Desgravarse el alquiler: ¿qué gastos puedes deducirte como propietario?
La Agencia Tributaria es como San Pedro: antes o después, siempre tendremos que rendir cuentas ante ellos. En el caso de Hacienda, estas cuentas son literales, ya que debemos declarar todos los ingresos que hayamos tenido a lo largo del año fiscal, y el dinero que percibes por alquilar tu piso no es una excepción.
Sin embargo, y a pesar de que así lo hemos indicado en el título de este post de Wolo, la realidad es que desgravar y deducir son conceptos muy parecidos, pero no son exactamente lo mismo. Por eso, empezaremos viendo la diferencia entre ellos antes de hablar de los gastos que puedes desgravarte como propietario de una vivienda alquilada.
Desgravar y deducir, ¿qué diferencia hay?
Los impuestos se aplican (suman o restan) sobre una cantidad de dinero, que es lo que se conoce como base imponible. Por ejemplo, el 21% de IVA sobre el precio de un producto que no tiene el reducido: si el precio libre de impuestos del producto es 100€ (base imponible), el precio de venta al público será de 121 €.
Desgravar y deducir impuestos consiste en la misma acción, que es restar impuestos que se aplican a la base imponible, pero hay un matiz: mientras que desgravar es restar la cantidad total que se ha pagado, deducir es restar una parte, normalmente expresada en porcentajes.
Pensemos en el caso de una herencia recibida, 50000€. Pagar el funeral del fallecido desgrava, por lo que, si nos gastamos 5000€ en él, la base imponible sobre la que se aplicarán los impuestos correspondientes será de 45000€ (50000€ – 5000€). Normalmente, desgravar hace referencia a gastos que tenemos.
Ahora, pensemos en una donación que hacemos, y que podemos deducirnos de nuestra declaración de la renta. En este caso, no restamos el importe total de la donación a nuestra base imponible, sino que restamos el porcentaje determinado de ese tipo de donación.
Por tanto, cuando hablamos de qué puedes desgravarte como propietario por el alquiler de tu piso, nos referimos a aquellas cantidades de dinero que has pagado y que puedes descontar del importe bruto anual que has recibido por parte de tu inquilino. Y, cuando hablamos de deducir el alquiler, nos referimos al porcentaje que Hacienda te permite descontar sobre la base imponible una vez aplicadas las cantidades desgravadas.
Ahora sí…
¿Qué gastos puedes desgravarte en el alquiler de tu vivienda?
Poner tu vivienda en alquiler es una manera excelente de obtener ingresos pasivos mes a mes. Pero ser el propietario también conlleva algunos gastos, muchos de los que, por suerte, puedes desgravarte a la hora de declarar el alquiler en tu renta. Veamos cuáles son estos gastos:
1. Impuestos y tasas
El primer impuesto que puedes desgravarte como propietario es el IBI, ya que lo más normal es que sea el propietario quien pague el IBI en un contrato de alquiler. Otros impuestos desgravables son las tasas municipales de limpieza, basura, alumbrado o agua. Pero hay que tener en cuenta que no son desgravables los incrementos de estos impuestos derivados de multas o sanciones.
2. Gastos de conservación y de reparación de la vivienda
El propietario debe costear algunas de las obras que se hacen en el piso alquilado. Son, concretamente, las obras que se realizan para mantener las condiciones mínimas de habitabilidad (conservación) y las reparaciones necesarias, desde el cambio de electrodomésticos hasta la pintura de las paredes.
Aquí también entra un gasto indirecto relacionado con la conservación/reparación del inmueble como es el seguro de hogar, cuyo importe anual también puedes desgravarte en la renta.
3. Intereses de la hipoteca
Si tienes en propiedad un piso del que todavía estás pagando la hipoteca, debes saber que también puedes desgravártela. Ojo, nos referimos a los intereses que pagas por la hipoteca al banco, no al importe total del préstamo.
4. Gastos de la comunidad
Como ocurre con el IBI, los gastos de la comunidad suelen correr a cargo del propietario. Son los gastos que se destinan a los servicios comunes del inmueble, como la luz de la escalera, el agua (si existe contador comunitario), conserje (si existe), mantenimiento del ascensor, seguro de la comunidad, etc. También puedes incluir en la declaración los gastos extraordinarios que haya habido, las clásicas derramas.
5. Amortización de bienes inmuebles
La amortización de bienes inmuebles supone el 3% sobre el valor catastral de la vivienda, así como de los bienes muebles. Si alquilas el piso con muebles, esto se amortizará un 10% por cada año de alquiler transcurrido.
6. Gastos del contrato de alquiler
Por último, también son desgravables los gastos derivados del propio contrato de alquiler. No hay unas tasas fijas en todo el territorio, y es común que pagues más si alquilas tu piso en Madrid o si alquilas tu piso en Barcelona, dos de las ciudades con los precios del alquiler más altos de España.
Si has recurrido a agencias o plataformas inmobiliarias, la comisión que cobran también podrás desgravártela, siempre que la hayas pagado tú y no el inquilino (tal como recoge la ley de vivienda aprobada en 2023).
Una vez reúnas y sumes el importe anual que te han supuesto estos gastos, deberás restarlo al dinero que has recibido por el alquiler para obtener la base imponible sobre la que deducirte el 60% por alquiler de vivienda habitual del inquilino. Recuerda que en este post te damos toda la información sobre cómo hacer la declaración del alquiler.
¿Y el inquilino, puede desgravarse algo?
Los inquilinos que tengan un contrato de alquiler firmado antes del 1 de enero de 2015 pueden deducirse el importe del alquiler, es decir, descontar un porcentaje de la cantidad anual que han pagado. Sin embargo, los contratos firmados con fecha posterior no disfrutan de esta deducción estatal, aunque sí de las diferentes deducciones autonómicas.
El porcentaje de estas deducciones, que varía según la comunidad autónoma, se fija según diferentes factores, como la edad del inquilino, el importe del alquiler, si el inquilino vive solo o no, la ubicación de la vivienda (si es medio urbano o rural), etc.
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Como dijimos más arriba, alquilar tu vivienda es la opción perfecta para obtener beneficios mes a mes. Sin embargo, tu dinero estará asegurado siempre que recurras a agencias y plataformas inmobiliarias que te ofrezcan formas de alquiler seguro.
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