¿Cuáles son las ciudades más caras de España en cuanto a alquileres?

¿Cuáles son las ciudades de España más caras para vivir de alquiler?

Actualidad mercado inmobiliario

Según datos de Fotocasa, el precio del alquiler en España alcanzó máximos históricos en 2023, y está repitiendo cifras similares en los meses que llevamos de 2024. Todo esto marcado por la aprobación de la nueva ley de vivienda en el pasado mes de mayo, que de momento solo se aplica en Cataluña.

Con todo, el precio medio del alquiler en España, en febrero de 2024, fue de 12 €/metro cuadrado, lo que significa que un piso de 80 metros cuadrados costaba de media 960 €. En este artículo mencionamos cuáles son las diez ciudades españolas más caras para vivir, tomando como referencia el precio medio del alquiler.

1. Barcelona

La capital catalana se alza en el primer puesto como la ciudad con los alquileres más altos. Famosa por su arquitectura modernista, su ambiente cosmopolita y su rica cultura, la Ciudad Condal atrae a visitantes y residentes de todo el mundo, y esto se refleja en el precio medio del alquiler, que ronda los 20,5 €/metro cuadrado.

Sin duda, y a pesar de haber sido declarada como zona tensionada, la altísima demanda y la poca oferta disponible, hacen que la ciudad sea una oportunidad de inversión única y muy rentable para propietarios que quieran alquilar su piso en Barcelona.

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Barcelona, primera ciudad de España con los alquileres más caros

2. Madrid

Después de Barcelona, la capital española ocupa el segundo puesto en la clasificación de ciudades con el alquiler más alto, si bien es la ciudad con los salarios medios más elevados.

Como centro político, económico y cultural del país, la demanda de viviendas en alquiler no deja de aumentar en la capital, que tiene un precio medio de 17,9 €/metro cuadrado. Al igual que ocurre con Barcelona, alquilar tu piso en Madrid te ofrecerá una rentabilidad altísima.

Madrid, segunda ciudad española con los alquileres más caros

3. San Sebastián

San Sebastián se alza en el tercer puesto de ciudades más caras para vivir de alquiler. Famosa por su gastronomía de renombre mundial y playas de ensueño como la Concha, la ciudad vasca atrae a residentes y visitantes por igual.

Su ambiente elegante, su cultura vibrante y la calidad de vida que ofrece la convierten en un lugar preciado, con un precio medio del alquiler que ronda los 16,8 €/metro cuadrado.

4. Palma de Mallorca

Palma de Mallorca, capital de las Islas Baleares, se ubica en la cuarta posición. Esta ciudad paradisíaca seduce con sus playas de aguas cristalinas, su clima cálido y su ambiente vacacional. La isla ofrece una alta calidad de vida y un entorno natural único, lo que se traduce en un precio del alquiler bastante elevado, 15,4 €/metro cuadrado.

5. Bilbao

En el quinto puesto encontramos Bilbao, capital de Vizcaya, una ciudad que ha experimentado una transformación urbana notable en las últimas décadas, convirtiéndola en un destino atractivo para vivir.

Su apuesta por la cultura, su tejido industrial y su ambiente renovado la posicionan como uno de los motores económicos y sociales de España. En ella, el precio medio del alquiler es de 13,6 €/metro cuadrado.

Bilbao, quinta ciudad de España con alquileres más caros

6. Málaga

La capital de la Costa del Sol, Málaga, se coloca en el sexto puesto, especialmente por el encarecimiento de la vida, que, de hecho, ha superado en un 11% al de Sevilla, la capital andaluza.

El importante crecimiento económico de la ciudad fenicia en los últimos años ha traído consigo un aumento del precio medio de los alquileres, que es de 13,6 €/metro cuadrado, el mismo que Bilbao. Una buena inversión para quienes alquilen su piso en Málaga.

7. Valencia

Valencia se ubica en el séptimo puesto. La capital de la comunidad homónima ofrece una combinación perfecta de cultura, playas y gastronomía. Su clima cálido, su ambiente acogedor y su amplia oferta de actividades hacen de ella uno de los destinos principales de España.

El precio del alquiler en Valencia se sitúa muy próximo al de las dos ciudades anteriores, con una media de 13,3 €/metro cuadrado. Con esto, si alquilas tu piso en Valencia, obtendrás una de las rentabilidades más altas de España.

