¿Cómo se declara el alquiler cuando hay dos o más propietarios?
Es bastante frecuente que dos personas o más sean copropietarias de una vivienda, por ejemplo, cuando unos hermanos la reciben como herencia o cuando dos personas contraen matrimonio y la adquieren conjuntamente.
En el Código Civil, esto se conoce como comunidad de bienes proindivisa, una forma jurídica que existe per se desde el momento en que se forma, es decir, aunque no se haya registrado formalmente.
Esta situación de copropiedad inmobiliaria genera dudas, entre otros supuestos, cuando se trata de alquilar la vivienda y a la hora de declarar los ingresos que los copropietarios perciben por ello.
Poner en alquiler una vivienda en copropiedad
Como sabemos, mediante la firma del contrato de alquiler, el propietario de la vivienda cede al inquilino el uso y disfrute de esta a cambio del pago de una renta.
Descartando la posibilidad de que una persona pueda discutir consigo misma, el propietario tiene total libertad para pactar las condiciones del alquiler dentro de los límites recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.
La cosa cambia cuando nos encontramos con una comunidad de bienes, en la que cada copropietario (llamado comunero) posee una proporción del inmueble.
Una vivienda con dos propietarios
Si la vivienda es propiedad de dos personas que la poseen al 50%, ambas deberán firmar el contrato de alquiler negociado con su inquilino. Por tanto, si la otra parte muestra su desacuerdo, el contrato no podrá celebrarse o, en caso de hacerlo “a escondidas” del otro propietario, será nulo.
Esto último se aplica independientemente de que estos dos propietarios estén o no casados, o incluso si son un matrimonio en régimen de separación de bienes.
No obstante, cuando uno de los copropietarios posee mayor porcentaje de la vivienda, solo será necesaria su firma para ponerla en alquiler, ya que aquí se aplica el criterio de la mayoría proporcional.
Una vivienda con varios propietarios
Cuando todos los copropietarios están de acuerdo a la hora de alquilar la vivienda, no habrá discusión. En este supuesto, todos ellos deberán firmar el contrato.
Si, en cambio, uno o varios copropietarios no están de acuerdo con la puesta en alquiler o bien con alguna de las condiciones negociadas, el resto de copropietarios podrán poner igualmente la vivienda en alquiler si se dan dos condiciones:
1) que los copropietarios favorables al alquiler sean la mayoría y
2) que el alquiler no tenga una duración superior a los seis años.
Esta limitación de los seis años está recogida en el Código Civil y, además, la jurisprudencia ha sido bastante unánime a la hora de declarar nulos los alquileres superiores a esta duración cuando no se cuenta con la unanimidad de los comuneros.
¿Cómo declarar el IRPF de una vivienda en copropiedad?
Vistas ya las posibilidades o no de alquilar una comunidad de bienes inmuebles, toca hablar de la segunda cuestión: ¿cómo se declara el alquiler cuando existen dos o más propietarios?
Ya hablamos en nuestro post sobre la declaración de la renta de un piso en alquiler que es obligatorio declarar los rendimientos obtenidos por la explotación (alquiler) del inmueble.
Si Hacienda detecta que el alquiler es fraudulento, el propietario podría perder los beneficios fiscales que la Agencia Tributaria concede a los “propietarios modélicos”, además de arriesgarse a multas por no declarar el alquiler.
Pero ¿cómo declaran la renta los copropietarios de la vivienda?
Para ello, a efectos fiscales, a cada copropietario se le atribuye una renta en función de su porcentaje de propiedad, una proporción que deberán indicar en su correspondiente declaración.
Por ejemplo, si hablamos de tres copropietarios de una vivienda alquilada por la que perciben en total 1200 euros al mes a partes iguales, el cálculo será el siguiente:
– Ingresos totales por el alquiler: 1.200 x 12 = 14.400 €/año
– Gastos deducibles totales (IBI, seguros…): 2.400 €/año
– Ganancia neta atribuible a cada copropietario: (14.400 – 2.400) / 3 = 4.000 €/año
– Reducción del 60% por alquiler de residencia habitual: 4.000 x 0,60 = 2.400 €/año
– Total que debe pagar cada copropietario a Hacienda: 4.000 – 2.400 = 1.600 €/año
Si los copropietarios son un matrimonio en régimen de gananciales, cada cónyuge recibe una atribución del 50% del alquiler, que deberá declarar siguiendo el ejemplo de antes.
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