En el ámbito de la compraventa de un piso, una situación bastante frecuente es que el propietario decida venderlo cuando un inquilino vive en él. Esto le genera dudas como: ¿se puede vender un piso alquilado?, ¿qué derechos tiene el inquilino y el comprador?, ¿cuándo y cómo hay que comunicarles la decisión?…

Son varias las preguntas, y varias también las cuestiones legales que hay que tener en cuenta para asegurar el éxito del proceso de compraventa de la vivienda. Empecemos por lo básico.

¿Puedo vender mi piso si aún hay un inquilino?

Sí, puedes vender tu piso aunque haya un inquilino que vive en él. No existe ninguna ley que lo impida; es más, este supuesto se recoge en el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, en este punto, hay que revisar el contrato de alquiler para ver si recoge el conocido como derecho de tanteo y de retracto.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo, que el inquilino puede ejercitar si está estipulado en el contrato de alquiler, implica que el inquilino tiene preferencia en la compra de la vivienda por delante de un tercero, siempre que esté interesado en la adquisición y siempre que iguale las condiciones y el precio fijados por el propietario de la vivienda.

De esta forma, si el inquilino tiene derecho de tanteo o compra preferente, el propietario está obligado a avisarle de forma fehaciente (burofax) de la puesta en venta de la vivienda, así como de todas las condiciones. Por su parte, el inquilino dispondrá de 30 días naturales para tomar una decisión.

Derecho de retracto

El derecho de retracto, a diferencia del tanteo, se puede ejercer una vez cerrada la venta entre el propietario y un tercero, y da derecho al inquilino a adquirir la vivienda con las mismas condiciones pactadas entre aquellos.

Además de estar recogido en el contrato de alquiler, el inquilino podrá acogerse a su derecho de retracto si:

1) el propietario no le informó de la venta de la vivienda,
2) si lo hizo pero omitió algunas de las condiciones o
3) si el propietario ha vendido la vivienda a un precio inferior al que le propuso al inquilino para que este ejerciera su derecho de tanteo.

Como ocurre con el tanteo, el inquilino tiene 30 días para ejercer el retracto contando desde que el propietario le informa de la venta de la vivienda. Es importante saber que, así, el inquilino comprará la vivienda al precio que pactó el propietario con el tercero, aunque este precio sea inferior al que negoció el propietario con el inquilino.

Existen excepciones a los derechos de tanteo y retracto, que son cuando el vendedor es el propietario de todo el edificio y lo venda conjuntamente, y cuando el edificio se venda al mismo comprador aunque las viviendas pertenezcan a diferentes propietarios.

Vender un piso alquilado: compradores con buena fe y sin buena fe

Con “comprador con buena fe” y “comprador sin buena fe” no nos referimos a que el comprador sea buena o mala persona en su vida diaria. Son conceptos jurídicos que entran en juego a la hora de vender y comprar una vivienda alquilada, ya que son uno de los factores que permitirán (o no) poner fin al contrato de alquiler en el momento de la compra.

Comprador con buena fe

Hablamos de un comprador de buena fe cuando se dan todos los siguientes casos:

Compra una vivienda sin saber que está alquilada,
el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad (algo que casi nunca se hace),
compra la vivienda mediante precio, es decir, no de forma gratuita,
y se la compra a la persona que aparece como propietaria en el Registro de la Propiedad.

Comprador sin buena fe

Por el lado contrario, se tratará de un comprador sin buena fe si se da uno de los siguientes casos:

Compra una vivienda sabiendo que está alquilada,
el contrato de alquiler está registrado en el Registro de la Propiedad,
compra una vivienda que no está inscrita en dicho registro,
adquiere la vivienda de forma gratuita
o se la compra a una persona diferente a la que aparece como propietaria en el Registro de la Propiedad.

Situaciones que pueden darse a la hora de vender un piso alquilado

Una vez claros los derechos que tiene el inquilino y la distinción entre comprar con o sin buena fe, pueden darse diferentes situaciones cuando el propietario pone en venta su vivienda alquilada.

