La renovación del contrato de alquiler: todo lo que necesitas saber

Dos hombres renovando el contrato de alquiler

Cuando se va acercando su fecha de finalización, si propietario e inquilino están satisfechos, es muy posible que ambos quieran renovar el contrato de alquiler, lo que puede despertar ciertas dudas: ¿cuándo hay que avisar?, ¿cómo se hace?, ¿quién paga los gastos de la renovación?, etc.

Veamos, pues, todo lo que hay que saber acerca de la renovación de un contrato de alquiler.

Primero, ¿es lo mismo la prórroga que la renovación de un contrato de alquiler?

En general, se usan indistintamente prorrogar y renovar un contrato de alquiler, pero existen matices entre ambos.

Se debería hablar de prórroga cuando el contrato continúa con las mismas condiciones que se pactaron inicialmente. En cambio, lo correcto es hablar de renovación del contrato de alquiler cuando las condiciones se renegocian.

Técnicamente, los contratos de alquiler se firman por un periodo de al menos un año y se prorrogan automática y obligatoriamente hasta alcanzar la duración mínima pactada (tres o cinco años, dependiendo de la fecha de la firma). Esto significa que las condiciones iniciales no cambian, sin contar la actualización anual de la renta en función del IPC.

Cuando llega a la duración pactada es cuando se puede proceder a la renovación del contrato de alquiler, lo que equivale a firmar un nuevo contrato con diferentes condiciones: importe de la renta, posibilidad o no de subalquilar habitaciones, mascotas, etc.

Pongamos un ejemplo:

Con la ley actual, Juan firma un contrato de vivienda habitual por una duración de cinco años. Realmente, lo que está firmando es un contrato de un año con cuatro años de prórrogas obligatorias, y las condiciones pactadas no podrán modificarse hasta que llegue el momento de renovar el contrato.

Si quieres más información, aquí puedes leer más acerca de la prórroga de un contrato de alquiler.

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La fecha de vencimiento, clave para renovar el contrato de alquiler

La fecha de vencimiento del contrato dependerá de cuándo se firmó, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos ha cambiado bastante en los últimos años.

Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019

Los contratos de alquiler que se firmaran en este periodo tenían una vigencia de tres años. Pasada esa fecha, el contrato se prorrogaba automáticamente un año más.

Otro punto que cambiaba con respecto a la ley actual es que el propietario tenía que avisar con un mes de antelación en caso de no querer renovar el contrato de alquiler a su inquilino.

Contratos firmados entre el 6 de marzo de 2019 y la actualidad

Con la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de alquiler tienen una duración de cinco años para las personas físicas. O, si se quiere expresar así, 1 año + 4 años de prórrogas obligatorias.

Ahora bien, cumplidos los cinco años, estos contratos, como el del ejemplo anterior de Juan, se prorrogarán anualmente de manera tácita por un periodo máximo de tres años, si ni el propietario ni el inquilino manifiestan su intención de renovar o poner fin al contrato en vigor.

Como hemos dicho antes, a diferencia de la ley de 2013, el propietario debe avisar cuatro meses antes si no tiene voluntad de renovar el contrato de alquiler; el inquilino, por su parte, debe avisar al propietario con treinta días de antelación.

En este punto recordamos que el propietario tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler a partir del año si él o familiares cercanos necesitan la vivienda para convertirla en su domicilio habitual. En este supuesto (que además debe especificarse en el contrato), el aviso debe hacerse dos meses antes de la fecha en que se prevé proceder a la rescisión.

Entonces, ¿cuándo puede el propietario renovar el contrato de alquiler a su inquilino?

Con todo lo anterior, el propietario podrá manifestar al inquilino su voluntad de renovar el contrato de alquiler (firmar uno nuevo) cumplidos los cinco primeros años (siete si son personas jurídicas). En caso de no hacerlo, se producirán las prórrogas tácitas a las que antes nos hemos referido.

¿Qué ocurre cuando un contrato cumple los ocho años?

Como hemos visto, los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 pueden llegar hasta los ocho años, sumando los cinco iniciales más las tres prórrogas tácitas anuales. Pero ¿qué ocurre cumplidas estas prórrogas?

En este caso, se produce lo que se conoce como tácita reconducción del contrato de alquiler. A efectos prácticos, esto supone que el contrato sigue en vigor (sin modificación de condiciones) al no haber requerimiento del propietario o del inquilino de renovar ni poner fin al contrato firmado ocho años atrás.

¿Quién paga la renovación del contrato de alquiler?

El Artículo 1.555.3 del Código Civil indica que es el inquilino quien debe asumir los costes de la renovación del contrato de alquiler. No obstante, es habitual que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo diferente, como la división de los gastos o, incluso, que se haga cargo el propietario.

Consejos para los propietarios a la hora de renovar el contrato de alquiler

Sin duda, si un contrato de alquiler llega a los ocho años (los cinco iniciales más los tres de prórrogas tácitas), es porque el inquilino y el propietario están conformes con la relación contractual.

Por ello, nuestra recomendación como plataforma de propietarios de viviendas en alquiler es que se priorice la tranquilidad que supone tener un buen inquilino antes que la subida de la renta. No obstante, sí que podría negociarse la actualización de la mensualidad al IPC de los últimos años si no se hizo con anterioridad.

Otro aspecto importante a la hora de negociar con el inquilino la renovación del contrato de alquiler es conocer el estado en que se encuentra la vivienda. Si la ha mantenido en buenas condiciones, no debería negarse a ello.

Modelo de renovación de contrato de alquiler

El siguiente podría ser un ejemplo del modelo de renovación del contrato de alquiler:

En [ciudad], a [fecha]
REUNIDAS

De una parte, y como PARTE ARRENDADORA, [nombre arrendador], mayor de edad, con DNI/NIE [dni/nie]

De otra:
como PARTE ARRENDATARIA, [nombre arrendatario], con DNI/NIE [dni/nie], mayor de edad.

EXPONEN

Que el [fecha] firmaron contrato de arrendamiento de la vivienda sita en [dirección]

Que es intención de las partes renovar dicho contrato de arrendamiento

ACUERDAN

Renovar el contrato de arrendamiento mencionado hasta el [fecha fin prórroga] con las nuevas condiciones pactadas a continuación […]

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