¿Qué hacer si un inquilino fallece con un contrato en vigor?

¿Qué hacer el inquilino de un piso muere?

Aunque se trata de una situación menos común que otras que pueden darse en un piso alquilado, a veces es inevitable encontrarse con que el inquilino que lo ocupaba ha fallecido.

Dado el carácter excepcional de esta situación, muchos propietarios de pisos no saben qué ocurre con el contrato de alquiler que, de hecho, sigue en vigor aunque el inquilino haya fallecido.

Por tanto, en el post de esta semana queríamos hablar sobre lo que ocurre si el inquilino de un piso fallece, un supuesto contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El Artículo 16 de la LAU: fallecimiento de un inquilino con contrato de alquiler vigente

Como la LAU recoge en su Artículo 16, cuando un inquilino fallece se produce lo que se conoce como subrogación del contrato de alquiler. Es decir, el contrato de alquiler pasa a estar a nombre de otra persona, que podrá disfrutar del piso alquilado hasta la finalización del contrato o su renovación.

No obstante, no cualquier persona tiene derecho a la subrogación del alquiler tras el fallecimiento del inquilino, ya que, como veremos a continuación, tienen que darse ciertas condiciones.

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Las personas que tienen derecho a la subrogación por la muerte del inquilino

Cuando el inquilino de un piso alquilado fallece, hay una serie de personas que tienen derecho a la subrogación del contrato, para seguir con él hasta que finalice o, si las dos partes están de acuerdo, renovarlo.

Las personas con derecho a esta subrogación, por orden de preferencia, son:

1. El cónyuge del inquilino que viviera con él cuando se produce el fallecimiento.

2. La persona que mantuviera con el inquilino una relación de afectividad permanente (pareja de hecho) durante al menos los dos últimos años antes del fallecimiento.

3. Los descendientes de los que el inquilino tuviera la patria potestad o la tutela, o que hubieran vivido con él durante los últimos dos años.

4. Los ascendientes o los hermanos del inquilino que hubieran vivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

5. Por último, personas con minusvalía igual o superior al 65% que tuvieran relación de parentesco de hasta tercer grado colateral con el inquilino y que hubieran vivido con él en los últimos dos años.

Si el inquilino fallece y no se da ninguna de las situaciones anteriores, el propietario podrá rescindir el contrato de alquiler.

También puede ocurrir que haya familiares no incluidos en la lista anterior interesados en subrogar el contrato (por ejemplo, un familiar de tercer grado sin ninguna discapacidad). En ese caso, deberían negociar con el propietario, quien no está obligado a acceder a la subrogación y podrá recuperar la vivienda.

¿Qué ocurre si hay varias personas interesadas en la subrogación?

Cuando son varios los convivientes interesados en la subrogación del contrato, la ley fija la siguiente preferencia:

1. Padres septuagenarios.

2. Ascendientes y descendientes de grado más próximo.

3. Hermanos de doble vínculo, es decir, quienes comparten padre y madre.

¿Y si existe igualdad de preferencia?

Pensemos, por ejemplo, en varios hermanos de doble vínculo que se “disputan” la subrogación del contrato de alquiler. En estos casos de igualdad, la preferencia es como sigue:

1. Quien tenga una minusvalía igual o superior al 65%.

2. Quien tenga mayores cargas familiares.

3. El descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor o el hermano más joven.

Notificar el fallecimiento del inquilino al propietario

Las personas con derecho a la subrogación del contrato de alquiler (e interesadas en él) tienen hasta tres meses para notificar el fallecimiento del inquilino al propietario.

Para ello, se deberá comunicar por escrito la muerte del inquilino, adjuntando el certificado de defunción e indicando la identidad de la persona interesada en la subrogación y el grado de parentesco.

Si esto no ocurre, pasados tres meses después de la muerte del inquilino, el contrato de alquiler se dará por finalizado.

¿Qué ocurre con las deudas del inquilino fallecido?

Como acabamos de ver, las personas interesadas en la subrogación disponen de tres meses para “postularse” ante el propietario del piso.

Ahora bien, el propietario tiene derecho a considerar a los “candidatos” como deudores solidarios del pago de la renta mientras dure su “candidatura”, y esto aunque el contrato se extinga. Es decir, el pago del alquiler de esos tres meses será responsabilidad de las personas interesadas en la subrogación, incluso si se pone fin al contrato.

Este punto es importante, ya que, si una persona que tendría derecho a la subrogación no está interesada en ello, dispone de un mes después de la muerte del inquilino para renunciar por escrito a la subrogación. De esta forma el propietario no podrá considerarla como deudora de la renta.

¿Se puede pactar la finalización del contrato por fallecimiento del inquilino?

En su Artículo 16, la LAU reconoce la posibilidad de que no exista el derecho de subrogación del contrato de alquiler, es decir, que no haya posibilidad de subrogar el contrato tras la muerte del inquilino.

Esta posibilidad solo puede incluirse en el contrato cuando se trata de:

– Alquileres con duración superior al mínimo legal (5 años).

– Si el fallecimiento se produce pasado el tiempo mínimo.

– O si el fallecimiento del inquilino se produce antes del tiempo mínimo (en este caso, el contrato terminará cuando llegue a su mínimo legal).

Sin embargo, el contrato deberá incluir obligatoriamente el derecho a subrogación cuando haya menores de edad, mayores de 65 años, personas vulnerables o personas con una discapacidad igual o superior al 65% que pudieran verse afectadas si se produjera la finalización del alquiler.

En este otro post te explicamos qué debe hacer un inquilino si es el propietario del piso quien fallece.

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