¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler de Barcelona?
Si dispones de una vivienda en propiedad o buscas alquiler en Barcelona, tal vez te interese saber cuáles son los precios que se barajan en el mercado.
Aunque el precio final depende de muchos factores (como el año de construcción, el tamaño del piso o el estado en el que se encuentra), el índice de referencia de precios influirá y lo limitará.
Origen del índice de referencia de precios
Esta medida se puso en marcha allá por septiembre de 2020 por el gobierno catalán, que elaboró un listado en el cual detalló áreas geográficas donde los precios del alquiler eran considerablemente más altos que la media.
A estas zonas las definieron como “tensionadas” y, en consecuencia, decidieron regular los precios de los alquileres a través de un índice de referencia.
¿Qué es el índice de precios del alquiler?
Tal y como indicaba el índice de referencia de precios (l’index de referència de preus de lloguer en catalán), la renta de los nuevos alquileres no podía superar el precio que se establecía en el mismo documento.
De igual forma, tampoco se podía aumentar los precios de los alquileres preexistentes, con independencia de que su valor fuera inferior al del índice de referencia. De hecho, solo en casos excepcionales la renta podría superar en un 5% la fijada por el índice.
Ahora, con la publicación por parte del Ministerio de Vivienda del índice de referencia de precios del alquiler, Cataluña se convertirá en la primera comunidad autónoma en limitar el precio de los alquileres, en la manera en que recoge la nueva Ley de Vivienda de 2023.
En total, Cataluña tiene hasta 140 municipios que fueron declarados tensionados, entre los cuales se encuentran las cuatro capitales de provincia, así como la zona metropolitana de Barcelona.
¿Cómo afectará la aplicación del índice de precios en Cataluña?
El nuevo índice, que, salvo imprevistos, empezará a aplicarse en Cataluña desde el 13 de marzo de este año, regulará los nuevos contratos de alquiler de la siguiente manera:
- Nuevo alquiler con un pequeño propietario (4 o menos viviendas en propiedad): podrá mantener el mismo precio del contrato anterior más la subida del 3% correspondiente a 2024, y esto aunque la mensualidad resultante supere el máximo fijado en el índice de referencia.
- Nuevo alquiler con un gran tenedor (5 o más viviendas en propiedad): no podrán superar el máximo establecido en el índice.
- Nuevo alquiler de vivienda que ha estado vacía en los últimos 5 años: en este caso, y tanto para grandes como para pequeños propietarios, el precio del nuevo alquiler tampoco podrá superar el máximo permitido en el índice.
¿A qué contratos de alquiler afecta el índice de precios máximos de Cataluña?
El índice de referencia afecta a aquellas viviendas que se encuentren en zonas tensionadas, y solo en el caso de los nuevos contratos. Los contratos en vigor, en cambio, no se verán afectados más allá del límite a la subida del 3% para todo este año.
¿Dónde puedo consultar el índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona?
Si necesitas consultar el índice de referencia de precios para alquilar tu piso en Barcelona (o en otra zona de Cataluña), puedes hacerlo de manera telemática o bien acudir a la página web de la Agència de l’Habitatge y solicitar la información a través de la cédula de habitabilidad. También puedes hacerlo a través del Sistema Estatal de Referencia de los Precios de Alquiler de Vivienda, en este enlace. Para ello, tendrás que introducir algunos datos sobre la vivienda y el índice te mostrará el rango de precios correspondiente.
Igualmente, si estás de alquiler y quieres saber el índice de referencia de tu vivienda (y, por lo tanto, conocer si el propietario está cumpliendo las normas) puedes consultarlo perfectamente, ya que se trata de un documento público.
Solo tendrás que indicar la dirección, los metros cuadrados de la vivienda y el año de construcción.
Y, para saber los metros cuadrados y el año de construcción, solo tendrás que indicar la referencia catastral de la vivienda. Esta referencia es fácil de encontrar y puedes consultarla desde la web sedecatastro.gob.es.
¿Cómo se calcula el índice de precios de alquiler?
Para definir el precio del alquiler de las viviendas, el gobierno catalán tuvo en cuenta distintos factores, como:
- El estado de mantenimiento.
- La superficie útil.
- La dirección del domicilio.
- El año de construcción.
- El tipo de certificado energético.
- Datos complementarios (si tiene ascensor, parking o está amueblado).
Tras definir estos datos, es necesario multiplicar el valor que establece el índice de referencia de precios de alquiler por la cantidad de metros cuadrados útiles de la vivienda.
Además, el valor del índice se determina mediante un sistema de geolocalización. En función de los datos introducidos, la herramienta valora el precio conforme los alquileres máximos y mínimos que existen dentro de la zona de búsqueda.
Las sanciones por incumplir la limitación de precio de alquiler de la vivienda
Los propietarios cuyos contratos tengan precios por encima del índice de referencia de precios del alquiler serán susceptibles de sanción.
Según el gobierno catalán, la mayoría de las infracciones (por parte de los propietarios) se deben a los siguientes motivos:
- No hacer constar el índice de referencia en los contratos.
- No individualizar o dividir los gastos que se incluyen en la renta.
- No detallar las características excepcionales que justifican la superación de la renta establecida por el índice de precios.
En cuanto al importe de las sanciones, las infracciones suponen una cuantía económica de entre 3000 y 90 000 € dependiendo del nivel de gravedad.
Excepciones del índice de referencia
Como en todo, existen ciertas excepciones dentro del índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona.
Por ejemplo, en caso de que los propietarios del piso demuestren que sus ingresos son bajos, si han alquilado previamente por debajo del índice de referencia no están obligados a respetar el precio del anterior contrato.
No obstante, sí deberán adecuarlo al índice de referencia (es decir, el alquiler no podrá ser superior a lo establecido).
A las viviendas de nueva construcción (o que hayan sido rehabilitadas en los últimos cinco años) tampoco se les aplicará el sistema de limitación de rentas hasta septiembre del año 2023.
Por otro lado, es posible pactar un incremento o una disminución del 5 % (conforme lo estipulado en el índice) en función del estado y las características específicas de la vivienda que se va a alquilar.
Y, si se han llevado a cabo obras de mejora en el último año, el precio del alquiler podrá incrementarse en una cantidad equivalente al 6 % sobre el capital invertido (menos las subvenciones que se hayan recibido).
Conclusiones
Se trata de un tema muy sensible y sumamente complejo. Por ello, es mejor asesorarse con expertos que te ayuden y acompañen en definir un precio acertado y que cumpla con la normativa.
- El precio final depende de muchos factores, como el tamaño del piso o su estado.
- Las multas por incumplimiento pueden alcanzar los 90.000 euros.
- El índice de referencia es público y puede consultarse en la página web de la Agència de l’Habitatge a través de la cédula de habitabilidad.
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