¿Cómo tasar correctamente una vivienda para venderla?

¿Cómo tasar una vivienda de manera adecuada?

Compraventa de vivienda

El deseo de vender la vivienda es la principal razón por la que los propietarios deciden tasarla. Tomar esta decisión puede ser relativamente fácil, pero realizar una buena tasación sí que es algo más complicado.

Por eso, en este post te contamos todo lo que debes saber si estás pensando en tasar tu vivienda para ponerla a la venta.

Primero, ¿en qué consiste tasar una vivienda?

Tasar una vivienda consiste en evaluarla (según factores que veremos más abajo) para determinar el precio de compraventa de la propiedad. También se lleva a cabo para que el banco sepa de cuánto será la hipoteca que el comprador deberá solicitar, en caso de que necesite una, lo más habitual.

Métodos para tasar una vivienda

Existen cuatro métodos para tasar una vivienda: análisis del mercado, cálculo por metro cuadrado, valoración profesional y herramientas online especializadas.

Análisis comparativo del mercado

Este primer método consiste en estudiar anuncios de venta de viviendas similares a la tuya, por ejemplo, en portales inmobiliarios o agencias físicas. Para ello, deberás comparar las características de tu vivienda y de las que están en venta dentro del mismo barrio, así podrás obtener una estimación de por cuánto podrías vender la tuya. Es la forma más «manual» que hay.

Cálculo del precio por metro cuadrado

Consiste en determinar el valor de mercado promedio por metro cuadrado en la zona y multiplicarlo por los metros cuadrados de la vivienda. Es un método rápido y eficaz, especialmente en áreas con muchas ventas recientes. Lo mejor es encontrar fuentes fiables que indiquen el precio de la superficie en esa zona.

Valoración con un profesional in situ

Un tasador profesional visita la propiedad para evaluarla en detalle, teniendo en cuenta todos los aspectos que influyen en su valor. Esta persona puede ser un agente inmobiliario, un arquitecto o un tasador inmobiliario autorizado.

Herramientas de cálculo online

La última opción son las herramientas online que ofrecen estimaciones rápidas utilizando datos de mercado y algoritmos para sugerir un valor de la propiedad. Muchas entidades bancarias y portales inmobiliarios, como Wolo, cuentan con este tipo de aplicaciones.

¿Cuál es la mejor manera de tasar una vivienda?

Es difícil decir cuál es la mejor manera de obtener el precio de compraventa, por lo que recurrir a todos o la mayoría de los métodos existentes, y combinar resultados/conclusiones, permitirá determinar el precio más adecuado para poner en venta una vivienda.

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¿Qué factores físicos afectan a la tasación de una vivienda?

Son varios los factores que influyen en el precio de compraventa de un piso o una casa, pero los principales son los siguientes:

  • Ubicación: es el que más peso tiene, pero no solo se toma en cuenta el municipio donde está la vivienda, sino también las vistas (mar, montaña, interior…), cercanía de transporte público, colegios y otros servicios, y la orientación.
  • Superficie y distribución: lógicamente, cuanta mayor superficie tenga la vivienda, mayor será su precio de mercado. La distribución, por su parte, hace referencia a cómo están organizados de bien (o mal) los metros cuadrados de la vivienda, por ejemplo, el acceso a las habitaciones.
  • Año de construcción y estado de la vivienda: si la vivienda necesita una reforma (por su antigüedad o su mal estado), su valor de mercado será inferior al de una vivienda que se encuentra en perfectas condiciones.
  • Altura: en general, cuando se trata de pisos y no de casas, las plantas altas suelen ser más caras, ya que disfrutan de mayor luz solar, mejores vistas, menos ruido y más seguridad que los bajos.
  • Eficiencia energética: la eficiencia energética es un valor al alza, por lo que es importante tenerla en cuenta a la hora de tasar una vivienda. Este valor se determina gracias al certificado energético, uno de los documentos necesarios para vender una vivienda.
  • Equipamientos: balcones, terrazas, jardines, garaje, comunidad de vecinos, piscina, conserje… son algunos de los factores que suman valor a la vivienda, ya que aumentan la comodidad de vivir en ella.

Estos son los factores físicos que afectan a la tasación, pero recordemos que la situación del mercado siempre influirá también en el precio de compraventa de una vivienda.

¿Cuál es el mejor precio de tasación de la vivienda?

El mejor precio de tasación será el que refleje el verdadero valor de mercado de la propiedad, atrayendo compradores sin dejar de asegurar un retorno justo para el vendedor.

Recordamos que, si el vendedor saca beneficio de la venta, la vivienda estará sujeta al pago del IIVTNU, más conocido como plusvalía municipal.

En general, se considera que un precio justo de venta es entre un 30 y un 50% superior al valor catastral de la vivienda, siempre que las características físicas y la situación del mercado lo permitan.

¿Por qué tasar y vender tu vivienda con Wolo?

Hay cinco razones por las que confiarnos la tasación y la venta de tu vivienda, ya sea piso o casa:

  1. Realizamos la tasación online: como dijimos más arriba, un profesional es quien mejor conoce la actualidad del mercado y los factores que se deben tener en cuenta para fijar el mejor precio para tu vivienda. En Wolo, tasamos tu vivienda de manera online gracias a nuestra herramienta basada en algoritmos. Con solo una llamada, y los datos de tu vivienda, calculamos el precio de venta en cuestión de segundos.
  2. Maximizamos la difusión de tu anuncio: además de nuestra herramienta para calcular el precio, recurrimos a otras que nos sirven para hacer que tu anuncio de venta llegue a un público más amplio y segmentado, aumentando así el número de posibles compradores.
  3. Nuestra comisión por venta de vivienda es fija: no creemos en comisiones que fluctúan según ubicación o tipo de vivienda. Cobramos una comisión fija + IVA, asesor personal y agente para visitas incluido.
  4. Nos ocupamos de todo: el proceso desde que decides vender tu vivienda hasta que finalmente entregas las llaves al nuevo propietario puede ser largo. Sin embargo, nos ocupamos de todo para que tú no tengas que preocuparte de nada.
  5. Somos la plataforma inmobiliaria mejor valorada del país: en solo 4 años, nos hemos convertido en la plataforma preferida por los propietarios que deciden vender o alquilar sus viviendas. Haz clic en el botón y descubre por qué prefieren a Wolo.
Vender mi vivienda sin pagar de más
¿Es posible vender una vivienda heredada antes de los 5 años?

¿Se puede vender un piso heredado antes de los 5 años?

Compraventa de vivienda

Cuando se hereda un piso, en la mayoría de casos los herederos deciden venderlo, mientras que un porcentaje inferior renuncia a la vivienda debido a las deudas del fallecido o bien por los impuestos que deben pagarse, como el polémico impuesto de sucesiones.

