Cataluña aplicará el índice de precios del alquiler en sus zonas tensionadas

Después de que la Generalitat y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) alcanzaran un acuerdo histórico, Cataluña será la primera comunidad autónoma en aplicar el índice de referencia de precios del alquiler, según lo establecido en la Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023.

El índice, aprobado por el Gobierno central el pasado 27 de febrero, permitirá regular los alquileres en las zonas tensionadas de Cataluña por un periodo de tres años, prorrogables anualmente siempre que se sigan dando las condiciones para mantener la categorización de zonas tensionadas.

Índice de contenido

1. El contexto de la medida
2. Municipios afectados y alcance de la medida
3. ¿Qué supone para los propietarios la declaración de zonas tensionadas?
4. ¿Se puede aumentar el precio del alquiler por encima de este límite?
5. Sanciones por no cumplir la regulación de precios en Cataluña
6. Reacciones y preocupaciones
7. ¿Una medida que sentará precedentes?

El contexto de la medida

Tras las negociaciones de los meses pasados entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y la Generalitat, donde hablaron acerca de los detalles y del impacto de las medidas, el Gobierno central dio a conocer el índice de precios el pasado día 27 de febrero, cuya aplicación será efectiva a partir del 13 de marzo de 2024.

La Generalitat, que ya había elaborado una lista con un total de 140 municipios con zonas tensionadas, podrá aplicar estos límites en los precios del alquiler, lo que afectará, entre muchos otros municipios, a las cuatro capitales catalanas y a zonas metropolitanas de Barcelona.

Municipios afectados y alcance de la medida

Como establece la nueva Ley de Vivienda, para declarar una zona tensionada debe cumplirse uno de estos dos criterios:

• Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
• Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, sea superior al 30% de la renta media de los hogares.

Según estas condiciones, entre los municipios tensionados se encuentran las cuatro capitales, Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona, además de los principales municipios del Área Metropolitana de Barcelona, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró y Santa Coloma de Gramenet. A ellos se sumarán otros municipios provinciales, como Manresa, La Garriga y Berga.

Igualmente, son zonas tensionadas la mayoría de municipios costeros (junto con Reus) que van desde Amposta hasta Lloret de Mar, lo que representa un alto porcentaje del litoral catalán. En cuanto a la provincia de Girona, en la lista de zonas tensionadas están, entre otros, Ripoll, Olot, Banyoles, Figueres y Palamós.

Los propietarios con viviendas en estos municipios no podrán aumentar las rentas de manera arbitraria, aunque, como veremos después, no todos los propietarios resultarán afectados en igual medida.

Abajo puedes consultar los municipios incluidos en la lista de zonas tensionadas declaradas por la Generalitat de Cataluña.

¿Qué supone para los propietarios la aplicación del índice de referencia?

Si eres propietario de una vivienda en una de las zonas que serán declaradas tensionadas en Cataluña, y según el índice de precios del alquiler, esto te afectará en función de diferentes factores. En resumen:

1. Las limitaciones a los precios de los alquileres se aplicarán a los nuevos contratos firmados a partir de la declaración de zona tensionada. Es decir, los contratos de alquiler firmados con anterioridad a esa fecha (por ejemplo, en 2023) no se verán afectados por estas medidas, más allá de la actualización máxima del 3% fijada por el Gobierno central para todo 2024.
2. Los pequeños propietarios (dueños de menos de cinco viviendas) que firmen nuevos contratos deberán fijar el precio del alquiler en el valor que tenía el anterior más la actualización aplicada del 3%, y esto aunque el nuevo importe supere el máximo permitido según el índice en su caso. Sin embargo, si la vivienda no hubiera estado alquilada en los últimos 5 años, el propietario podrá fijar la renta que desee, siempre que no supere el precio máximo de mercado, calculado en función del índice de referencia de precios de alquiler.
3. Por su parte, los grandes propietarios (dueños de 5 viviendas o más) no podrán en ningún caso establecer la renta que deseen independientemente de que estuviera alquilada o no en los últimos 5 años.

¿Se puede aumentar el precio del alquiler por encima de este límite?

Se podrá aumentar el precio del nuevo contrato un 10% sobre el precio anterior cuando:

• • Se firme un contrato por un periodo de 10 años
  • Se hayan realizado en la vivienda obras de:
    • Rehabilitación, que incluyen la renovación de las instalaciones de la vivienda, como la instalación eléctrica, la instalación de gas o la instalación de calefacción.
    • Mejora, que incluyen la mejora de la habitabilidad de la vivienda, como la instalación de ascensor, la reforma del baño o la reforma de la cocina.
    • Accesibilidad, que incluyen la adaptación de la vivienda para personas con discapacidad.
    • Ahorro energético, que incluyen la instalación de sistemas de climatización o de aislamiento térmico.

Si ya has publicado tu anuncio sobre el alquiler de tu vivienda, deberás tener en cuenta todo lo anterior para modificar el precio, si fuera necesario, en vistas de la inminente declaración de las zonas tensionadas en Cataluña.

Sanciones por no cumplir la regulación de precios en Cataluña

Los propietarios que incumplan la regulación de precios en Cataluña se enfrentan a sanciones que pueden alcanzar los 90.000 euros.

La Ley de Vivienda de Cataluña, que establece la regulación de precios, prevé las siguientes sanciones para los propietarios que incumplan la normativa:

• Multa de entre 3.000 y 90.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción.
• Prohibición de alquilar la vivienda durante un periodo de entre 3 y 12 meses.
• Inhabilitación para ser administrador de fincas durante un periodo de entre 3 y 12 meses.

La sanción se aplicará por cada vivienda que se encuentre en situación de incumplimiento.

La Generalitat de Cataluña será la encargada de imponer las sanciones. Para ello, podrá iniciar un procedimiento sancionador de oficio o a raíz de una denuncia presentada por un inquilino o por la Agencia Catalana del Consumo.

En el caso de que la sanción sea impuesta a un propietario que sea persona física, podrá recurrirla ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

Reacciones y preocupaciones

A pesar del acuerdo alcanzado recientemente, la Generalitat había presentado un recurso de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional contra la Ley de Vivienda por invasión de competencias autonómicas.

Algunos expertos en el mercado de alquiler ya mostraron su preocupación por las medidas recogidas en la Ley de Vivienda actual, especialmente, como es en este caso, el tope a los precios. Para varios expertos, las experiencias anteriores en otros países provocaron una disminución de la oferta y un aumento de los precios a pesar de que, sobre el papel, estaban limitados.

La aplicación de esta medida en Cataluña será seguida de cerca para evaluar sus efectos en el mercado de alquiler y determinar si es una solución efectiva para abordar los desafíos en el acceso a la vivienda en la comunidad. A medida que se desarrolle este proceso, se espera un debate continuo sobre la eficacia y las implicaciones de la regulación de precios en otras partes de España.

¿Una medida que sentará precedentes?

En este punto, cabría preguntarse si las medidas adoptadas en Cataluña podrían extenderse a otras autonomías del territorio español. Sin embargo, la competencia para declarar zonas tensionadas recae únicamente en las comunidades autónomas, por lo que, en esa decisión, es probable que intervengan intereses de tipo político. Por ejemplo, Díaz Ayuso ya anunció hace meses que no declararía ninguna zona tensionada en Madrid ni en su Comunidad.