El contrato de arras: lo que debes saber antes de firmar
Dentro de la compraventa de una vivienda, uno de los documentos que suelen firmarse es el contrato de arras. Al hacerlo, el vendedor y el comprador se aseguran la operación antes de formalizar el contrato de compraventa propiamente dicho.
Aunque no es una fórmula especialmente difícil, sí que hay algunos puntos que debes saber tanto si estás pensando en comprar como en vender tu piso o casa. Sigue leyendo, que te contamos todo lo que debes saber sobre el contrato de arras.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un documento de carácter privado que firman el vendedor y el comprador de la vivienda como paso previo a la firma del contrato definitivo. Es, digamos, una garantía, un preacuerdo escrito por el que el vendedor se compromete a vender y el comprador, a comprar. De hecho, en caso de que uno u otro decida no realizar la operación final, sufrirá ciertas penalizaciones.
¿Por qué se firma un contrato de arras?
Como es un documento vinculante, las arras de compraventa se firman cuando el vendedor ha encontrado un comprador ideal y el comprador quiere asegurarse de que deje de anunciar la vivienda mientras busca la hipoteca con las mejores condiciones, un trámite que podría alargarse varias semanas.
¿Qué información debe incluir el contrato de arras?
La información mínima que el contrato de arras debe incluir es la siguiente:
- Datos personales: se deben recoger los datos personales tanto del vendedor como del comprador.
- Datos de la vivienda: características de la vivienda, dirección, referencia catastral, número de cédula de habitabilidad y cualquier otro documento referido al bien en cuestión.
- Precio: el precio final por el que el comprador adquirirá la vivienda. Igualmente, hay que incluir de qué gastos se hará cargo el vendedor y de cuáles el comprador (impuestos por venta de vivienda, notaría, agencia, etc.).
- Señal: la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en concepto de arras. Esta cantidad se descontará del precio de venta final.
- Tiempo: plazo de tiempo máximo en el que se firmará el contrato definitivo de compraventa.
- Penalizaciones: consecuencias para el vendedor y para el comprador en caso de que finalmente se echen atrás en la operación.
- Firma: del vendedor y del comprador. En el caso de los matrimonios, según el régimen económico que tengan (gananciales o separación), también será necesaria la firma del cónyuge.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de arras: penitenciales, penales y confirmatorias, cada una de ellas con diferentes consecuencias si las partes no formalizan el contrato final.
Arras penitenciales
El contrato de arras penitenciales es el más común, ya que da a las partes la opción de desistir de la compraventa. Con este tipo de arras, si es el vendedor quien desiste, deberá devolver al comprador el doble de la señal, mientras que, si es el comprador, perderá el dinero pagado al vendedor.
Arras penales
Al contrario de las penitenciales, las arras penales sirven para garantizar la operación de compraventa. La parte afectada podrá solicitar una indemnización y exigir el cumplimiento del contrato. Así, además de lo anterior, si quien incumple es el vendedor, deberá devolver la señal; si es el comprador, la perderá.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son las que se aplicarán si el contrato no especifica nada al respecto. En este tipo de arras, que también buscan asegurar la venta de la vivienda, el afectado tiene dos opciones: bien exigir el cumplimiento de lo acordado, bien solicitar una indemnización por daños y perjuicios, aunque para ello es necesario interponer una demanda judicial.
¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?
La señal que entrega el comprador al vendedor oscila entre el 5% y el 15% del precio total de venta, aunque lo más común es pagar un 10%. Esa cantidad, como antes dijimos, se descontará del precio final, ya que se considera un anticipo.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
Al igual que ocurre en otras operaciones, firmar un contrato de arras no es obligatorio, pero sí es lo más recomendable. En general, suele ser el vendedor quien lo pide, pero el comprador también puede solicitarlo.
En cualquier caso, mediante el contrato de arras los dos manifiestan su compromiso de finalizar el contrato de compraventa, mayor o menor según el tipo de arras que decidan acordar.
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