Una de las dudas que más surgen a la hora de vender un piso heredado es si puede hacerse antes de los 5 años, a la que damos respuesta en este artículo, entre otras cuestiones relacionadas.

Un piso heredado puede venderse antes de los 5 años

Durante mucho tiempo, el plazo de espera para vender una vivienda heredada era de 5 años y, posteriormente, el plazo se redujo hasta los 2 años.

Sin embargo, la reforma de la respectiva ley derogó esta obligación en 2021, y entró en vigor el 3 de septiembre de ese mismo año. Es decir, actualmente, sí, se puede poner en venta un piso heredado antes de los 5 años.

No existe obligación de hacerlo, pero debes tener en cuenta que, si vendes el piso dentro del mismo año fiscal en que lo recibes como herencia, te ahorrarás pagar la plusvalía municipal, tanto a la hora de heredar la vivienda como de venderla.

Dicho esto, veamos ahora qué pasos debes seguir para vender un piso heredado.

Pasos para vender un piso heredado

1. Aceptar la herencia

Lo primero que debes saber es que nombrarte heredero de una vivienda no te convierte automáticamente en el nuevo propietario.

Es decir, el paso previo a poner en venta la vivienda es aceptarla como herencia, con el consecuente pago de impuestos (sucesiones y plusvalía municipal, si corresponde), cuyo importe puede variar de una comunidad autónoma a otra. Estos dos impuestos deben abonarse en un plazo de 6 meses, aunque son prorrogables otros 6 meses más si se solicita a tiempo.

2. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad

Liquidados los impuestos, lo siguiente que debes hacer es inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad. Para esto, deberás presentar:

  • Fotocopia del DNI de la persona fallecida
  • Fotocopia de tu DNI
  • Certificado de últimas voluntades
  • Certificado de defunción
  • Certificado del seguro de vida, si lo hubiera
  • Escritura de reconocimiento de aceptación de la vivienda heredada
  • Justificante de pago de impuestos, es decir, plusvalía municipal y sucesiones

3. Solicitar certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética es obligatorio desde 2013, no solo para vender, sino también para poner en alquiler una vivienda. Por tanto, en el hipotético caso de que el propietario fallecido no lo tuviera, deberás solicitarlo antes de poner en venta la vivienda.

4. Iniciar el proceso de venta

Hecho todo lo anterior, podrás iniciar el proceso de venta propiamente dicho, es decir, tasarla para conocer su precio de mercado, promocionarla, gestionar y realizar las visitas de los posibles compradores, etc.

¿Qué ocurre si son varias las personas que heredan una vivienda?

Si eres el único heredero y aceptas la propiedad de la vivienda, tendrás total libertad para hacer con ella lo que consideres oportuno. Sin embargo, cuando existen varios herederos (algo bastante frecuente), pueden ocurrir dos situaciones:

  • Que todos los coherederos quieran vender: es lo ideal, ya que no habrá mayores problemas para proceder con la puesta en venta de la vivienda.
  • Que haya coherederos que no quieran vender: en este caso, los coherederos que quieran vender deberán comprar la parte proporcional de propiedad que poseen los no interesados en la venta.

Cada familia es un mundo, por lo que, en el segundo caso, la venta de la vivienda podría alargarse más de lo esperado y, en consecuencia, tener que pagar la plusvalía municipal.

¿Es posible pagar el impuesto de sucesiones y de plusvalía con el dinero de la herencia?

Algo muy común es que te nombren heredero de un piso y no dispongas del dinero suficiente para pagar los impuestos de sucesión y de plusvalía. ¿Qué opciones tienes en este caso?:

  • Solicitar un crédito puente: un crédito puente es el que se solicita al banco poniendo la propia herencia (vivienda) como aval. De esta forma, cuando hayas liquidado los impuestos con el préstamo bancario, devolverás el crédito con el dinero de la venta.
  • Aplazar el pago: otra opción es solicitar el aplazamiento del pago de los impuestos (tienes hasta un año), vender la vivienda dentro de ese tiempo y pagar sucesiones y plusvalía con el dinero recibido.
  • Fraccionar el pago: similar a la anterior, puedes solicitar el fraccionamiento de los impuestos, inscribir la vivienda y venderla dentro del año máximo estipulado para el pago de dichas tasas.
  • Renunciar a la herencia: no es la opción más recomendada, especialmente cuando se trata de viviendas situadas en zonas con alta demanda, no solo de compradores, sino también de inquilinos.
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Vende tu vivienda sin pagar de más

Como hemos visto, no estamos libres de pagar impuestos ni siquiera cuando heredamos una vivienda. Sin duda, son ya suficientes gastos como para además tener que abonar las altas comisiones que algunas agencias inmobiliarias piden por vender tu vivienda.

Nuestra filosofía es diferente: no creemos en porcentajes que fluctúan, ni en gastos adicionales, ni en factores que aumentan la comisión, como el tipo de inmueble, el lugar donde se encuentre o a saber qué más…

En Wolo, más bien, tenemos una comisión fija + IVA, para todos los inmuebles y todas las propiedades estén donde estén.

Nos ocupamos de todo, desde calcular el precio de mercado de tu vivienda, difundir el anuncio para que llegue a los potenciales compradores, gestionar las visitas, realizar los trámites legales…

¿Te has convertido en heredero y nuevo propietario de un piso, y quieres venderlo huyendo de comisiones altas, condiciones abusivas y letras pequeñas?

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Vender mi piso sin pagar de más
¿Se pagar indemnización al inquilino por vender el piso?

Indemnización por venta de piso alquilado: ¿qué derechos tiene el inquilino?

Compraventa de vivienda

Hace un tiempo, publicamos un artículo acerca de la posibilidad de vender un piso que está alquilado. Como dijimos por entonces, es legal vender un piso alquilado, pero la venta de la vivienda no pone fin al contrato de alquiler que pesa sobre ella.

Si se vende una vivienda alquilada, en todos los supuestos, el nuevo propietario deberá respetar el contrato de alquiler hasta los cinco años, que es la duración mínima fijada por la última reforma de la LAU en este sentido. A partir del quinto año, el nuevo propietario sí podría poner fin al contrato de alquiler, pero esto dependerá de su “buena fe” (en este post te ampliamos esta información).

La pregunta es: si vendes tu vivienda alquilada y el inquilino no es quien la va a comprar, ¿qué ocurre con él? ¿Tiene derecho a una indemnización? ¿Y de cuánto? Respondemos a estas y otras preguntas frecuentes que nos hacen llegar muchos propietarios.

¿Puede el inquilino comprar la vivienda?

