¿Qué impuestos se pagan por vender una casa?
A la hora de vender una vivienda solemos pensar que la única persona en “rascarse el bolsillo” será el comprador. Pues bien, esto no es cierto, ya que, cuando se vende una casa o un piso, el vendedor también debe pagar ciertos impuestos que, según el caso, pueden representar una suma importante de dinero.
Los impuestos que se pagan por vender una casa o un piso son tres: el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), el impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) y uno menos conocido, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, alias IIVTNU.
Veamos en detalle qué son estos impuestos y cómo se calculan al vender una casa.
El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Como ya comentamos en nuestro artículo sobre quién paga el IBI en un alquiler, el IBI es un impuesto municipal que paga la persona que sea propietaria de una vivienda a día 1 de enero. Este tipo de impuesto se paga por el mero hecho de tener una vivienda en propiedad, y su cuantía depende del valor catastral y del tipo impositivo de cada municipio.
La particularidad de este impuesto cuando se vende una vivienda es que la ley obliga a vendedor y comprador a pagar la parte proporcional que corresponda a cada uno. Por ejemplo, si la casa se vende el 1 de marzo, el vendedor asumirá la parte correspondiente del IBI hasta el momento de la venta, mientras que el comprador y nuevo propietario pagará la cantidad correspondiente al resto del año.
El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
En el caso de la venta de una vivienda, este impuesto debe pagarlo el vendedor siempre que haya obtenido ganancia patrimonial. Pero ¿qué se considera ganancia patrimonial?
Básicamente, hay ganancia patrimonial cuando el vendedor obtiene beneficio económico de la venta. Dicho de otra forma, cuando vende la vivienda a un precio superior al que él pagó en origen (lo normal en muchos casos).
Para calcular el beneficio que se obtiene (o no) al vender una casa o un piso, debemos tomar dos valores, que son los siguientes:
- Valor de adquisición: el precio por el que el vendedor compró la vivienda anteriormente. A esta cantidad debe sumar otros gastos que tuvo en su día, como los impuestos de la compra, los gastos de notaría y gestoría, el dinero invertido en mejoras sustanciales de la vivienda y la comisión de la agencia inmobiliaria. Las comisiones e intereses de la hipoteca no deben contarse en el valor de adquisición, pero sí los beneficios fiscales por haber tenido la vivienda alquilada.
- Valor de transmisión: es el precio al que se ha vendido la vivienda, descontando una serie de gastos derivados de la venta, como la comisión de la agencia (si la hay), los gastos de cancelación registral de la hipoteca y los propios impuestos de los que estamos hablando en este post.
Si el resultado de la resta Valor de transmisión – Valor de adquisición es positivo, ha habido ganancia patrimonial, por lo que el vendedor deberá pagar el IRPF por dicha operación (en su declaración de la renta).
Los porcentajes de IRPF por una operación de venta de vivienda dependen de la ganancia patrimonial obtenida, según los tramos de la siguiente tabla (2023):
- Hasta 6000 €: el 19%
- De 6000 € a 50 000 €: el 21%
- De 50 000 € a 200 000 €: el 23%
- De 200 000 € a 300 000 €: el 27%
- Más de 300 000 €: el 28%
Dicho esto, existen exenciones del IRPF en los siguientes casos:
- No ha habido ganancia patrimonial (no obstante, sí deberá declararse la venta).
- El piso o la casa vendida era residencia habitual y todo el dinero de la venta se destina a comprar otra residencia habitual (es decir, se reinvierte).
- La persona mayor de 65 años que vende su vivienda habitual aunque no compre otra vivienda para convertirla en su nueva residencia.
- La persona mayor de 65 años que lo que vende no es su residencia habitual pero invertirá el dinero en una renta vitalicia.
- La vivienda se entrega como dación para pagar un préstamo hipotecario.
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU)
Además de su sigla, este impuesto que debe pagarse por la venta de un piso o una casa también se conoce como plusvalía municipal.
Al igual que el IBI, se trata de un impuesto recaudado por los ayuntamientos, no por la administración central, y hace referencia al aumento del precio del suelo en el que se encuentra la vivienda durante los años en que el vendedor ha sido su propietario.
La plusvalía depende de factores como la fecha de adquisición de la vivienda y fecha de venta, número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, revalorización del terreno sobre el que está construida la vivienda y porcentaje de gravamen impuesto por el ayuntamiento competente.
El vendedor debe abonar esta plusvalía en los 30 días laborales siguientes a la venta, pero, como ocurre con el IRPF, existen casos en los que no debe abonarse: si la transmisión de la vivienda es entre cónyuges, cuando el inmueble se considera histórico-artístico y cuando se produce la dación en pago.
Por último, hay que decir que un fallo del Tribunal Constitucional, emitido en 2017, consideraba que esta plusvalía tampoco debería pagarse si no existe ganancia patrimonial.
Como vemos, salvo en los casos excepcionales descritos, también hay que pagar impuestos por vender nuestra casa o nuestro piso. Sin duda, son ya suficientes gastos como para, además, tener que abonar las altas comisiones que algunas agencias inmobiliarias piden por vender tu vivienda.
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