La subrogación del contrato de alquiler: qué es y cuándo se aplica

¿Qué significa subrogar o ceder un contrato de alquiler?

En ocasiones, un contrato de alquiler en vigor debe cederse a otra persona. Esto es lo que se conoce como subrogación del contrato de alquiler, un supuesto recogido en el Artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En el post de esta semana queríamos hablar sobre la subrogación, ya que, como propietario de un piso alquilado, quizás te hayas encontrado con alguno de los casos en los que es posible (incluso obligatorio) aceptar la cesión del contrato de alquiler de tu inquilino.

Pero empecemos por lo primero…

Definición de subrogación del contrato de alquiler

Explicado de forma sencilla, la subrogación del contrato de alquiler consiste en cambiarlo de titular. Al hacerlo, el antiguo inquilino transmite los derechos y las obligaciones pactadas en el contrato a una tercera persona, la cual se convierte en el nuevo titular.

¿Es lo mismo subrogar el contrato de alquiler que subarrendar?

Desde la reforma de la LAU de 1994, no es posible subarrendar una vivienda completa, solo habitaciones. Es decir, si el titular del contrato cambia (que sería el caso en un “subarriendo completo”), estaríamos hablando de una subrogación del contrato, no de un subarriendo.

Por tanto, técnica y legalmente, solo podemos hablar de subarriendo cuando el inquilino subalquila habitaciones del piso a un tercero, manteniéndose él como titular del contrato. Recordamos, además, que subarrendar es legal solo si el inquilino cuenta con el permiso del propietario de la vivienda.

¿Puede el inquilino subrogar el contrato de alquiler sin permiso del propietario?

Como ocurre en muchos otros casos (subalquilar habitaciones, hacer obras en un piso de alquiler, etc.), el inquilino no puede ceder el contrato de alquiler sin el permiso expreso y por escrito del propietario.

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Casos en los que es posible subrogar el contrato de alquiler

Si el inquilino de un piso tiene la voluntad de subrogar el contrato y cuenta con el permiso del propietario, puede cederlo a cualquier persona autorizada por este. Pensemos, por ejemplo, en un inquilino que abandonará el piso con intención de regresar a él: podría pedir al propietario que subrogue a un amigo o familiar durante el tiempo que esté fuera.

Sin embargo, cabe hablar de dos casos especiales en los que se produce la subrogación del contrato del alquiler “sin la voluntad” del inquilino.

Fallecimiento del inquilino

Ya escribimos más en detalle sobre qué ocurre en caso de que el inquilino de un piso fallezca con un contrato en vigor.

Como dijimos en dicho post, si el inquilino muere se produce una subrogación del contrato de alquiler, pero las personas “candidatas” a remplazarlo deben cumplir una serie de requisitos, por orden de preferencia:

1. Ser el cónyuge del inquilino en el momento del fallecimiento.

2. Ser su pareja de hecho y haber vivido juntos los dos años anteriores a su muerte.

3. Ser hijo del que el inquilino tenía la patria potestad o la tutela legal.

4. Ser ascendiente o hermano que haya vivido con él en los dos años anteriores al fallecimiento.

5. Ser familiar de hasta tercer grado colateral con discapacidad igual o superior al 65% y que haya vivido con él, también en los dos últimos años.

Si no existen estas personas, o si las personas con derecho a subrogarse en el contrato no notifican al propietario el fallecimiento en los tres meses posteriores, el propietario puede rescindir unilateralmente el contrato de alquiler.

Separación, divorcio o nulidad matrimonial del inquilino

En los contratos firmados con fecha posterior al 6 de junio de 2013, si el inquilino se separa, se divorcia o un juez dicta la nulidad del matrimonio, el excónyuge tiene derecho a subrogarse el contrato de alquiler siempre que entregue al propietario la sentencia de divorcio y le avise en los dos meses siguientes.

Tanto en el caso del fallecimiento como divorcio del inquilino, las personas con derecho a subrogarse deberán avisar al propietario en los plazos estipulados (tres meses y dos meses posteriores, respectivamente) mediante burofax, expresando su voluntad de subrogarse en el contrato.

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