El inquilino tiene derecho de adquisición preferente de la vivienda si así está recogido en el contrato de alquiler (derecho de tanteo y de retracto) y, por supuesto, si está interesado en adquirirla. Este doble derecho reconoce al inquilino la posibilidad de comprar la vivienda por delante de un tercero, antes de que el propietario cierre la venta (tanteo) o después de hacerlo (retracto).

Sin embargo, si no existe este derecho o el inquilino no está interesado en la compra, el propietario sí podrá venderla a un tercero, aunque siempre notificando al alquilado mediante burofax al menos 30 días antes de realizar la operación de compraventa.

¿Puede el inquilino negarse a enseñar la vivienda al posible comprador?

No nos referimos a que sea el inquilino quien enseñe personalmente la vivienda, sino, simplemente, que permita el acceso a la vivienda al propietario y a la persona interesada en comprarla.

Aunque sea alquilada, esa vivienda es el domicilio del inquilino y, como sabemos, el propietario no puede acceder a ella libremente. Por tanto, en caso de querer enseñarla a un posible comprador, el inquilino podría negarse a ello si no existe ninguna cláusula al respecto en el contrato.

Para evitar estas situaciones, lo habitual es incluir una cláusula que permite al propietario acceder a la vivienda para enseñarla a una persona interesada, respetando la intimidad del inquilino y avisando con una antelación razonable (24-48 horas).

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¿Debes pagarle una indemnización al inquilino si vendes el piso?

Es importante saber, como mencionamos al principio, que la venta de la vivienda no pone fin al contrato de alquiler, el cual debe respetarse hasta cumplir al menos los cinco primeros años.

Esto significa que el inquilino no está obligado a abandonar la vivienda si todavía quedan años de contrato hasta cumplir el periodo mínimo. El propietario, no obstante, tiene la opción de recurrir al pago de una indemnización para hacer que el inquilino desista del contrato de alquiler, dejando así vía libre al comprador para que ocupe la vivienda o que disponga de ella como quiera.

El importe de la indemnización no está estipulado en ninguna ley. Lo que se hace en estos casos es negociarlo con el inquilino, aunque en general hablamos de una cantidad equivalente a uno o dos meses de renta (sin contar la devolución de la fianza). El concepto de la indemnización son las molestias que le causa al inquilino la venta del piso, y todo lo que supone tener que encontrar una nueva vivienda.

Aunque no existe la obligación legal de indemnizar al inquilino, sí podría fijarse mediante una cláusula. Es decir, el contrato puede recoger la obligación de indemnizar al inquilino si el propietario vende el piso. En este caso, se trataría de un incumplimiento del contrato por parte del propietario, lo que hace procedente el pago de una indemnización como en otros casos de incumplimiento.

¿Qué ocurre si el inquilino no acepta una indemnización?

Lo cierto es que el inquilino no está obligado a aceptar la indemnización salvo que así lo estipule el contrato. Por tanto, si el inquilino rechaza la indemnización para abandonar la vivienda, el propietario podrá venderla, pero el comprador deberá respetar el contrato de alquiler actual hasta que cumpla su duración mínima de cinco años.

Si el contrato original se firmó por una duración superior a los cinco años y la venta se produce pasado el quinto, el comprador podrá rescindir el contrato de alquiler o no según su condición de comprador con buena fe o sin buena fe, como explicamos en nuestro artículo sobre la compraventa de una vivienda alquilada.

En cualquier caso, lo que nunca deberá hacer el propietario (ni el antiguo ni el nuevo) es recurrir a coacciones para forzar la marcha de un inquilino que decide seguir residiendo en la vivienda (corte de suministros, amenazas, etc.), ya que estas acciones pueden considerarse de carácter delictivo y no harían más que entorpecer o alargar la venta de la vivienda.

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¿Estás pensando en vender tu piso y no quieres pagar de más? En Wolo te ofrecemos las mejores condiciones del mercado: una comisión fija + IVA, sin importar cómo sea o dónde esté tu vivienda.

No solo vendemos tu casa, también nos ocupamos de todas las cuestiones que conlleva: buscar compradores, gestionar las visitas, asesorarte jurídicamente… Nos preocupamos por todo para que tú no tengas que preocuparte por nada.

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El contrato de arras: lo que debes saber antes de firmar

El contrato de arras: lo que debes saber antes de firmar

Compraventa de vivienda

Dentro de la compraventa de una vivienda, uno de los documentos que suelen firmarse es el contrato de arras. Al hacerlo, el vendedor y el comprador se aseguran la operación antes de formalizar el contrato de compraventa propiamente dicho.

Aunque no es una fórmula especialmente difícil, sí que hay algunos puntos que debes saber tanto si estás pensando en comprar como en vender tu piso o casa. Sigue leyendo, que te contamos todo lo que debes saber sobre el contrato de arras.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento de carácter privado que firman el vendedor y el comprador de la vivienda como paso previo a la firma del contrato definitivo. Es, digamos, una garantía, un preacuerdo escrito por el que el vendedor se compromete a vender y el comprador, a comprar. De hecho, en caso de que uno u otro decida no realizar la operación final, sufrirá ciertas penalizaciones.

¿Por qué se firma un contrato de arras?

Como es un documento vinculante, las arras de compraventa se firman cuando el vendedor ha encontrado un comprador ideal y el comprador quiere asegurarse de que deje de anunciar la vivienda mientras busca la hipoteca con las mejores condiciones, un trámite que podría alargarse varias semanas.

¿Qué información debe incluir el contrato de arras?

La información mínima que el contrato de arras debe incluir es la siguiente:

  • Datos personales: se deben recoger los datos personales tanto del vendedor como del comprador.
  • Datos de la vivienda: características de la vivienda, dirección, referencia catastral, número de cédula de habitabilidad y cualquier otro documento referido al bien en cuestión.
  • Precio: el precio final por el que el comprador adquirirá la vivienda. Igualmente, hay que incluir de qué gastos se hará cargo el vendedor y de cuáles el comprador (impuestos por venta de vivienda, notaría, agencia, etc.).
  • Señal: la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en concepto de arras. Esta cantidad se descontará del precio de venta final.
  • Tiempo: plazo de tiempo máximo en el que se firmará el contrato definitivo de compraventa.
  • Penalizaciones: consecuencias para el vendedor y para el comprador en caso de que finalmente se echen atrás en la operación.
  • Firma: del vendedor y del comprador. En el caso de los matrimonios, según el régimen económico que tengan (gananciales o separación), también será necesaria la firma del cónyuge.
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Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de arras: penitenciales, penales y confirmatorias, cada una de ellas con diferentes consecuencias si las partes no formalizan el contrato final.

Arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales es el más común, ya que da a las partes la opción de desistir de la compraventa. Con este tipo de arras, si es el vendedor quien desiste, deberá devolver al comprador el doble de la señal, mientras que, si es el comprador, perderá el dinero pagado al vendedor.