Valencia, de las ciudades más caras para vivir de alquiler en España

8. Pamplona

Con un precio medio de 10,5 €/metro cuadrado, Pamplona se alza al octavo puesto de las ciudades españolas más caras para vivir. Aunque de ambiente más tranquilo que otras ciudades situadas en la costa, la ciudad no deja de ser conocida por sus festivales, su entorno rural y, por supuesto, su fiesta por antonomasia, los Sanfermines, que cada año atrae turistas de todo el mundo.

Pamplona, la octava ciudad con los alquileres más altos

9. Santander

La capital cántabra se encuentra en el noveno lugar. Esta ciudad del norte de España se caracteriza por su belleza natural, su ambiente tranquilo y su calidad de vida. Su costa escarpada, sus playas y su gastronomía la convierten en un destino ideal para los amantes del mar. El precio del alquiler en Santander es de 10,2 €/metro cuadrado, similar al de Pamplona.

10. Sevilla

Sevilla cierra esta clasificación de ciudades españolas con los alquileres más elevados. Su precio medio de 10,1 €/metro cuadrado la sitúa como la segunda ciudad andaluza más cara para vivir, solo por detrás de Málaga.

Como centro político y administrativo de la comunidad autónoma más poblada de España, la oferta cultural, laboral y educativa hispalense también la convierte en uno de los destinos más visitados del país.

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El Gobierno ha aprobado el índice de referencia de los alquileres urbanos

El Gobierno da a conocer el índice de precios del alquiler

Actualidad mercado inmobiliario

El pasado día 27 de febrero, el Gobierno central publicó el nuevo índice de precios del alquiler, en el marco de la Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023. Mediante este índice, se fijarán los precios máximos del alquiler en las consideradas zonas tensionadas, es decir, aquellas donde la demanda supera con creces la oferta, lo que provoca el aumento desorbitado de los precios.

El índice de precios, si bien ha sido publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se aplicará si así lo desean las comunidades autónomas, quienes tienen la competencia en materia de vivienda.

Son muchas las dudas que aún existen acerca de esta limitación a los precios del alquiler, especialmente entre los propietarios de viviendas en zonas tensionadas, por lo que explicaremos en detalle todo acerca de este índice de referencia.

ÍNDICE DE CONTENIDO

  1. ¿Qué son las zonas tensionadas?
  2. ¿Qué es el índice de referencia del precio de los alquileres?
  3. ¿Cómo afectará el nuevo índice aprobado por el Gobierno?
  4. ¿Qué tiene en cuenta el índice de referencia para fijar el precio máximo del alquiler?
  5. ¿Dónde se aplicará el nuevo índice de referencia del alquiler?
  6. ¿Cómo saber el precio máximo de una vivienda para ponerla en alquiler?
  7. Preguntas frecuentes

¿Qué son las zonas tensionadas?

Lo primero es entender a qué nos referimos exactamente con zonas tensionadas, ya que es el pilar de la nueva Ley de Vivienda y del índice de referencia. Una zona tensionada es aquella en la que se cumple una de las dos siguientes condiciones:

  • Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
  • O que el coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, sea superior al 30% de la renta media de los hogares.

Así, si la comunidad autónoma lo desea, el Gobierno central le permite regular los precios para facilitar el acceso de los inquilinos a una vivienda en alquiler, dentro de los límites y condiciones fijados en la propia ley.

¿Qué es el índice de referencia del precio de los alquileres?

Teniendo claro qué es una zona tensionada, y como indica su nombre, el índice de referencia es un sistema que ofrece, a título orientativo, un rango de valores mínimos y máximos de precios de alquiler de viviendas. Su objetivo es limitar el precio de los nuevos contratos de alquiler que se firmen en viviendas situadas en mercado tensionado.

Es decir, si la comunidad autónoma aplica este índice, la renta de este tipo de contratos de alquiler tendrá un precio máximo que los propietarios estarán obligados a respetar. Sin embargo, como vemos justo abajo, no afecta de la misma forma a todos los propietarios ni a todos los contratos.

¿Cómo afectará el nuevo índice aprobado por el Gobierno?

El índice se aplicará a los nuevos contratos de alquiler en las zonas que se declaren tensionadas, pero, dentro de estas, hay que distinguir tres situaciones:

  • Nuevo alquiler con un pequeño propietario (4 o menos viviendas en propiedad): podrá mantener el mismo precio del contrato anterior más la subida del 3% correspondiente a 2024. El propietario podrá mantener el precio del alquiler anterior aunque la mensualidad resultante supere el máximo fijado en el índice de referencia.
  • Nuevo alquiler con un gran tenedor (5 o más viviendas en propiedad): no podrán superar el máximo establecido en el índice.
  • Nuevo alquiler de vivienda que ha estado vacía en los últimos 5 años: en este caso, y tanto para grandes como para pequeños propietarios, el precio del nuevo alquiler tampoco podrá superar el máximo permitido en el índice.