Así, descartando que el inquilino tenga y aplique su derecho de tanteo y retracto, y considerando la Ley de Arrendamientos Urbanos actual (modificaciones de 2019), hay que hablar de lo siguiente.

Pisos alquilados por una duración inferior o igual a 5 años

Como sabemos, los contratos de vivienda actuales se firman por un periodo de 5 años, tras los cuales el contrato entra en una serie de prórrogas. Esto abre dos posibilidades a la hora de vender un piso o una casa con un inquilino:

Venta antes del 5.º año: en este caso, independientemente de la “fe del comprador”, este tendrá que respetar el contrato de alquiler hasta que cumpla el quinto año. Esto está recogido en el Artículo 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que puede traducirse como: el contrato de alquiler es intocable durante los primeros cinco años.
Venta después del 5.º año: a partir del quinto año, el contrato de alquiler entra en prórroga. Si se trata de un comprador de buena fe (es decir, no sabía que la vivienda estaba alquilada), podrá dar por finalizado el contrato de alquiler en el momento de la compra. En cambio, si es un comprador sin buena fe y, por tanto, sabía que la vivienda estaba alquilada, tendrá que respetar las prórrogas de tres años recogidas en el Artículo 10 de la LAU.

Pisos alquilados por una duración superior a 5 años

En el caso de que el contrato de vivienda tenga una duración inicial superior a los 5 años, también existen dos posibilidades:

Venta antes del 5.º año: si el comprador es de buena fe, tendrá que respetar el contrato de alquiler hasta el quinto año. Si es un comprador que sabía de la existencia del alquiler, deberá respetar el contrato hasta que cumpla la duración pactada, pero podrá evitar que entre en prórroga una vez llegada esta fecha.
Venta después del 5.º año: este supuesto da lugar a dos “subsupuestos” más:
- Venta dentro de la duración inicial pactada: pensemos, por ejemplo, en la venta al 6.º año. El comprador con buena fe podrá dar por finalizado el contrato de alquiler; el comprador sin buena fe tendrá que respetar la duración pactada.
- Venta después de la duración inicial pactada: una vez más, el comprador con buena fe puede finalizar el contrato de alquiler, pero aquel sin buena fe tendrá que respetar también la prórroga de tres años.

Como vemos, la ley favorece al comprador con buena fe, ya que no sabía que la vivienda estaba alquilada, haciendo que pueda ocupar la vivienda antes de lo que puede hacerlo el comprador que sabía del alquiler.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando se produce la venta de la vivienda?

Cuando se produce la venta del piso, el comprador debe subrogarse el contrato de alquiler como nuevo propietario de la vivienda, respetando las condiciones que originalmente pactó el antiguo propietario con el inquilino.

¿Se puede echar a un inquilino para vender el piso?

Ya hablamos en un artículo sobre los supuestos en los que se puede echar al inquilino incluso con el contrato de alquiler vigente. Lo cierto es que no, no se puede expulsar al inquilino para vender la vivienda, al menos, cuando no existen otros motivos legales para echarlo (no paga el alquiler, realiza actividades molestas o ilegales, etc.).

Sí es posible negociar de forma amistosa con el inquilino para que abandone la vivienda, normalmente, mediante el pago de una indemnización. En la práctica, esto es “invitar” al inquilino a que desista del contrato de alquiler, algo a lo que, sin embargo, no está obligado.

Por ello, el propietario interesado en vender una vivienda con un inquilino debería descartar por completo cualquier tipo de coacción para forzar la marcha del inquilino que, en su derecho, decide no abandonar la vivienda: corte de suministros, cambio de cerradura, personarse en el piso sin avisar, amenazarlo, etc. Este tipo de acciones se consideran no solo un incumplimiento del contrato por parte del propietario, sino que algunas pueden revestir incluso carácter delictivo, por ejemplo, el allanamiento de morada.

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