Arras penales

Al contrario de las penitenciales, las arras penales sirven para garantizar la operación de compraventa. La parte afectada podrá solicitar una indemnización y exigir el cumplimiento del contrato. Así, además de lo anterior, si quien incumple es el vendedor, deberá devolver la señal; si es el comprador, la perderá.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son las que se aplicarán si el contrato no especifica nada al respecto. En este tipo de arras, que también buscan asegurar la venta de la vivienda, el afectado tiene dos opciones: bien exigir el cumplimiento de lo acordado, bien solicitar una indemnización por daños y perjuicios, aunque para ello es necesario interponer una demanda judicial.

¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?

La señal que entrega el comprador al vendedor oscila entre el 5% y el 15% del precio total de venta, aunque lo más común es pagar un 10%. Esa cantidad, como antes dijimos, se descontará del precio final, ya que se considera un anticipo.

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

Al igual que ocurre en otras operaciones, firmar un contrato de arras no es obligatorio, pero sí es lo más recomendable. En general, suele ser el vendedor quien lo pide, pero el comprador también puede solicitarlo.

En cualquier caso, mediante el contrato de arras los dos manifiestan su compromiso de finalizar el contrato de compraventa, mayor o menor según el tipo de arras que decidan acordar.

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Si ya has decidido que quieres vender tu vivienda, ahora tienes la posibilidad de hacerlo sin pagar comisiones variables.

En Wolo nos ocupamos de vender tu piso o tu casa en solo 45 días, con una comisión fija + IVA. Desde la tasación hasta enviarte el contrato final para que lo revises y lo firmes, nos hacemos cargo de todo el proceso que supone vender una vivienda, ahorrándote tiempo y quebraderos de cabeza.

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Quiero vender mi piso
¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal: lo que necesitas saber sobre este impuesto

Compraventa de vivienda

En uno de nuestros anteriores post hablamos sobre los impuestos que se pagan al vender una vivienda, pero en el de hoy queremos centrarnos en uno en concreto: la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto al Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

¿Qué es este impuesto? ¿Cuándo y quién debe pagarlo? ¿Cómo se calcula?… Sigue leyendo y te damos respuesta a todas estas preguntas.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que debe abonarse cuando se produce una transmisión de la propiedad de un terreno, es decir, cuando el terreno se vende, se hereda, se dona o se permuta (cambio recíproco en la propiedad).

Se trata, por tanto, de un impuesto municipal que grava la diferencia del precio del terreno entre el momento en que se adquirió y el momento en que se transmitió, esto es, su revalorización.

El sentido de la plusvalía municipal hay que buscarlo en el hecho de que el terreno se encarece debido a la mejora o creación de servicios en él, como colegios, carreteras, transporte urbano, parques… Este fenómeno responde al desarrollo urbanístico y social de la zona, bien sea por inversión pública o privada.

Es importante saber que, como su nombre indica, el Impuesto al Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el terreno en sí, es decir, independientemente de que sobre él haya construida una edificación y del valor de esta.

¿Cuándo y quién paga la plusvalía municipal?

El IIVTNU debe abonarse siempre que se den las siguientes situaciones:

  1. Que el bien (la vivienda) que cambia de propiedad sea de naturaleza urbana. Esto significa que la transmisión de una finca en terreno rústico no es gravada por la plusvalía municipal.
  2. Que el bien se haya vendido, donado, heredado o permutado.
  3. Que el precio del terreno donde se encuentra haya aumentado de valor en el tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión. Si no ha aumentado, el impuesto deberá presentarse en la declaración de la renta, aunque con resultado cero.

El tercer punto es relativamente nuevo, ya que una sentencia del Tribunal Constitucional, en mayo de 2017, declaró inconstitucional el pago de la plusvalía municipal cuando el terreno no había aumentado de precio. Es decir, cuando no había habido una ganancia patrimonial.

La naturaleza de la transmisión del terreno (venta, donación, etc.) determinará quién debe asumir el pago de este impuesto. Así, dándose las tres condiciones de antes:

  • En la venta, la plusvalía la paga el vendedor.
  • En la donación, la plusvalía la paga el donatario, quien recibe el bien.
  • En la permuta, la plusvalía la paga el propietario que recibe mayor valor, es decir, el nuevo propietario del terreno más caro.
  • En la herencia, la plusvalía la paga el heredero.

Cuando hay venta, donación o permuta, el plazo para pagar la plusvalía es de 30 días hábiles. En el caso de una herencia, el plazo son 6 meses, prorrogables seis más si se solicita en los primeros cinco.

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¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal no ha dejado de ser un impuesto polémico, no solo porque en 2017 el Tribunal Constitucional declarara que no había que pagarla si el terreno tenía igual o menor valor: en 2021 volvió a pronunciarse acerca de la forma en que se calculaba la base imponible sobre la que se aplica el impuesto.

Así, antes de esta última sentencia, se tenían en cuenta tres aspectos para calcular la plusvalía municipal: el valor del suelo, un coeficiente aplicable según los años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, y el tipo de gravamen fijado por el ayuntamiento.

Pero después de la sentencia de 2021 se puede elegir entre dos maneras de calcularla:

Método objetivo

El método objetivo es parecido al cálculo de la plusvalía antes de la sentencia. Esta manera se basa en el valor catastral y en la diferencia de años entre adquisición y transmisión.

Cada ayuntamiento dispone de coeficientes fijados según los años transcurridos, que van de 1 año a 20 años o más. Esto significa que, cuanto más tiempo pase entre la adquisición y la transmisión, mayor será este coeficiente, así que mayor plusvalía municipal deberá pagarse. Para calcularla, finalmente, se multiplica este coeficiente por el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión.

Estimación real

Este método es más sencillo que el anterior. La base imponible, es decir, la cantidad sobre la que aplicar la plusvalía municipal, se calcula restando el precio de compra al de venta del terreno. A esa cantidad, se le aplica el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión.

Pongamos un ejemplo:

Compré mi vivienda/terreno por 200 000 € y la vendo por 300 000 €. He tenido una ganancia de 100 000 €, así que debo pagar la plusvalía.

Si el porcentaje del valor catastral del suelo es del 50%, la base imponible serán 50 000 €. El ayuntamiento aplica un coeficiente del 30%, así que el importe de la plusvalía por pagar serán 15 000 €.

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Vender una vivienda, como vemos, también supone un desembolso. Un desembolso que puede ser mayor si recurres a agencias inmobiliarias que aplican comisiones variables.