Los más afectados por el índice, por tanto, serán los grandes tenedores en todos los supuestos y los pequeños tenedores cuya vivienda estuviera sin alquilar en los 5 años anteriores.

¿Qué tiene en cuenta el índice de referencia para fijar el precio máximo del alquiler?

Los precios máximos se calculan teniendo en cuenta diferentes características de la vivienda y del estado en que se encuentra. Concretamente, los factores son los siguientes:

  • Año de construcción
  • Superficie: entre 30 y 150 metros cuadrados
  • Estado de conservación
  • Letra de certificado energético (de A a G)
  • Si tiene o no ascensor y aparcamiento
  • Si está amueblada o no
  • La altura: bajo, intermedio o áticos
  • Si tiene piscina y zonas comunes a las que podrá acceder el inquilino (jardines, etc.)
  • Si cuenta con conserjería
  • Si cuenta con vistas especiales, es decir, de gran singularidad o atractivo

Con estos factores presentes, el precio de la vivienda será mayor dentro del rango cuanto mejor sea su estado.

¿Dónde se aplicará el nuevo índice de referencia del alquiler?

De momento, Cataluña es la única comunidad autónoma que aplicará el índice de referencia.

En total, las zonas tensionadas de Cataluña incluyen 140 municipios, en los que se encuentran las cuatro capitales de provincia (Lleida, Girona, Tarragona y Barcelona) y otros municipios de gran población, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró, Santa Coloma de Gramenet, Arenys de Mar, Manresa, La Garriga, Berga, Ripoll, Olot, Banyoles, Figueres, Palamós y Reus.

En todos ellos, cuya lista completa puedes consultar aquí, los propietarios que alquilen su vivienda estarán obligados a aplicar el índice de referencia en la medida en que les afecte (grandes propietarios, viviendas sin alquilar en los últimos 5 años, etc.).

¿Cómo saber el precio máximo de una vivienda para ponerla en alquiler?

El precio máximo del alquiler se fijará en función de los criterios que vimos anteriormente (superficie, año de construcción, etc.).

Para conocer los diferentes rangos o umbrales exactos, el Ministerio de Vivienda ha puesto a disposición el Sistema Estatal de Referencia de los Precios de Alquiler de Vivienda (puedes consultarlo aquí), donde deberemos introducir los datos de nuestra vivienda para obtener el rango de precios al que podemos alquilarla.

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Preguntas frecuentes

¿Cuándo entra en vigor el índice de referencia?

El índice de precios al alquiler entrará en vigor a partir del 13 de marzo de 2024, pero se aplicará a partir del momento en que la comunidad autónoma declare zonas tensionadas, lo que, en el caso de Cataluña, ya ha ocurrido.

¿Cuánto tiempo durará el índice de precios?

En caso de aplicarse, el índice de precios se irá actualizando de manera anual y se podrá mantener durante 3 años prorrogables, siempre que se siga dando una de las dos condiciones para mantener la declaración de zona tensionada.

El precio del contrato anterior supera el máximo del índice, ¿tengo que bajar el precio del nuevo?

Si eres un pequeño propietario, es decir, tienes 4 viviendas o menos en propiedad, podrás mantener el precio del contrato anterior aunque supere el importe máximo fijado para tu tipo de vivienda. Por ejemplo, si el contrato anterior era de 1000 €/mes y el precio máximo del índice es 900 €/mes, podrás hacer un nuevo contrato de 1000 €/mes más la actualización del 3% correspondiente a 2024.

Si eres gran propietario o la vivienda estuvo sin alquilar en los últimos 5 años, tendrás que adaptar el precio al máximo dado por el índice de referencia.

¿Los contratos en vigor se verán afectados?

El índice se aplicará en el caso de los nuevos contratos firmados en zonas tensionadas. Los contratos en vigor solo se verán afectados por el índice en caso de renovación o de firma de un nuevo contrato.

¿Qué ocurre con los anuncios de pisos en alquiler ya publicados?

Lo primero que deberás hacer es comprobar que tu vivienda se encuentra en zona tensionada, después consultar el Sistema Estatal de Referencia de los Precios de Alquiler de Vivienda y, si el índice te afecta, modificar el anuncio para adaptarlo al rango de precios.

