Cómo calcular la rentabilidad del alquiler para saber si te conviene dar el paso
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Cuántas nubes grises sobrevuelan tu cabeza cuando no sabes qué hacer con tu vivienda, ¿verdad?
Todo son dudas. Aunque las que más se repiten son aquellas que afectan al bolsillo.
“¿Será más rentable vender o alquilar? Y si decido alquilar, ¿qué modalidad escojo: vacacional o larga estancia?”
En este post ya te hablamos del tema de la modalidad de alquiler, pero a continuación, compartiremos algunas claves que van a servir para aclarar tus ideas.
Hablaremos sobre la rentabilidad del alquiler de larga estancia y te enseñaremos una fórmula para que la apliques en tu caso concreto.
¿Realmente la rentabilidad en los alquileres a largo plazo existe?
Aventurarnos a dar una respuesta sin más a esta pregunta, sería todo un atrevimiento.
Y es que para saber si invertir en alquiler o destinar tu vivienda a este fin es rentable, es preciso mencionar todas las variables que intervienen.
Es decir, por normal general, la rentabilidad de los alquileres es positiva. Es una opción rentable y real.
Pero, para poder asegurarlo al 100%, es importante realizar un cálculo y considerar los factores que entran en juego en la fórmula.
Aún así, desde otro punto de vista, alquilar tiene muchas más ventajas que vender. Por ejemplo:
- Te permite conservar tus propiedades. No perderás tu patrimonio, y además obtendrás un rendimiento económico con él.
- Te sirve para mantener un legado familiar. En caso de que quieras dejar tu patrimonio en herencia (o que lo hayas heredado), alquilar es la mejor opción.
- Tu vivienda estará siempre habitada. Con el fin de evitar la okupación de tu casa, lo ideal es que siempre haya personas viviendo en ella.
- Es una decisión reversible. En caso de que más tarde pienses realizar cualquier otro tipo de actividad con tu vivienda, podrás hacerlo. En la venta, no hay marcha atrás.
- Genera unos ingresos mes a mes. Cuando vayas a calcular la rentabilidad del alquiler, sabrás cuánto beneficio te puede dejar al año.
A todo esto, hay que sumar que en la actualidad cada vez más gente elige alquilar en lugar de comprar. Lo cual abre posibilidades en un mercado en el cual la demanda es cada vez mayor.
Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler de larga estancia
Veamos ahora las ventajas cuantitativas del alquiler. ¡Es hora de hacer números!
Antes de pasar a trabajar sobre la fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler, debes saber que esta puede ser bruta o neta.
- Rentabilidad bruta. Únicamente tiene en cuenta el precio de compraventa de la vivienda que se va a alquilar y la renta mensual que se estima cobrar.
- Rentabilidad neta. Ofrece un valor más real. En su cálculo se incluyen todos los gastos variables que existen.
De aquí en adelante nos centraremos en esta última: la rentabilidad neta.
Factores que intervienen en la rentabilidad
Como veremos en el siguiente párrafo, los aspectos que debemos tener en cuenta a la hora de calcular la rentabilidad del alquiler son:
- Gastos fijos de la casa. Estos no son otros que los que se refieren a la comunidad, el IBI, los seguros de la vivienda, la tasa de basuras…
- Gastos de mantenimiento. Una vez que alquiles tu vivienda a terceros, adquieres la responsabilidad de realizar un mantenimiento correcto, así como las reparaciones que vayan siendo necesarias. Estos costes no se pueden pasar por alto para calcular la rentabilidad del alquiler.
- Capital de inversión. Si vas a realizar una inversión inmobiliaria con el fin de alquilar los inmuebles que compres, debes saber que para calcular la rentabilidad del alquiler es necesario considerar el precio de la vivienda, reformas que haya que hacer, IVA, notaría, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, comisión de la agencia…
- Precio de compraventa. Cuando tienes una vivienda en propiedad y no sabes si alquilar o vender, la variable anterior no aplica, pero sí el precio de compraventa. En la fórmula ocupan el mismo lugar. Dependiendo del caso, se deberá añadir una u otra.
- Renta que cobraremos por el alquiler. Por último, es necesario incluir el importe de la renta mensual que tenemos pensado cobrar al inquilino por el alquiler.
Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler
Ahora que conocemos las claves que forman parte de la fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler, pongámonos manos a la obra.
La fórmula que normalmente se utiliza es la siguiente:
Rentabilidad del alquiler de larga estancia = [(Ingresos anuales obtenidos de la renta – gastos fijos y de mantenimiento) / inversión o precio compraventa] x 100
Para entender cómo se usa, utilicemos un ejemplo:
- Ingresos anuales obtenidos de la renta: 950 € x 12 = 11.400 €
- Gastos fijos y de mantenimiento anuales: 1.300 €
- Inversión o precio compraventa: 240.000 €
El cálculo quedaría:
Rentabilidad del alquiler de larga estancia = [(11.400 – 1.300) / 240.000] x 100
Rentabilidad del alquiler de larga estancia = 4,21%
Con esta fórmula podemos saber el beneficio que obtendremos al alquilar dicha vivienda.
Cómo influye la seguridad en el alquiler en su rentabilidad
En nuestra opinión, y dada la experiencia acumulada, influye notablemente.
Si vemos la seguridad del alquiler como la ausencia de riesgos, podemos hacer referencia a asuntos como la búsqueda de inquilinos o los seguros de impago.
Y es que son los factores que más preocupan a los propietarios.
“¿Cómo será el inquilino que habite mi vivienda? ¿Cuidará de ella? ¿Me pagará todos los meses? ¿Me causará problemas? ¿Destrozará mi casa?”
Si lo piensas bien, todo esto influye en la rentabilidad.
No es lo mismo tener un inquilino que pague religiosamente, que otro que tiene varias cuotas atrasadas y que a cada instante está rompiendo grifos, puertas o electrodomésticos por un mal uso.
Si nos vamos a la fórmula, veremos que sumar gastos de mantenimiento y disminuir los ingresos anuales influye en la rentabilidad de forma descarada.
Aún así, el alquiler sin riesgo, es posible. Solo hay que dar los pasos acertados y confiar en las personas correctas.
Dónde es más rentable invertir en España
Calcular la rentabilidad del alquiler es el primer paso para saber si conviene lanzarse a la piscina o es mejor analizar otras opciones.
Sin embargo, a este dato hay que añadir que existen zonas del país donde es más rentable invertir en alquiler que en otras.
De los últimos datos que se tienen podemos concluir que las capitales donde sale más a cuenta invertir en España son:
- Lleida: 8,8%
- Murcia: 8,1%
- Huelva: 7,9%
- Santa Cruz de Tenerife: 7,5%
- Almería: 6,9%
Es cierto que si hablamos de ciudades con más demanda de viviendas para alquilar, tenemos que citar a Madrid, Barcelona y Málaga.
Pero son zonas donde la inversión a realizar para comprar una vivienda es mayor. Con lo cual, la rentabilidad cae varios puntos.
Aún así, si no necesitas invertir porque ya posees una vivienda, o acabas de heredar una, debes saber que son tres ciudades donde la rentabilidad es muy elevada.
Si quieres más información sobre el alquiler de larga estancia, cómo alquilar tu piso o sobre cómo garantizar el cobro de tu alquiler, escríbenos.
Dinos dónde está tu vivienda, cómo es, qué buscas y te ayudaremos a alquilarla de forma gratuita, online y sin riesgos.