En Wolo no creemos en estas fluctuaciones, por lo que nuestra comisión por venta de vivienda es fija, sin importar dónde esté ni de qué tipo sea. Si estás pensando en vender tu piso o tu casa, nosotros nos ocupamos de todo: tasar la vivienda, crear y difundir un anuncio atractivo para los compradores, gestionar visitas las visitas y cerrar la venta.

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Quiero vender mi piso sin pagar de más
La documentación necesaria para vender una casa

Los documentos que necesitas para vender tu casa

Compraventa de vivienda

En nuestro artículo sobre si es posible vender un piso hipotecado mencionamos uno de los documentos necesarios para llevar a cabo dicha operación: el certificado de deuda pendiente.

Sin embargo, a la hora de vender un piso (hipotecado o no) hace falta más documentación, por lo que hoy queremos mostrarte la lista completa de los documentos que debes tener si quieres poner en venta tu vivienda.

Documentación relativa al propietario

El primer paso es identificar físicamente al vendedor, así como comprobar su potestad para realizar la operación de venta de la casa. Para ello, hay que presentar dos documentos.

Documento Nacional de Identidad (DNI)

Cualquier trámite por simple que sea requiere la presentación del DNI, ya que es el documento que nos identifica. En este caso, se necesita para poner nombre y apellidos a la persona que va a poner en venta su casa.

Título de propiedad de la vivienda

No basta con presentar el DNI para que nos reconozcan como propietarios de una vivienda. El título de propiedad, conocido comúnmente como escrituras, es el documento que acredita a quién pertenece la vivienda, dándole a esa persona el poder para realizar cualquier operación con ella.

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Documentación relativa a la vivienda

Una vez identificado el propietario de la vivienda, lo siguiente es presentar dos documentos que hacen referencia a ciertas características, condiciones o estado de la vivienda en sí.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que sirve para demostrar que la vivienda cumple ciertas condiciones mínimas en cuanto a seguridad, higiene, salubridad y distribución.

No solo es un documento obligatorio para vender el piso o la casa, sino que la gran mayoría de comunidades autónomas lo exigen sin importar el uso que se vaya a dar a la vivienda: residencia del propietario, alquilarla o venderla.

Certificado de inspección técnica del edificio

Se trata de un documento con una función similar al de la cédula de habitabilidad, con la excepción de que el certificado de inspección técnica solo es necesario cuando el edificio tiene más de 30-50 años (el plazo varía de una comunidad autónoma a otra). Como ocurre con la cédula, la inspección debe hacerla un técnico cualificado.

Documentos relativos a cargas económicas

En tercer lugar, hay que mencionar los documentos que se refieren a los impuestos y a las cargas económicas (si las hubiera) que pesan sobre la vivienda que se quiere vender. Son los tres siguientes.

Impuesto sobre bienes inmuebles

Para vender una casa, se necesita el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles, llamado IBI. Este impuesto lo paga el propietario de la vivienda una vez al año, y su valor depende del municipio donde esté la finca, su antigüedad, el valor del suelo…, en definitiva, todos los factores que determinan el valor catastral del inmueble.

Dicho esto, el IBI no es el único impuesto que se paga en este tipo de operación. Existen dos más, el IRPF y el IIVTNU, que también deben abonarse atendiendo a diferentes criterios. Te damos más información en nuestro artículo sobre los impuestos que se pagan al vender una casa.

Certificado de la comunidad de propietarios

En el caso de las viviendas que forman parte de una comunidad de vecinos, el propietario debe estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad (luz del portal, derramas, etc.). La manera de demostrarlo es pidiéndole al presidente o al administrador de la finca el certificado de la comunidad de propietarios.

Certificado de deuda pendiente

En último lugar, aunque no menos importante, tenemos el certificado de deuda pendiente, que mencionamos al principio de este post. Este documento, expedido por el banco, solo es necesario si la casa que se va a vender está hipotecada. Así, en este certificado aparece el importe del préstamo bancario que todavía queda pendiente.

Si la vivienda se vende por una cantidad inferior a lo que queda de hipoteca, el vendedor cancelará la hipoteca y el sobrante se le quedará como préstamo personal. Otra opción es que el banco autorice al comprador a subrogarse la hipoteca, con lo que será este quien se haga cargo de pagar, a ese mismo banco, el dinero que queda.

Podríamos mencionar otros documentos, pero solo son necesarios en casos más particulares. En este cajón de sastre entrarían, por ejemplo, el justificante de pago del impuesto de sucesiones, si se vende una casa heredada, la sentencia de divorcio con el reparto de los bienes gananciales, si se vende una casa propiedad de un (ex)matrimonio, etc.

Reúne los documentos necesarios y vende tu casa con total tranquilidad

Vender una vivienda puede convertirse en una tarea larga y compleja, no solo por los trámites administrativos necesarios, sino también por otras cuestiones como el estudio de los precios de mercado, crear y difundir el anuncio, gestionar las visitas y un largo etcétera.

Muchas dudas, muchas gestiones y poco tiempo… si no cuentas con una agencia inmobiliaria que se encargue de todo el proceso de principio a fin, como hacemos en Wolo:

  • Calculamos el precio de venta al momento.
  • Publicamos y difundimos un anuncio profesional y atractivo.
  • Gestionamos y realizamos las visitas de la vivienda.
  • Podrás consultar cada paso del proceso a través de nuestra plataforma online.
  • Nuestra comisión es fija, sin importar cómo sea ni dónde esté tu vivienda.
  • Solo cobramos si conseguimos vender tu casa.

Ve reuniendo los documentos necesarios para vender tu casa: de todo lo demás nos encargamos nosotros.

Quiero vender mi piso
¿Se puede vender un piso que tiene hipoteca pendiente?

¿Se puede vender un piso hipotecado?

Compraventa de vivienda

Los motivos que nos llevan a querer vender nuestro piso son varios: nuestra familia crece o disminuye, nos cambiamos de ciudad, hemos encontrado un piso mejor, etc. Sin embargo, una duda muy frecuente entre los propietarios que desean vender su vivienda es si pueden venderla cuando todavía están pagando la hipoteca.

Lo primero que debes saber es que vender un piso con hipoteca es una práctica de lo más frecuente; es más, la mayoría de viviendas que se venden en España están hipotecadas. Por tanto, la respuesta es que sí, es perfectamente posible vender una vivienda hipotecada, aunque existen algunas cuestiones que debes tener presentes.

Qué debes saber antes de vender un piso hipotecado

Antes de siquiera ponerte en contacto con una agencia inmobiliaria para vender tu piso, hay cuatro factores que debes tener claros, ya que pueden influir en la decisión final de vender o no una vivienda hipotecada, especialmente los dos primeros.

1. El importe de hipoteca pendiente

Aunque lo más normal es que sepas más o menos cuánto te queda de hipoteca, es imprescindible saberlo fehacientemente antes de poner en venta el piso. Para ello, debes solicitar al banco con el que tienes la hipoteca un certificado de deuda pendiente, documento que, el día de la venta, presentarás ante el notario.

