El desistimiento del contrato de alquiler: ¿qué es y cómo hacerlo?
En el ámbito de los alquileres urbanos, existen algunos conceptos que llaman a error, bien por desconocimiento o porque se usan indistintamente en el día a día. Este es el caso del desistimiento del contrato de alquiler, que, aunque esté relacionado, no es lo mismo que la rescisión o el incumplimiento de este.
Por eso, en el post de esta semana veremos qué es desistir del contrato de alquiler, cómo hacerlo y en qué se diferencia de los demás conceptos. ¡Vamos con ello!
¿Qué es el desistimiento del contrato de alquiler?
El desistimiento del contrato de alquiler es la posibilidad que tiene el inquilino de abandonar la vivienda alquilada de forma anticipada, es decir, antes del vencimiento natural del contrato.
Esta posibilidad de desistir del contrato de alquiler está recogida en el Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual establece dos requisitos, que veremos a continuación.
Requisitos por parte del inquilino para desistir del contrato
Residir en la vivienda al menos durante los seis primeros meses
Para que haya desistimiento, el contrato de alquiler debe estar en vigor durante al menos los primeros seis meses desde su firma.
Esto significa que, si el inquilino decide marcharse del piso antes de cumplir ese periodo mínimo de medio año, estaríamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento.
Dicho esto, el propietario tiene libertad para pactar con su inquilino un periodo de tiempo inferior, por ejemplo, que deba permanecer en la vivienda al menos los primeros tres meses.
Lo que no podrá, en cambio, es pactar un periodo superior al mínimo recogido por la ley, que son los seis meses que acabamos de mencionar (por ejemplo, no podrá fijar como mínimo nueve meses de residencia en la vivienda).
Informar al propietario al menos treinta días antes
Además de tener la obligación de residir en la vivienda los primeros seis meses, el inquilino también debe informar al propietario de su intención de desistir del contrato de alquiler al menos treinta días antes de la fecha de abandono de la vivienda.
Si el inquilino no cumple este requisito, el propietario tiene derecho a exigirle el pago de los treinta días de preaviso, los cuales, euro arriba o euro abajo, corresponden a un mes de renta.
En este sentido, y como comentamos en nuestro post sobre la devolución de la fianza del alquiler, los propietarios suelen recurrir a la práctica de cobrarse el último mes (o los treinta días de preaviso si se produce un desistimiento del contrato) quedándose con la fianza.
Sin embargo, esto no es legal ni recomendable, ya que el propietario se quedaría sin un depósito económico para cubrir posibles impagos o desperfectos que descubriese después de la marcha de su antiguo inquilino.
Por ello, si alguna vez te encuentras en una situación así como propietario, te recomendamos que no te quedes con la fianza a modo de pago, sino que pidas a tu inquilino el abono de los treinta días de preaviso. Después, si todo está en orden, le devolverás la fianza.
Si mi inquilino desiste del contrato, ¿puedo exigirle una indemnización?
Si tu inquilino desiste del contrato de alquiler por razones propias, que no tiene por qué explicar, puedes exigirle el pago de una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que quede (si no son años enteros, la parte proporcional).
Ahora bien, si el inquilino tiene voluntad de abandonar la vivienda por causas imputables al propietario, este no tendrá derecho a indemnización. Es más, en los casos de incumplimiento del contrato por parte del propietario, es muy probable que sea el inquilino quien tenga derecho a recibir una compensación económica.
Recuerda, eso sí, que la posibilidad de recibir indemnización por desistimiento propio del inquilino debe estar recogida en el contrato, de lo contrario no podrás exigir indemnización. Si olvidaste añadir esta cláusula, puedes realizar un anexo al contrato de alquiler para incluirla.
El desistimiento del contrato de alquiler cumplido el primer año
Como hemos visto, el desistimiento se produce pasados los primeros seis meses (o menos, si así se pacta) desde que el contrato entra en vigor. Pero ¿qué ocurre con los alquileres que cumplen el primer año?
Ya comentamos en nuestro artículo sobre la renovación del contrato de alquiler que los alquileres de vivienda actuales se firman por un mínimo de un año y se prorrogan automáticamente hasta los cinco (salvo que, justamente, el inquilino desista o el propietario rescinda el contrato).
Cuando el contrato cumple un año, la obligación de residir en la vivienda durante seis meses desaparece, aunque no la del preaviso de treinta días. En este caso, el inquilino puede desistir del contrato desde el primer momento, es decir, sin tener que esperar seis meses más para hacerlo (a los 18 meses de contrato).
Esto también se aplica a las siguientes prórrogas anuales: dos años, tres años, etc.
¿Es lo mismo desistir que rescindir el contrato de alquiler?
Estrictamente hablando, un inquilino no puede rescindir un contrato, ya que esto implica una serie de trámites para los que no tiene poder legal: notificación a Hacienda, solicitud de la fianza al organismo donde esté depositada, etc.
Lo que hace el inquilino, más bien, es transmitir al propietario su “voluntad de rescindir el contrato de alquiler”. El propietario, por su parte, iniciará los trámites para (aquí sí) rescindir el contrato por causa de desistimiento del inquilino.
En este punto, recordamos que abandonar la vivienda antes de tiempo no es el único motivo por el que el propietario puede rescindir el contrato de alquiler: impago de la renta, actividades molestas, obras hechas por el inquilino sin permiso, etc.
¿Cómo desistir de un contrato de alquiler?
Si el inquilino quiere desistir de su contrato de alquiler, deberá entregar al propietario un documento escrito en el que manifieste dicha intención, indicando su nombre completo, DNI, dirección de la vivienda alquilada y fecha en que tiene previsto abandonarla prematuramente.
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