La tácita reconducción del contrato de alquiler: qué es y cuándo se produce
Como vimos en el artículo sobre la renovación del contrato de alquiler, desde la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 6 de marzo de 2019, los alquileres de viviendas (personas físicas) constan de una duración de cinco años.
Cumplido ese tiempo, y si ni el inquilino ni el propietario manifiestan respectivamente su intención de dejar o recuperar la vivienda, el contrato de alquiler entra en prórrogas tácitas tres años más, es decir, hasta los ocho desde que se firmó inicialmente.
Ahora bien, ¿qué ocurre con los contratos de vivienda una vez cumplidos los ocho años que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos? Esta situación, que no siempre se conoce, es la que veremos en el post de esta semana, y se llama tácita reconducción del contrato de alquiler.
Definición de la tácita reconducción del contrato de alquiler
La tácita reconducción del contrato de alquiler no es otra cosa que la nueva relación contractual entre propietario e inquilino que surge (si se cumplen ciertos requisitos) cuando pasan ochos años desde la firma inicial del contrato.
En la práctica, esto supone el nacimiento de un nuevo contrato de alquiler, que tendrá las mismas condiciones pactadas originalmente excepto la duración, una cuestión que veremos más adelante.
Requisitos para que se produzca la tácita reconducción del alquiler
Además de cumplir ocho años desde la firma original del contrato, deben darse otros requisitos para que podamos hablar de tácita reconducción del alquiler:
No puede haber una cláusula que impida la tácita reconducción
Como siempre, el contrato manda. Así, si en el contrato original existía una cláusula que impedía la tácita reconducción del alquiler, esta no podrá producirse independientemente de los demás requisitos.
Ni el propietario ni el inquilino pueden comunicarle al otro su intención
La tácita reconducción del contrato de alquiler exige que ni el propietario comunique al inquilino su voluntad de recuperar la vivienda ni el inquilino le comunique a él su intención de abandonarla.
Por explicarlo en otras palabras, supone que no haya comunicación propietario-inquilino en este sentido. Pero, si una de las partes comunica formalmente su voluntad a la otra (mediante burofax), la reconducción no será posible.
Si el contrato aún no ha entrado en tácita reconducción y es el propietario quien quiere evitarla, debe avisar al inquilino cuatro meses antes de la fecha de finalización del contrato original (con las prórrogas tácitas). Si es el inquilino quien quiere abandonar la vivienda, debe comunicárselo al propietario con dos meses de antelación.
Deben transcurrir quince días desde el fin de la última prórroga
Si el contrato original agota sus prórrogas anuales, no existe cláusula que lo impida y no hay comunicación al respecto entre las partes, se producirá la tácita reconducción del contrato de alquiler pasados quince días desde el vencimiento de la prórroga.
Por ejemplo, si un contrato que permite la reconducción agota su tercera y última prórroga legal el 1 de marzo, y el 15 de marzo el inquilino sigue teniendo las llaves ante “el silencio” del propietario, el contrato se reconducirá automática y tácitamente.
No obstante, si el propietario le comunica a su inquilino que debe abandonar la vivienda, el inquilino no podrá alargar la entrega de llaves para superar el plazo de quince días con la intención de reconducir el contrato.
Las partes deben tener capacidad legal para firmar un contrato
Como dijimos más arriba, la tácita reconducción del alquiler supone el nacimiento de un nuevo contrato. Para ello, tanto el propietario como el inquilino deben tener la capacidad para firmar un documento legal.
Prórrogas anuales VS tácita reconducción del contrato
No hay que confundir las prórrogas tácitas anuales con la tácita reconducción del contrato de alquiler.
Las prórrogas tácitas anuales se dan cuando el contrato de vivienda cumple los cinco años y ninguna parte manifiesta su voluntad de renovar o poner fin a la relación contractual. Estas prórrogas son tres como máximo, es decir, hasta los ocho años desde la primera firma.
La tácita reconducción del contrato, en cambio, es lo que se produce una vez agotadas estas tres prórrogas anuales, siempre que se cumplan los requisitos que acabamos de ver.
¿Cuánto dura la tácita reconducción del contrato de alquiler?
Hay que tener en cuenta que la tácita reconducción del contrato de alquiler no está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por tanto, se debe echar mano a la norma supletoria, que es el Código Civil.
Esto es muy importante, ya que el nuevo contrato surgido por reconducción tácita estará regulado por el Código Civil, cuyas disposiciones son diferentes y suelen ser más favorables para el propietario que las de la LAU.
A pesar de esto, la interpretación de la jurisprudencia no es unánime acerca de la reconducción del contrato:
– Algunos jueces opinan que la reconducción debe ser anual si el contrato original establecía que la renta era anual. Por ejemplo, si se especificaba que la renta era de 12 000 €/año y siempre que no se indicara nada sobre que el pago era mensual (aunque en la práctica sea así), el contrato se reconducirá tácitamente un año más.
– Otros jueces consideran que, si el contrato original especificaba que la renta se pagaba cada mes, el nuevo contrato se reconducirá de manera mensual hasta que una de las partes manifieste su intención de ponerle fin.
Dicho esto, el Tribunal Supremo se decantó por la primera de las interpretaciones, es decir, por la reconducción tácita anual.
No hay duda de que, si un contrato llega hasta su tácita reconducción, es porque tanto el propietario como el inquilino se encuentran satisfechos con la relación contractual.
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