2. El precio de venta

Si hay algo con precios oscilantes, eso son las viviendas. Así, dependiendo de la coyuntura económica del mercado o incluso de la tuya personal, puede que vendas a un precio superior o inferior al importe pendiente de la hipoteca. En ambos casos, seguirás necesitando el certificado de deuda pendiente.

  • El precio de venta es superior: por ejemplo: debes al banco 50 000 € y vendes el piso por 100 000 €. En este caso, cuando el comprador realice el pago, el banco recibirá la cantidad correspondiente y el resto será para ti. Una operación redonda en la que has obtenido beneficio.
  • El precio de venta es inferior: por ejemplo, debes al banco 100 000 € y vendes el piso por 80 000 €. En esta situación, también podrás cancelar la hipoteca, pero aún seguirás teniendo una deuda con el banco de 20 000 €. Es importante saber que, de ser así, esos 20 000 € de deuda restantes se convierten en un préstamo personal, no uno hipotecario.

Un consejo que te damos es que, antes de vender tu piso hipotecado por un dinero inferior a tu deuda con el banco, valores si realmente necesitas hacerlo justo en ese momento o si, en cambio, puedes esperar un poco y subir el precio para cubrir al menos lo que te queda de préstamo.

3. Las cargas que tenga la vivienda

Además de la hipoteca, puede ser que tengas otras deudas que afecten a tu vivienda. Nos referimos, por ejemplo, a impagos con la comunidad, el impuesto de bienes inmuebles y a cualquier otra cantidad que te corresponda pagar como propietario.

4. Los impuestos por vender tu piso hipotecado

No solo paga quien compra una casa: también tendrás que pagar hasta tres impuestos diferentes por vender tu vivienda, lo que en algunos casos supone una suma importante de dinero. Te damos más información en nuestro post sobre los impuestos que se pagan por vender una vivienda.

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Vender un piso con hipoteca: casos posibles

Con toda la información anterior sabida, decides publicar el anuncio de venta, encuentras un comprador y llega el día de la operación. ¿Qué posibles situaciones pueden darse? Veámoslas a continuación.

Cancelación de la hipoteca

Cancelar la hipoteca es la opción más frecuente. Consiste en realizar la venta de la vivienda hipotecada y anular administrativamente el préstamo que te concedió la entidad bancaria.

Como dijimos arriba al hablar sobre el precio de venta, si vendes el piso a un precio inferior a la cantidad que aún debes al banco, contraerás la diferencia como nueva deuda con él, que será un préstamo personal. Si, en cambio, vendes a un precio superior, podrás cancelar la hipoteca sin contraer otra deuda.

No obstante, en ambos casos, la cancelación de la hipoteca conlleva unos gastos que, como vendedor, deberás pagar.

Subrogación de la hipoteca

Hablamos de subrogación cuando el comprador sustituye al vendedor en el contrato de la hipoteca. De esta forma, la hipoteca no se cancela, sino que el comprador continuará pagando lo que quede del préstamo inicial.

Por un lado, el comprador se ahorra los gastos de apertura de una nueva hipoteca, mientras que el vendedor se ahorra los de cancelación de la suya. Por otro lado, y esta es la parte negativa para el comprador, debe continuar con la hipoteca aceptando las mismas cláusulas aceptadas en origen por el vendedor.

Ahora bien, para que se dé esta subrogación no basta con que vendedor y comprador se estrechen la mano: el banco realizará un estudio de solvencia del comprador para valorar si puede hacer frente al importe restante de la deuda contraída por el vendedor del piso hipotecado. Si el banco no acepta al comprador, la opción de subrogar la hipoteca habría que descartarla.

Hipoteca puente

Las hipotecas puente son una opción interesante cuando quieres comprarte un piso nuevo pero todavía no has vendido el actual. Es decir, en vez de pagar dos hipotecas a la vez, pagarías una única hipoteca por las dos viviendas (la que te quieres comprar y la que aún estás pagando).

Este tipo de hipotecas tienen una ventaja doble: por un lado, pagarás menos de lo que pagarías con dos hipotecas separadas; por otro, te ahorrarás los gastos por la apertura de una hipoteca para el nuevo piso.

Pero también tienen un “pero”, y es que, aunque pagarás menos que con dos hipotecas diferentes, sí que pagarás más que si solo tuvieras una. Esto significa que, si la venta del piso actual tarda en producirse, tal vez llegue el día en que no puedas seguir pagando esa cuota más alta que de costumbre.

Cuando vendas el piso hipotecado actual, podrás cancelar el préstamo inicial y solo tendrás que pagar el segundo.

Vende tu piso con total tranquilidad

Al margen de las cuestiones de hipoteca, vender un piso puede ser un proceso lleno de (otras) dudas: en qué momento ponerlo en venta, cómo poner en venta la vivienda, qué pasos jurídicos hay que seguir…

Por eso, para que la venta sea exitosa, una buena opción es recurrir a las agencias inmobiliarias, siempre que estés dispuesto a aceptar las comisiones fluctuantes y los cargos adicionales de la letra pequeña. Por ejemplo, ¿por qué vas a pagar más por vender tu vivienda según donde esté o según el tipo de inmueble?

La mejor opción es dejarlo todo en manos de agencias que solo cobren una comisión fija por vender tu piso, y, claro, que solo cobren si venden la vivienda. ¿O pagarías a alguien que no ha hecho el trabajo para el que lo contrataste?…

La única agencia que actualmente te ofrece estas condiciones es Wolo: comisión fija + IVA, esté donde esté o sea como sea la vivienda, asesor personal y agente para las visitas. Sin más vuelta de hoja.

Que lo único que oscile sean los precios de las viviendas, no la comisión que pagues a una agencia por vender la tuya.

Vendo mi piso con Wolo
¿Qué hay que pagar al vender una casa o un piso?

¿Qué impuestos se pagan por vender una casa?

Compraventa de vivienda

A la hora de vender una vivienda solemos pensar que la única persona en “rascarse el bolsillo” será el comprador. Pues bien, esto no es cierto, ya que, cuando se vende una casa o un piso, el vendedor también debe pagar ciertos impuestos que, según el caso, pueden representar una suma importante de dinero.

Los impuestos que se pagan por vender una casa o un piso son tres: el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), el impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) y uno menos conocido, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, alias IIVTNU.

Veamos en detalle qué son estos impuestos y cómo se calculan al vender una casa.

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Como ya comentamos en nuestro artículo sobre quién paga el IBI en un alquiler, el IBI es un impuesto municipal que paga la persona que sea propietaria de una vivienda a día 1 de enero. Este tipo de impuesto se paga por el mero hecho de tener una vivienda en propiedad, y su cuantía depende del valor catastral y del tipo impositivo de cada municipio.

