¿Se puede vender un piso hipotecado?
Los motivos que nos llevan a querer vender nuestro piso son varios: nuestra familia crece o disminuye, nos cambiamos de ciudad, hemos encontrado un piso mejor, etc. Sin embargo, una duda muy frecuente entre los propietarios que desean vender su vivienda es si pueden venderla cuando todavía están pagando la hipoteca.
Lo primero que debes saber es que vender un piso con hipoteca es una práctica de lo más frecuente; es más, la mayoría de viviendas que se venden en España están hipotecadas. Por tanto, la respuesta es que sí, es perfectamente posible vender una vivienda hipotecada, aunque existen algunas cuestiones que debes tener presentes.
Qué debes saber antes de vender un piso hipotecado
Antes de siquiera ponerte en contacto con una agencia inmobiliaria para vender tu piso, hay cuatro factores que debes tener claros, ya que pueden influir en la decisión final de vender o no una vivienda hipotecada, especialmente los dos primeros.
1. El importe de hipoteca pendiente
Aunque lo más normal es que sepas más o menos cuánto te queda de hipoteca, es imprescindible saberlo fehacientemente antes de poner en venta el piso. Para ello, debes solicitar al banco con el que tienes la hipoteca un certificado de deuda pendiente, documento que, el día de la venta, presentarás ante el notario.
2. El precio de venta
Si hay algo con precios oscilantes, eso son las viviendas. Así, dependiendo de la coyuntura económica del mercado o incluso de la tuya personal, puede que vendas a un precio superior o inferior al importe pendiente de la hipoteca. En ambos casos, seguirás necesitando el certificado de deuda pendiente.
- El precio de venta es superior: por ejemplo: debes al banco 50 000 € y vendes el piso por 100 000 €. En este caso, cuando el comprador realice el pago, el banco recibirá la cantidad correspondiente y el resto será para ti. Una operación redonda en la que has obtenido beneficio.
- El precio de venta es inferior: por ejemplo, debes al banco 100 000 € y vendes el piso por 80 000 €. En esta situación, también podrás cancelar la hipoteca, pero aún seguirás teniendo una deuda con el banco de 20 000 €. Es importante saber que, de ser así, esos 20 000 € de deuda restantes se convierten en un préstamo personal, no uno hipotecario.
Un consejo que te damos es que, antes de vender tu piso hipotecado por un dinero inferior a tu deuda con el banco, valores si realmente necesitas hacerlo justo en ese momento o si, en cambio, puedes esperar un poco y subir el precio para cubrir al menos lo que te queda de préstamo.
3. Las cargas que tenga la vivienda
Además de la hipoteca, puede ser que tengas otras deudas que afecten a tu vivienda. Nos referimos, por ejemplo, a impagos con la comunidad, el impuesto de bienes inmuebles y a cualquier otra cantidad que te corresponda pagar como propietario.
4. Los impuestos por vender tu piso hipotecado
No solo paga quien compra una casa: también tendrás que pagar hasta tres impuestos diferentes por vender tu vivienda, lo que en algunos casos supone una suma importante de dinero. Te damos más información en nuestro post sobre los impuestos que se pagan por vender una vivienda.
Vender un piso con hipoteca: casos posibles
Con toda la información anterior sabida, decides publicar el anuncio de venta, encuentras un comprador y llega el día de la operación. ¿Qué posibles situaciones pueden darse? Veámoslas a continuación.
Cancelación de la hipoteca
Cancelar la hipoteca es la opción más frecuente. Consiste en realizar la venta de la vivienda hipotecada y anular administrativamente el préstamo que te concedió la entidad bancaria.
Como dijimos arriba al hablar sobre el precio de venta, si vendes el piso a un precio inferior a la cantidad que aún debes al banco, contraerás la diferencia como nueva deuda con él, que será un préstamo personal. Si, en cambio, vendes a un precio superior, podrás cancelar la hipoteca sin contraer otra deuda.
No obstante, en ambos casos, la cancelación de la hipoteca conlleva unos gastos que, como vendedor, deberás pagar.
Subrogación de la hipoteca
Hablamos de subrogación cuando el comprador sustituye al vendedor en el contrato de la hipoteca. De esta forma, la hipoteca no se cancela, sino que el comprador continuará pagando lo que quede del préstamo inicial.
Por un lado, el comprador se ahorra los gastos de apertura de una nueva hipoteca, mientras que el vendedor se ahorra los de cancelación de la suya. Por otro lado, y esta es la parte negativa para el comprador, debe continuar con la hipoteca aceptando las mismas cláusulas aceptadas en origen por el vendedor.
Ahora bien, para que se dé esta subrogación no basta con que vendedor y comprador se estrechen la mano: el banco realizará un estudio de solvencia del comprador para valorar si puede hacer frente al importe restante de la deuda contraída por el vendedor del piso hipotecado. Si el banco no acepta al comprador, la opción de subrogar la hipoteca habría que descartarla.
Hipoteca puente
Las hipotecas puente son una opción interesante cuando quieres comprarte un piso nuevo pero todavía no has vendido el actual. Es decir, en vez de pagar dos hipotecas a la vez, pagarías una única hipoteca por las dos viviendas (la que te quieres comprar y la que aún estás pagando).
Este tipo de hipotecas tienen una ventaja doble: por un lado, pagarás menos de lo que pagarías con dos hipotecas separadas; por otro, te ahorrarás los gastos por la apertura de una hipoteca para el nuevo piso.
Pero también tienen un “pero”, y es que, aunque pagarás menos que con dos hipotecas diferentes, sí que pagarás más que si solo tuvieras una. Esto significa que, si la venta del piso actual tarda en producirse, tal vez llegue el día en que no puedas seguir pagando esa cuota más alta que de costumbre.
Cuando vendas el piso hipotecado actual, podrás cancelar el préstamo inicial y solo tendrás que pagar el segundo.
Vende tu piso con total tranquilidad
Al margen de las cuestiones de hipoteca, vender un piso puede ser un proceso lleno de (otras) dudas: en qué momento ponerlo en venta, cómo poner en venta la vivienda, qué pasos jurídicos hay que seguir…
Por eso, para que la venta sea exitosa, una buena opción es recurrir a las agencias inmobiliarias, siempre que estés dispuesto a aceptar las comisiones fluctuantes y los cargos adicionales de la letra pequeña. Por ejemplo, ¿por qué vas a pagar más por vender tu vivienda según donde esté o según el tipo de inmueble?
La mejor opción es dejarlo todo en manos de agencias que solo cobren una comisión fija por vender tu piso, y, claro, que solo cobren si venden la vivienda. ¿O pagarías a alguien que no ha hecho el trabajo para el que lo contrataste?…
La única agencia que actualmente te ofrece estas condiciones es Wolo: comisión fija + IVA, esté donde esté o sea como sea la vivienda, asesor personal y agente para las visitas. Sin más vuelta de hoja.
Que lo único que oscile sean los precios de las viviendas, no la comisión que pagues a una agencia por vender la tuya.
