¿Qué es la cédula de habitabilidad de un inmueble?
Una de las cuestiones importantes previas a la hora de vender o poner un piso en alquiler es saber si la vivienda cuenta con cédula de habitabilidad. Por un lado, en algunas comunidades autónomas es requisito obligatorio disponer de ella y, por otro, aporta un “plus” de tranquilidad al futuro comprador o inquilino de la vivienda.
Si nunca habías oído hablar de la cédula de habitabilidad de una vivienda, en el post de esta semana te lo contamos todo sobre este documento.
Definición de cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad, también llamada a veces licencia de ocupación, es un documento administrativo que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada.
Este documento certifica el cumplimiento de requisitos como la superficie útil, la salubridad, los equipamientos y cualesquiera otros requisitos exigidos por la autoridad competente para expedir dicho certificado.
Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad
La competencia de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación recae en las comunidades autónomas, por lo que los requisitos para obtenerla pueden variar entre una y otra. No obstante, sí podemos hablar de algunos requisitos generales para obtener el certificado.
Seguridad
La vivienda debe constar de un mantenimiento de las instalaciones de suministros, además de una calidad mínima de los materiales del continente (es decir, suelos, paredes, techos).
Higiene y salubridad
Las condiciones de higiene y salubridad a las que se refiere la cédula de habitabilidad son los mínimos de ventilación e iluminación naturales.
Distribución o configuración
Existen también requisitos mínimos en cuanto a la superficie, la altura, dependencias o estancias, equipamiento de ventanas y puertas…
Tipos de cédulas de habitabilidad
Cabe hablar de tres tipos de cédulas de habitabilidad, que son los siguientes:
Cédula de habitabilidad de primera ocupación
La cédula de habitabilidad de primera ocupación, como su nombre indica, es el certificado que se exige para las viviendas de nueva construcción. Esta primera licencia la entrega el ayuntamiento al constructor o promotor inmobiliario, por lo que no es necesario tramitarla a posteriori.
Cédula de habitabilidad de primera ocupación de rehabilitación
Después de llevar a cabo obras de conservación o rehabilitación de una vivienda, es necesario contar con una cédula de habitabilidad que certifique que la vivienda sigue reuniendo los requisitos mínimos.
Cédula de habitabilidad de segunda ocupación
Se trata de las cédulas de habitabilidad que tienen que solicitarse cuando la de primera ocupación ha caducado.
¿Cómo tramitar la cédula de habitabilidad?
Para conseguir la cédula de habitabilidad es necesario recurrir a un arquitecto o un aparejador colegiado, que inspeccionará la vivienda para verificar que cumple con todos los requisitos exigidos por la ley autonómica.
Una vez realizada la inspección, y en caso de aprobación, el técnico lo notificará al Colegio de Arquitectos, quien, a su vez, presentará el certificado al ayuntamiento. Finalmente, el ayuntamiento expedirá la cédula de habitabilidad propiamente dicha, un trámite que puede tardar hasta tres meses.
Al ser un documento público, en caso de perderlo, no es necesario volver a pedir la cédula de habitabilidad: basta con solicitar un duplicado ante la autoridad competente, un trámite en general gratuito.
¿Cuál es el precio de la cédula de habitabilidad?
El precio de la cédula de habitabilidad depende de varios factores, que son: la comunidad autónoma donde se solicite el certificado, los honorarios del arquitecto encargado de inspeccionar la vivienda, la tasa del Colegio de Arquitectos y el tipo de vivienda.
¿Cuándo caduca la cédula de habitabilidad?
Una vez más, depende de cada comunidad autónoma. En términos generales, la vigencia de la licencia de ocupación va desde los 10 hasta los 25 años. Pero, además, este tiempo será diferente según el tipo de vivienda y la fecha en que se solicitó la licencia.
Comunidades autónomas donde es obligatorio tener licencia de ocupación
Las comunidades autónomas donde es obligatoria la cédula de habitabilidad, tanto para vender como para alquilar un piso, son: Cataluña, Baleares, Valencia, Cantabria, Asturias, Murcia, Navarra, La Rioja y Extremadura.
En el resto, la no obligatoriedad de este documento responde a diferentes consideraciones de las comunidades autónomas, por lo que no existe un criterio común. En algunas de ellas, por ejemplo, la cédula se sustituyó por una licencia de primera ocupación.
¿Por qué es importante tener cédula de habitabilidad?
Al margen de la obligatoriedad o no según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, existen razones de peso por las que es más que recomendable contar con cédula de habitabilidad:
Suministros de la vivienda
Según el Decreto 141/2012 del 30 de octubre, las compañías de suministros (luz, agua, gas…) no están obligadas a proporcionarlos en viviendas que no dispongan de cédula de habitabilidad.
Accidentes por causas estructurales
Similar al caso anterior, las compañías aseguradoras no suelen cubrir los accidentes ocasionados por desperfectos de construcción en viviendas sin cédula de habitabilidad: sería como exigir a un seguro de coche o moto que cubriera los daños ocasionados por un vehículo que no tiene la ITV.
Esto supone que cualquier daño por causa estructural, propio o a terceros, será responsabilidad del propietario de la vivienda. Salvo que el desperfecto estructural que provoque el daño haya sido causado por el inquilino.
Menor valor de mercado de la vivienda
Aunque hasta ahora nos hayamos referido a las “viviendas sin cédula de habitabilidad”, técnicamente una vivienda sin dicho certificado no es una vivienda, ya que se considera que no reúne las condiciones mínimas para servir a esta función.
Por ello, el valor inmobiliario de la “vivienda” sería inferior al que tendría en el mercado si contara con la cédula.
En relación con esto, también es frecuente que los bancos no concedan hipotecas para adquirir inmuebles que no dispongan de cédula de habitabilidad, cuando se trata de la compra de una vivienda de construcción antigua.
Tranquilidad para el comprador o el inquilino
Además de aportar valor inmobiliario a la vivienda, la cédula de habitabilidad también aporta un valor de seguridad a la persona interesada en comprar o en alquilar la vivienda, al saber que un profesional colegiado ha comprobado las condiciones físicas en que se encuentra.
Por todo ello, la recomendación desde nuestra plataforma de alquiler de pisos es contar con la cédula de habitabilidad como una garantía segura para alquilar tu vivienda fácilmente.
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