La particularidad de este impuesto cuando se vende una vivienda es que la ley obliga a vendedor y comprador a pagar la parte proporcional que corresponda a cada uno. Por ejemplo, si la casa se vende el 1 de marzo, el vendedor asumirá la parte correspondiente del IBI hasta el momento de la venta, mientras que el comprador y nuevo propietario pagará la cantidad correspondiente al resto del año.

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El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

En el caso de la venta de una vivienda, este impuesto debe pagarlo el vendedor siempre que haya obtenido ganancia patrimonial. Pero ¿qué se considera ganancia patrimonial?

Básicamente, hay ganancia patrimonial cuando el vendedor obtiene beneficio económico de la venta. Dicho de otra forma, cuando vende la vivienda a un precio superior al que él pagó en origen (lo normal en muchos casos).

Para calcular el beneficio que se obtiene (o no) al vender una casa o un piso, debemos tomar dos valores, que son los siguientes:

  • Valor de adquisición: el precio por el que el vendedor compró la vivienda anteriormente. A esta cantidad debe sumar otros gastos que tuvo en su día, como los impuestos de la compra, los gastos de notaría y gestoría, el dinero invertido en mejoras sustanciales de la vivienda y la comisión de la agencia inmobiliaria. Las comisiones e intereses de la hipoteca no deben contarse en el valor de adquisición, pero sí los beneficios fiscales por haber tenido la vivienda alquilada.
  • Valor de transmisión: es el precio al que se ha vendido la vivienda, descontando una serie de gastos derivados de la venta, como la comisión de la agencia (si la hay), los gastos de cancelación registral de la hipoteca y los propios impuestos de los que estamos hablando en este post.

Si el resultado de la resta Valor de transmisión – Valor de adquisición es positivo, ha habido ganancia patrimonial, por lo que el vendedor deberá pagar el IRPF por dicha operación (en su declaración de la renta).

Los porcentajes de IRPF por una operación de venta de vivienda dependen de la ganancia patrimonial obtenida, según los tramos de la siguiente tabla (2023):

  • Hasta 6000 €: el 19%
  • De 6000 € a 50 000 €: el 21%
  • De 50 000 € a 200 000 €: el 23%
  • De 200 000 € a 300 000 €: el 27%
  • Más de 300 000 €: el 28%

Dicho esto, existen exenciones del IRPF en los siguientes casos:

    1. No ha habido ganancia patrimonial (no obstante, sí deberá declararse la venta).
    2. El piso o la casa vendida era residencia habitual y todo el dinero de la venta se destina a comprar otra residencia habitual (es decir, se reinvierte).
    3. La persona mayor de 65 años que vende su vivienda habitual aunque no compre otra vivienda para convertirla en su nueva residencia.
    4. La persona mayor de 65 años que lo que vende no es su residencia habitual pero invertirá el dinero en una renta vitalicia.
    5. La vivienda se entrega como dación para pagar un préstamo hipotecario.

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU)

Además de su sigla, este impuesto que debe pagarse por la venta de un piso o una casa también se conoce como plusvalía municipal.

Al igual que el IBI, se trata de un impuesto recaudado por los ayuntamientos, no por la administración central, y hace referencia al aumento del precio del suelo en el que se encuentra la vivienda durante los años en que el vendedor ha sido su propietario.

La plusvalía depende de factores como la fecha de adquisición de la vivienda y fecha de venta, número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, revalorización del terreno sobre el que está construida la vivienda y porcentaje de gravamen impuesto por el ayuntamiento competente.

El vendedor debe abonar esta plusvalía en los 30 días laborales siguientes a la venta, pero, como ocurre con el IRPF, existen casos en los que no debe abonarse: si la transmisión de la vivienda es entre cónyuges, cuando el inmueble se considera histórico-artístico y cuando se produce la dación en pago.

Por último, hay que decir que un fallo del Tribunal Constitucional, emitido en 2017, consideraba que esta plusvalía tampoco debería pagarse si no existe ganancia patrimonial.

Como vemos, salvo en los casos excepcionales descritos, también hay que pagar impuestos por vender nuestra casa o nuestro piso. Sin duda, son ya suficientes gastos como para, además, tener que abonar las altas comisiones que algunas agencias inmobiliarias piden por vender tu vivienda.

Nuestra filosofía es diferente: no creemos en porcentajes que fluctúan, ni en gastos adicionales ni en factores que aumentan la comisión, como el tipo de inmueble, el lugar donde se encuentre o a saber qué más…

En Wolo, más bien, tenemos una comisión fija + IVA, para todos los inmuebles y todas las propiedades estén donde estén. Una comisión que, por supuesto, solo cobramos si vendemos tu vivienda.

Nos ocupamos de todo, desde calcular el precio de mercado de tu vivienda, difundir el anuncio para que llegue a los potenciales compradores, gestionar las visitas, realizar los trámites legales…

¿Quieres vender tu casa o tu piso huyendo de comisiones altas, condiciones abusivas y letras pequeñas? Entonces, haz clic y descubrirás por qué somos la plataforma de propietarios de viviendas en venta y alquiler mejor valorada del país.

Vendo mi piso con Wolo
¿Se puede vender un piso con un inquilino?

¿Es posible vender un piso alquilado?

Compraventa de vivienda

En el ámbito de la compraventa de un piso, una situación bastante frecuente es que el propietario decida venderlo cuando un inquilino vive en él. Esto le genera dudas como: ¿se puede vender un piso alquilado?, ¿qué derechos tiene el inquilino y el comprador?, ¿cuándo y cómo hay que comunicarles la decisión?…

Son varias las preguntas, y varias también las cuestiones legales que hay que tener en cuenta para asegurar el éxito del proceso de compraventa de la vivienda. Empecemos por lo básico.

¿Puedo vender mi piso si aún hay un inquilino?

Sí, puedes vender tu piso aunque haya un inquilino que vive en él. No existe ninguna ley que lo impida; es más, este supuesto se recoge en el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, en este punto, hay que revisar el contrato de alquiler para ver si recoge el conocido como derecho de tanteo y de retracto.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo, que el inquilino puede ejercitar si está estipulado en el contrato de alquiler, implica que el inquilino tiene preferencia en la compra de la vivienda por delante de un tercero, siempre que esté interesado en la adquisición y siempre que iguale las condiciones y el precio fijados por el propietario de la vivienda.

De esta forma, si el inquilino tiene derecho de tanteo o compra preferente, el propietario está obligado a avisarle de forma fehaciente (burofax) de la puesta en venta de la vivienda, así como de todas las condiciones. Por su parte, el inquilino dispondrá de 30 días naturales para tomar una decisión.

