Cómo alquilar un piso: claves que necesitas saber
- ¿Qué tienes que saber antes de alquilar tu piso?
- Pasos para alquilar tu piso legalmente
- Primero: el poder para poner en alquiler la vivienda
- Segundo: tener toda la documentación en regla
- Tercero: investigar el mercado y poner precio al alquiler
- Cuarto: promocionar la vivienda
- Quinto: encontrar al inquilino ideal
- Sexto: firmar un contrato de alquiler
- Séptimo: cumplir con tus obligaciones como propietario
- Cómo alquilar tu piso y seguir durmiendo con tranquilidad
Si estás aquí es porque no sabes muy bien cómo poner tu piso en alquiler. No te preocupes, es normal, a la mayoría le pasa. De hecho, estamos seguros de que todo propietario se ha preguntado alguna vez qué pasos hay que seguir para poner una vivienda en alquiler y encontrar rápidamente al inquilino ideal.
Sin embargo, hay algunas cuestiones previas que debes saber antes de poner en alquiler tu vivienda. Sigue leyendo y te las contamos en detalle.
¿Qué tienes que saber antes de alquilar tu piso?
Es probable que hayas escuchado historias de miedo acerca de propietarios con malas experiencias e inquilinos infernales. Es incluso posible que tengas en tu cabeza docenas de razones para decir “no”.
Vamos a contarte un secreto: las malas historias reciben la mayor atención, pero son minoritarias. Cada día, miles de propietarios alquilan sus pisos a buenos inquilinos y consiguen beneficios mensuales con ello. Eso sí, para minimizar molestias y riesgos conviene tener una planificación y una preparación adecuadas, como iremos viendo a lo largo de este artículo.
También puede ser que te estés preguntando si puedes alquilar tu piso sin contrato de por medio.
Como vimos en nuestro artículo sobre el alquiler con contrato verbal, la verdad es que la ley lo permite, pero no es ni mucho menos lo más recomendable: siempre habrá casos de “Donde dije digo digo Diego”, situaciones que será difícil solucionar al no tener por escrito las obligaciones y los derechos tanto tuyos, como propietario, y de tu inquilino. Con un contrato escrito, en cambio, todo estará claro desde el principio.
¡Ah!, sabemos que estamos en el país del Lazarillo de Tormes, de la picaresca, que nadie quiere pagar más si puede pagar menos… Pero debes saber que el hecho de alquilar sin contrato no te librará de pagar los impuestos correspondientes. La sombra de Hacienda es muy larga, y cada vez cuenta con más formas de detectar alquileres fraudulentos (con y sin contrato escrito).
Pasos para alquilar tu piso legalmente
Primero: el poder para poner en alquiler la vivienda
Aunque parezca una obviedad, el primer requisito para alquilar tu piso es que seas el propietario. Esto se demuestra con dos documentos, el DNI y con el título de propiedad de la vivienda, lo que solemos llamar las escrituras.
Puede darse el caso de que compartas la titularidad de la vivienda con varios propietarios. Si es así, podrías necesitar el permiso de algunos de ellos o incluso de todos, dependiendo del porcentaje de propiedad que tengáis cada uno.
Por lo general, quien pone la vivienda en alquiler es el propietario, pero conviene recordar que existen otras figuras legales que también pueden hacerlo si se cumplen ciertos requisitos: el usufructuario, el precarista e incluso el inquilino.
Segundo: tener toda la documentación en regla
Ser el propietario del piso, o tener el permiso de los demás propietarios, no basta para poner en alquiler la vivienda, pues hacen falta ciertos documentos legales que hacen referencia a la vivienda.
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que sirve para acreditar que tu vivienda tiene las condiciones técnicas mínimas para ser habitada y que tu inquilino puede vivir en ella en condiciones salubres. Los requisitos para conseguirla dependen de cada comunidad autónoma.
En algunas comunidades, en cambio, es obligatorio proporcionar la licencia de primera ocupación (LPO) a los futuros inquilinos, cuando son viviendas de nueva construcción.
Certificado energético
Desde 2013, es un requisito obligatorio incluir la etiqueta de eficiencia energética en los anuncios que lo publiciten o, al menos, indicar que está en trámite. Esta etiqueta es el “resumen” del certificado energético, un documento que especifica la cantidad de CO2 que la vivienda emite a la atmósfera y su consumo de energía.
Para que sea válido, el certificado debe estar suscrito por un técnico competente y acorde a documentos reconocidos por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo.
Tercero: investigar el mercado y poner precio al alquiler
El tercer paso para poner en alquiler tu piso es “medir la temperatura” del mercado.
Solemos intentar equiparar el alquiler que queremos recibir con la cuota de la hipoteca que estamos pagando. Sí, cubrir la hipoteca y “que el piso se pague solo” es una de las ventajas de alquilar, pero, al mismo tiempo, es un error, ya que los precios en el mercado de alquiler varían en función de la zona, fecha de construcción, calidades, reformas, número de habitaciones, etc. Es decir, el alquiler que recibas podría ser superior a la cuota de hipoteca.
La hipoteca es una referencia que puede hacerte elegir un precio fuera de mercado, por alto o por bajo. Lo que afectará a tu objetivo de alquilar con seguridad y que puede hacerte perder dinero o te impida encontrar a los inquilinos idóneos.
Quieres que tu vivienda te genere ganancias, no sustos. Valora los costes de mantener la casa y del alquiler para planificar tu dinero.
Alquilar tu vivienda no suele ser un plan de enriquecimiento rápido (ni siquiera los alquileres de vacaciones), sino una inversión a largo plazo. Por ello, debes considerar los siguientes gastos en tu presupuesto:
- Pago de hipoteca (si corresponde).
