Principales artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida por las siglas LAU, es el código legislativo que regula la relación que se establece entre el propietario y el inquilino mediante la firma del contrato de alquiler.
Esta “biblia” en materia de alquileres se encarga de regular la inmensa mayoría de supuestos que se dan en este tipo de relación contractual, estableciendo cuáles son las obligaciones y los derechos tanto del propietario como del inquilino.
En total cuenta con cuarenta artículos divididos en varios títulos y capítulos, por lo que nuestra intención con este post es resumirte los aspectos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, explicándolos, siempre que sea posible, en lenguaje del día a día.
ÍNDICE DE CONTENIDO
- Título I: Ámbito de ley
- Título II: Arrendamientos de vivienda
- Título III: Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
- Título IV: Disposiciones comunes
Título I de Ley de Arrendamientos Urbanos: El ámbito de ley
Este primer “apartado” de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere al ámbito de aplicación, por lo que no es necesario detenernos más en él: recoge todo lo relativo al régimen y al marco en los que se aplica la LAU.
Título II de Ley de Arrendamientos Urbanos: De los arrendamientos de vivienda
Capítulo I: Normas generales
El Capítulo I de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el primero del Título II, y fija las normas generales de los alquileres, como la naturaleza de estas, la cesión y el subalquiler.La naturaleza de las normas (Artículo 6)
Este artículo, el número 6, establece que no puede haber normas que sean perjudiciales para el inquilino o para una persona que subalquila, excepto en aquellos casos autorizados por la propia ley.La cesión del contrato y el subalquiler (Artículo 8)
Se produce una cesión del contrato de alquiler cuando una tercera persona “ocupa” el lugar del inquilino en el contrato de alquiler. Es decir, el inquilino deja de ser inquilino (con sus obligaciones y derechos) en beneficio de otra persona. En el caso de un subalquiler, este se da cuando el inquilino alquila parte de la vivienda (habitaciones) a una tercera persona. Una de las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos se produjo en 1994, cuando se prohibió el subalquiler completo de la vivienda. Tanto para ceder el contrato como para subalquilar una habitación, el inquilino necesita el permiso escrito del propietario. De hecho, el inquilino necesita el permiso del propietario en una gran mayoría de casos, sobre todo los que tienen que ver con el contrato de alquiler o con modificaciones en la vivienda (reformas, obras, etc.).Capítulo II: Duración del contrato
Como su nombre indica, el Capítulo II fija el tiempo durante el que el contrato de alquiler estará en vigor, desde el plazo mínimo hasta el desistimiento.Plazo mínimo (Artículo 9)
La última modificación de la ley en este sentido se produjo en marzo de 2019, y se fijó que los contratos de alquiler hechos con personas físicas tendrán una duración de 5 años, mientras que los hechos con personas jurídicas, 7 años. La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce que propietario e inquilino pueden pactar una duración inferior a la mínima, pero el contrato se prorrogará obligatoriamente cada año hasta llegar al mínimo, los 5 o 7 años de antes, según el tipo de inquilino.Prórroga del contrato (Artículo 10)
Cuando un contrato llega a su plazo mínimo (5 o 7 años), si ni el propietario ni el inquilino ha comunicado que no tiene intención de seguir con el alquiler, el contrato seguirá en vigor durante un año más hasta cumplir los 3. Para evitar esta prórroga del alquiler, el propietario debe avisar al inquilino al menos 4 meses antes de que cumpla el contrato, mientras que el inquilino, 2 meses antes. También hay que saber que, una vez cumplidos los 3 años de prórrogas anuales, si sigue sin haber comunicación entre propietario e inquilino pasados 15 días desde la última prórroga, el contrato entra en lo que se llama tácita reconducción.Desistimiento del contrato (Artículo 11)
El desistimiento del contrato de alquiler es un derecho del inquilino, y consiste en comunicarle al propietario que no tiene intención de seguir viviendo en ese piso o casa alquilada. Es decir, el inquilino decide abandonar la vivienda alquilada antes de tiempo. Para poder desistir, el inquilino debe haber vivido al menos 6 meses en la vivienda (o menos, si así se pacta) y debe avisar al propietario al menos 30 días antes de su intención de abandonarla.