Derecho de retracto

El derecho de retracto, a diferencia del tanteo, se puede ejercer una vez cerrada la venta entre el propietario y un tercero, y da derecho al inquilino a adquirir la vivienda con las mismas condiciones pactadas entre aquellos.

Además de estar recogido en el contrato de alquiler, el inquilino podrá acogerse a su derecho de retracto si:

  • 1) el propietario no le informó de la venta de la vivienda,
  • 2) si lo hizo pero omitió algunas de las condiciones o
  • 3) si el propietario ha vendido la vivienda a un precio inferior al que le propuso al inquilino para que este ejerciera su derecho de tanteo.

Como ocurre con el tanteo, el inquilino tiene 30 días para ejercer el retracto contando desde que el propietario le informa de la venta de la vivienda. Es importante saber que, así, el inquilino comprará la vivienda al precio que pactó el propietario con el tercero, aunque este precio sea inferior al que negoció el propietario con el inquilino.

Existen excepciones a los derechos de tanteo y retracto, que son cuando el vendedor es el propietario de todo el edificio y lo venda conjuntamente, y cuando el edificio se venda al mismo comprador aunque las viviendas pertenezcan a diferentes propietarios.

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Vender un piso alquilado: compradores con buena fe y sin buena fe

Con “comprador con buena fe” y “comprador sin buena fe” no nos referimos a que el comprador sea buena o mala persona en su vida diaria. Son conceptos jurídicos que entran en juego a la hora de vender y comprar una vivienda alquilada, ya que son uno de los factores que permitirán (o no) poner fin al contrato de alquiler en el momento de la compra.

Comprador con buena fe

Hablamos de un comprador de buena fe cuando se dan todos los siguientes casos:

  • Compra una vivienda sin saber que está alquilada,
  • el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad (algo que casi nunca se hace),
  • compra la vivienda mediante precio, es decir, no de forma gratuita,
  • y se la compra a la persona que aparece como propietaria en el Registro de la Propiedad.

Comprador sin buena fe

Por el lado contrario, se tratará de un comprador sin buena fe si se da uno de los siguientes casos:

Situaciones que pueden darse a la hora de vender un piso alquilado

Una vez claros los derechos que tiene el inquilino y la distinción entre comprar con o sin buena fe, pueden darse diferentes situaciones cuando el propietario pone en venta su vivienda alquilada.

Así, descartando que el inquilino tenga y aplique su derecho de tanteo y retracto, y considerando la Ley de Arrendamientos Urbanos actual (modificaciones de 2019), hay que hablar de lo siguiente.

Pisos alquilados por una duración inferior o igual a 5 años

Como sabemos, los contratos de vivienda actuales se firman por un periodo de 5 años, tras los cuales el contrato entra en una serie de prórrogas. Esto abre dos posibilidades a la hora de vender un piso o una casa con un inquilino:

  • Venta antes del 5.º año: en este caso, independientemente de la “fe del comprador”, este tendrá que respetar el contrato de alquiler hasta que cumpla el quinto año. Esto está recogido en el Artículo 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que puede traducirse como: el contrato de alquiler es intocable durante los primeros cinco años.
  • Venta después del 5.º año: a partir del quinto año, el contrato de alquiler entra en prórroga. Si se trata de un comprador de buena fe (es decir, no sabía que la vivienda estaba alquilada), podrá dar por finalizado el contrato de alquiler en el momento de la compra. En cambio, si es un comprador sin buena fe y, por tanto, sabía que la vivienda estaba alquilada, tendrá que respetar las prórrogas de tres años recogidas en el Artículo 10 de la LAU.

Pisos alquilados por una duración superior a 5 años

En el caso de que el contrato de vivienda tenga una duración inicial superior a los 5 años, también existen dos posibilidades:

  • Venta antes del 5.º año: si el comprador es de buena fe, tendrá que respetar el contrato de alquiler hasta el quinto año. Si es un comprador que sabía de la existencia del alquiler, deberá respetar el contrato hasta que cumpla la duración pactada, pero podrá evitar que entre en prórroga una vez llegada esta fecha.
  • Venta después del 5.º año: este supuesto da lugar a dos “subsupuestos” más:
    • Venta dentro de la duración inicial pactada: pensemos, por ejemplo, en la venta al 6.º año. El comprador con buena fe podrá dar por finalizado el contrato de alquiler; el comprador sin buena fe tendrá que respetar la duración pactada.
    • Venta después de la duración inicial pactada: una vez más, el comprador con buena fe puede finalizar el contrato de alquiler, pero aquel sin buena fe tendrá que respetar también la prórroga de tres años.

Como vemos, la ley favorece al comprador con buena fe, ya que no sabía que la vivienda estaba alquilada, haciendo que pueda ocupar la vivienda antes de lo que puede hacerlo el comprador que sabía del alquiler.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando se produce la venta de la vivienda?

Cuando se produce la venta del piso, el comprador debe subrogarse el contrato de alquiler como nuevo propietario de la vivienda, respetando las condiciones que originalmente pactó el antiguo propietario con el inquilino.

¿Se puede echar a un inquilino para vender el piso?

Ya hablamos en un artículo sobre los supuestos en los que se puede echar al inquilino incluso con el contrato de alquiler vigente. Lo cierto es que no, no se puede expulsar al inquilino para vender la vivienda, al menos, cuando no existen otros motivos legales para echarlo (no paga el alquiler, realiza actividades molestas o ilegales, etc.).

Sí es posible negociar de forma amistosa con el inquilino para que abandone la vivienda, normalmente, mediante el pago de una indemnización. En la práctica, esto es “invitar” al inquilino a que desista del contrato de alquiler, algo a lo que, sin embargo, no está obligado.

Por ello, el propietario interesado en vender una vivienda con un inquilino debería descartar por completo cualquier tipo de coacción para forzar la marcha del inquilino que, en su derecho, decide no abandonar la vivienda: corte de suministros, cambio de cerradura, personarse en el piso sin avisar, amenazarlo, etc. Este tipo de acciones se consideran no solo un incumplimiento del contrato por parte del propietario, sino que algunas pueden revestir incluso carácter delictivo, por ejemplo, el allanamiento de morada.

Por nuestros años de experiencia en el sector inmobiliario, sabemos que lo ideal es contar con buenos inquilinos que cuiden de tu vivienda y cumplan religiosamente con sus obligaciones.

Por eso, si estás pensando en alquilar tu piso pero tienes miedo a los impagos (la pesadilla de los propietarios), en la inmobiliaria online Wolo te ofrecemos una forma de alquiler seguro con la que tú cobrarás tu renta siempre pase lo que pase. Sin esperas, sin carencias, sin letras pequeñas.

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