- Impuestos de la propiedad (IBI, etc.).
- Seguros.
- Mantenimiento regular.
- Reparaciones y actualizaciones.
- Imprevistos.
Cuarto: promocionar la vivienda
“Quiero llegar al máximo número de inquilinos para alquilar mi piso rápido”. Se trata de un pensamiento muy común, pero, ¿y la calidad de esos inquilinos?
Letreros en los balcones, anuncios en periódicos, webs, escaparates de inmobiliarias… Existen muchas estrategias de marketing para atraer a personas interesadas en tu piso.
Sin embargo, no por publicarlo en más sitios obtendrás una visibilidad de calidad, sino todo lo contrario. Cuando el piso está publicado por varias agencias se desvaloriza y se pierde la percepción de exclusividad.
Recuerda, no es la cantidad, ya que puedes encontrar decenas de malos inquilinos, sino que estos sean idóneos.
Dicho esto, a la hora de crear el anuncio, debes tomar fotografías de calidad, desde el ángulo que más favorezca a cada estancia, según la distribución, la luz, etc. Otro consejo es que no te limites a tomas generales, sino que muestres también algún detalle que aporte valor a la vivienda.
Quinto: encontrar al inquilino ideal
Con un precio y un anuncio atractivo, serán muchos los inquilinos que, literalmente, llamen a tu puerta. Pero no todos serán los ideales.
Para alejar la sombra de los impagos, la mejor herramienta que tienes a tu alcance es el estudio de solvencia. Para hacerlo, deberás pedirles a los candidatos una copia de su contrato de trabajo, de sus nóminas (las últimas tres) y la renta del año anterior. De esta forma, podrás descartar a los candidatos con menos recursos económicos que, matemáticamente, tendrían problemas para pagar el alquiler.
Un paso más allá para asegurarte de que eliges al inquilino ideal es consultar los registros de morosos, pedir referencias de antiguos propietarios o incluso exigir un aval bancario que cubra posibles impagos del alquiler.
Sexto: firmar un contrato de alquiler
Como dijimos antes, lo mejor para evitarte dolores de cabeza es firmar un contrato de alquiler legal, es decir, regulado por las estipulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Mediante la firma del contrato, tanto el propietario como el inquilino reconocen mutuamente sus derechos y sus obligaciones. Es una base blindada para evitar posibles conflictos en el futuro, pues, como se dice, lo que está en el papel pesa. Pero ¿qué debe incluir el contrato de alquiler?
Precio del alquiler, cuándo se paga, prohibición o no de tener mascotas, prohibición o no de subalquiler habitaciones, prohibición o no de realizar obras, pago de la fianza, quién paga qué (suministros, IBI…), estancia mínima del inquilino, derecho de tanteo y de retracto… En definitiva, debe recoger todo aquello que afecte a la relación propietario-inquilino que, mediante el contrato, se va a establecer.
En este sentido, te desaconsejamos los modelos de contrato que encontrarás en internet. Son plantillas estándar que no tienen por qué incluir todas las cláusulas que, dentro de lo permitido por la ley, te interese añadir.
Recuerda que también existe la posibilidad de añadir un anexo al contrato de alquiler, por si, una vez el contrato en vigor, decides modificar o incluir una nueva cláusula (aunque para ello necesitarás el acuerdo del inquilino).
Séptimo: cumplir con tus obligaciones como propietario
A diferencia de lo que ocurre con el cliente, el propietario no siempre tiene razón.
Lo que queremos decir con esto es que, a pesar de que la vivienda sea tuya, no podrás hacer lo que quieras. Por ejemplo, no podrás subir el alquiler antes de tiempo, no podrás recuperar la vivienda por causas injustificadas, no podrás entrar al piso sin permiso explícito del inquilino… y un largo etcétera de supuestos que, precisamente, están regulados por el contrato.
Recuerda que tienes tus derechos, pero también tus obligaciones, lo mismo que los tiene el inquilino.
Cómo alquilar tu piso y seguir durmiendo con tranquilidad
Si has llegado leyendo hasta aquí, ya sabrás cómo alquilar tu piso legalmente.
Pero, en este momento, quizás estés sintiendo ansiedad ante tantos pasos: dónde se piden los documentos necesarios, cómo y dónde publicar tu anuncio, cómo hacer el estudio de solvencia, cómo gestionar tantas visitas, cómo hacer el contrato…
Te damos la respuesta a tanto “Cómo”: Wolo.
En Wolo nos ocupamos de todo el proceso para alquilar tu piso de P a Pa: te asesoramos sobre documentación y precios, publicitamos tu piso, gestionamos las visitas y encontramos a tu inquilino ideal en tan solo 9 días. Lo único que tú tendrás que hacer es, llegado el momento, revisar el contrato y firmarlo, online, sin desplazamientos ni mayores molestias.
Además, a diferencia de lo que ocurre con los seguros de impago, te aseguramos el cobro del alquiler mes a mes con nuestro servicio de Alquiler Garantizado:
- Si tu inquilino no paga, nosotros te pagamos a ti y le reclamamos la deuda a él.
- Si persiste en el impago, iniciamos los trámites para desahuciarlo.
- Sin esperas, sin excepciones, sin letra pequeña.
Aunque empezamos ofreciendo a los propietarios un alquiler seguro en Madrid y un alquiler seguro en Barcelona, actualmente estamos presentes en todo el territorio. De hecho, en solo tres años, ya nos hemos convertido en la plataforma de alquiler y venta de viviendas mejor valorada del país.
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