Capítulo III: De la renta
El Capítulo III de la LAU recoge todo lo que tiene que ver con la renta, es decir, el dinero que el inquilino paga al propietario de la vivienda alquilada.Determinación de la renta (Artículo 17)
El Artículo 17 establece que la renta será la que libremente pacte el propietario con el inquilino. Sin embargo, la nueva ley de vivienda en 2023 ha introducido cambios en este sentido en función del tipo de propietario (pequeño o grande) y de si la vivienda está en las zonas tensionadas, que son aquellas con los alquileres más altos. Además, salvo que se pacte otra cosa, el pago de la renta será mensual, y el propietario puede acordar con el inquilino una reducción total o parcial de la renta a cambio de que el inquilino realice reformas o rehabilitaciones.Actualización de la renta (Artículo 18)
La actualización de la renta se refiere a la modificación del precio del alquiler, que se actualiza una vez al año según determinados índices. La nueva renta empezará a pagarse a partir del mes siguiente a la notificación por parte del propietario. El índice para actualizar la renta solía ser el IPC, pero, una vez más, la nueva ley de alquileres ha modificado esto, estableciendo los siguientes índices:- 2% como máximo para contratos renovados en 2023
- 3% como máximo para contratos renovados en 2024
- Un nuevo índice por fijar a partir de 2025
Gastos generales y de servicios individuales (Artículo 20)
En este artículo, la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce que el propietario puede pactar con el inquilino que sea este último quien se encargue de los gastos necesarios para el mantenimiento del inmueble y sus servicios. Es decir, lo que llamamos la comunidad. Si fuera así, el contrato de alquiler debe recoger el importe anual de estos gastos.Capítulo IV: De los derechos y obligaciones de las partes
El capítulo IV recoge, por un lado, cuestiones relativas a las obras en la vivienda alquilada y, por otro, el derecho del inquilino a comprar la vivienda de forma preferente.Obras en la vivienda (Artículos 21, 22 y 23)
Las obras en la vivienda se dividen en obras de conservación, obras de mejora y obras del inquilino.- Obras de conservación: son las que se realizan para mantener las condiciones mínimas de habitabilidad de la vivienda.
- Obras de mejora: las obras de mejora están destinadas a revalorizar la vivienda, y también corren a cargo del propietario.
- Obras del inquilino: el inquilino tiene derecho a realizar obras en la vivienda o en espacios alquilados con ella (garaje, trastero…), pero siempre contando con el permiso por escrito del propietario. También hay que decir que las pequeñas reparaciones necesarias por el desgaste natural de los equipamientos corren a cargo del inquilino, aunque la LAU no define explícitamente cuáles son estas “pequeñas” reparaciones.
Adquisición preferente (Artículo 25)
El inquilino tiene la posibilidad de comprar la vivienda alquilada por delante de una tercera persona, siempre que se den ciertas condiciones. En nuestro artículo acerca del derecho de tanteo y retracto te damos más información sobre este derecho del inquilino.
Capítulo V: De la suspensión, resolución y extinción del contrato
El Artículo más importante de este Capítulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el 27, donde se recogen las causas por las que el contrato de alquiler se rescindirá.Incumplimiento de obligaciones (Artículo 27)
Como en cualquier relación contractual, si una de las partes no respeta lo acordado, se pondrá fin al contrato. El incumplimiento del contrato de alquiler puede producirse por causas del propietario o del inquilino.- Por causas del propietario: las causas de rescisión del contrato de alquiler imputables al propietario son no mantener la vivienda en condiciones mínimas de habitabilidad, no informar con su debido tiempo de la intención de hacer obras, no devolver la fianza dentro del plazo legal (30 días), impedir la prórroga del contrato con motivos ilegítimos y no respetar la intimidad del inquilino.
- Por causas del inquilino: por parte del inquilino, no pagar la mensualidad o la fianza (inquilino moroso), la realización de actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilegales, deteriorar la vivienda o usarla para fines diferentes al de residir en ella, abandonarla antes de tiempo, subalquilarla o hacer obras sin permiso del propietario son motivos para finalizar el contrato de alquiler.
Título III de Ley de Arrendamientos Urbanos: De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Este título, como indica, recoge las cuestiones relativas al uso de la vivienda para otros fines. La mayoría de los Artículos que lo componen ya han aparecido en este post, como la conservación, mejora y obras del inquilino, el derecho de adquisición preferente, la cesión del contrato y el subalquiler.Título IV de Ley de Arrendamientos Urbanos: Disposiciones comunes
Se trata del penúltimo título, y, al igual que el anterior, no consta de Capítulos, sino directamente de Artículos, que son:Fianza (Artículo 36)
La fianza es el dinero que paga el inquilino al propietario en el momento de firmar el contrato de alquiler, además de la mensualidad del primer mes. Tradicionalmente se ha hecho en metálico, pero ya son varias las comunidades autónomas que contemplan el pago mediante transferencia bancaria. Esta cantidad de dinero equivaldrá a un mes de renta en el caso de alquilar una vivienda, y a dos si el alquiler será para fines distintos: almacenes, oficinas, etc. El Artículo 36 también reconoce la posibilidad de pactar con el inquilino el pago de otra cantidad de dinero adicional a la vivienda. Esta cantidad es el depósito de alquiler, que tiene algunas diferencias con respecto a la fianza. Aquí también se incluyen otro tipo de garantías, la solicitud de un aval bancario que asegure al propietario el ingreso de la renta.Formalización del arrendamiento (Artículo 37)
Básicamente, se refiere a la realización por escrito del contrato de alquiler, donde debe aparecer toda la información sobre la vivienda alquilada, la identidad del propietario y del inquilino, la renta inicial y todas las demás cláusulas que se pacten dentro de los límites legales. Existía un último Título, el V, pero fue derogado por la modificación de la Ley de Arrendamientos que tuvo lugar en enero del año 2000. Constaba de tres Artículos, que hacían referencia a los procesos arrendaticios: competencia, procedimiento y acumulación de acciones.
Todos los anteriores son los Artículos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y se trata de un resumen de ellos, pues en la relación propietario-inquilino entran en juego muchos más supuestos que también están regulados.
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