averiguar es si era propietario o usufructuario del piso. 
  • Si no sabes a quién debes ingresar el alquiler, es mejor que lo sigas haciendo en la cuenta corriente del difunto arrendador. 
  • Los alquileres de renta antigua perduran, aunque el propietario haya fallecido.
  • Los cónyuges, hijos o familiares podrán acogerse a la subrogación del contrato de alquiler, siempre que demuestren que han convivido con el fallecido. 

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