Indemnización por venta de piso alquilado: ¿qué derechos tiene el inquilino?
Hace un tiempo, publicamos un artículo acerca de la posibilidad de vender un piso que está alquilado. Como dijimos por entonces, es legal vender un piso alquilado, pero la venta de la vivienda no pone fin al contrato de alquiler que pesa sobre ella.
Si se vende una vivienda alquilada, en todos los supuestos, el nuevo propietario deberá respetar el contrato de alquiler hasta los cinco años, que es la duración mínima fijada por la última reforma de la LAU en este sentido. A partir del quinto año, el nuevo propietario sí podría poner fin al contrato de alquiler, pero esto dependerá de su “buena fe” (en este post te ampliamos esta información).
La pregunta es: si vendes tu vivienda alquilada y el inquilino no es quien la va a comprar, ¿qué ocurre con él? ¿Tiene derecho a una indemnización? ¿Y de cuánto? Respondemos a estas y otras preguntas frecuentes que nos hacen llegar muchos propietarios.
¿Puede el inquilino comprar la vivienda?
El inquilino tiene derecho de adquisición preferente de la vivienda si así está recogido en el contrato de alquiler (derecho de tanteo y de retracto) y, por supuesto, si está interesado en adquirirla. Este doble derecho reconoce al inquilino la posibilidad de comprar la vivienda por delante de un tercero, antes de que el propietario cierre la venta (tanteo) o después de hacerlo (retracto).
Sin embargo, si no existe este derecho o el inquilino no está interesado en la compra, el propietario sí podrá venderla a un tercero, aunque siempre notificando al alquilado mediante burofax al menos 30 días antes de realizar la operación de compraventa.
¿Puede el inquilino negarse a enseñar la vivienda al posible comprador?
No nos referimos a que sea el inquilino quien enseñe personalmente la vivienda, sino, simplemente, que permita el acceso a la vivienda al propietario y a la persona interesada en comprarla.
Aunque sea alquilada, esa vivienda es el domicilio del inquilino y, como sabemos, el propietario no puede acceder a ella libremente. Por tanto, en caso de querer enseñarla a un posible comprador, el inquilino podría negarse a ello si no existe ninguna cláusula al respecto en el contrato.
Para evitar estas situaciones, lo habitual es incluir una cláusula que permite al propietario acceder a la vivienda para enseñarla a una persona interesada, respetando la intimidad del inquilino y avisando con una antelación razonable (24-48 horas).
¿Debes pagarle una indemnización al inquilino si vendes el piso?
Es importante saber, como mencionamos al principio, que la venta de la vivienda no pone fin al contrato de alquiler, el cual debe respetarse hasta cumplir al menos los cinco primeros años.
Esto significa que el inquilino no está obligado a abandonar la vivienda si todavía quedan años de contrato hasta cumplir el periodo mínimo. El propietario, no obstante, tiene la opción de recurrir al pago de una indemnización para hacer que el inquilino desista del contrato de alquiler, dejando así vía libre al comprador para que ocupe la vivienda o que disponga de ella como quiera.
El importe de la indemnización no está estipulado en ninguna ley. Lo que se hace en estos casos es negociarlo con el inquilino, aunque en general hablamos de una cantidad equivalente a uno o dos meses de renta (sin contar la devolución de la fianza). El concepto de la indemnización son las molestias que le causa al inquilino la venta del piso, y todo lo que supone tener que encontrar una nueva vivienda.
Aunque no existe la obligación legal de indemnizar al inquilino, sí podría fijarse mediante una cláusula. Es decir, el contrato puede recoger la obligación de indemnizar al inquilino si el propietario vende el piso. En este caso, se trataría de un incumplimiento del contrato por parte del propietario, lo que hace procedente el pago de una indemnización como en otros casos de incumplimiento.
¿Qué ocurre si el inquilino no acepta una indemnización?
Lo cierto es que el inquilino no está obligado a aceptar la indemnización salvo que así lo estipule el contrato. Por tanto, si el inquilino rechaza la indemnización para abandonar la vivienda, el propietario podrá venderla, pero el comprador deberá respetar el contrato de alquiler actual hasta que cumpla su duración mínima de cinco años.
Si el contrato original se firmó por una duración superior a los cinco años y la venta se produce pasado el quinto, el comprador podrá rescindir el contrato de alquiler o no según su condición de comprador con buena fe o sin buena fe, como explicamos en nuestro artículo sobre la compraventa de una vivienda alquilada.
En cualquier caso, lo que nunca deberá hacer el propietario (ni el antiguo ni el nuevo) es recurrir a coacciones para forzar la marcha de un inquilino que decide seguir residiendo en la vivienda (corte de suministros, amenazas, etc.), ya que estas acciones pueden considerarse de carácter delictivo y no harían más que entorpecer o alargar la venta de la vivienda.
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