Mi piso no está en zona tensionada, ¿tengo que aplicar el índice?

No, el índice de precios solo se aplica en las zonas tensionadas. Tanto si eres pequeño como gran tenedor, podrás fijar libremente el precio del alquiler si tu piso no está en zona tensionada, respetando, eso sí, la actualización máxima del alquiler al 3% este 2024 en caso de tener un contrato ya en vigor.

¿Qué sanciones se aplicarán en caso de no cumplir con el índice de referencia?

Los propietarios que incumplan la regulación de precios en Cataluña se enfrentan a sanciones que pueden alcanzar los 90.000 euros.

La Ley de Vivienda de Cataluña, que establece la regulación de precios, prevé las siguientes sanciones para los propietarios que incumplan la normativa:

  • Multa de entre 3000 y 90.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción.
  • Prohibición de alquilar la vivienda durante un periodo de entre 3 y 12 meses.
  • Inhabilitación para ser administrador de fincas durante un periodo de entre 3 y 12 meses.

La sanción se aplicará por cada vivienda que se encuentre en situación de incumplimiento. La Generalitat de Cataluña será la encargada de imponer las sanciones. Para ello, podrá iniciar un procedimiento sancionador de oficio o a raíz de una denuncia presentada por un inquilino o por la Agencia Catalana del Consumo.

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Los desalojos bajaron en el tercer trimestre de 2023

Los impagos en el alquiler, causa de tres de cada cuatro desahucios

Actualidad mercado inmobiliario

Según datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial, entre julio, agosto y septiembre de 2023 el número de desahucios se redujo un 26%, lo que supuso un total de 5474. De ellos, el 76,3% fueron debido al impago del alquiler, es decir, tres de cada cuatro lanzamientos.

Este número incluye todos los tipos de desahucios, esto es, los que se produjeron por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (4178), por ejecuciones hipotecarias (963) y los derivados de otras causas (333).

Como vemos, una gran mayoría fueron desahucios que se llevaron a cabo en viviendas alquiladas, siendo el impago del alquiler, con diferencia, la principal causa de desalojo de los inquilinos.

Las comunidades con mayor número de desahucios

Analizando los datos por comunidades autónomas, Cataluña fue donde más desahucios se produjeron en dicho trimestre, con un total de 1313. La segunda fue Andalucía, con 981 desalojos, seguida de la Comunidad Valenciana con 759 y, por último, la Comunidad de Madrid con 486.

En Cataluña, de los 1313, 993 fueron por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (viviendas en alquiler); en Andalucía, 655 de los 981; en la Comunidad Valenciana, 573 de los 759, y en Madrid, 397 de los 486.

Al margen de las cifras, no es casualidad que estas comunidades autónomas fueran las que más desahucios tuvieran, ya que se trata de las cuatro autonomías más pobladas de España, por orden, Andalucía, Cataluña, Comunidad de Madrid y Comunidad Valenciana.

Los impagos, principal causa de los desahucios

A pesar de la reducción en el número de desahucios totales, sigue siendo patente que el impago del alquiler es la principal causa que lleva a los propietarios a iniciar los trámites para desahuciar a sus inquilinos, aplicando la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Para evitar estas situaciones y seguir disfrutando de los ingresos pasivos del alquiler, los propietarios cuentan con dos herramientas: la primera es la prevención, la segunda son las agencias inmobiliarias que ofrecen maneras de alquilar con seguridad.

La prevención

La prevención consiste en elegir al candidato ideal a inquilino mediante la realización de un estudio de solvencia. Este paso previo a alquilar tu piso es fundamental para conocer de primera mano la capacidad económica del potencial inquilino. ¿Cómo hacerlo? Solicitándole documentos como la renta del último año, las últimas nóminas y el contrato de trabajo.

Reunir estos documentos relativos a los candidatos es fácil: lo realmente difícil es saber determinar quién será el inquilino perfecto según su nivel de ingresos y situación laboral. Para este proceso, lo mejor es contar con la ayuda de expertos en alquileres de pisos como Wolo, donde nos ocupamos de buscar potenciales inquilinos y realizamos un exhaustivo estudio de solvencia de cada uno para dar con el ideal.

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Una vez alquilado tu piso, debes contar con la protección ante impagos que te ofrecen las agencias inmobiliarias, como el servicio de Alquiler Garantizado de Wolo.

Con él, recibirás puntualmente el alquiler pase lo que pase, sin límite de tiempo, carencias ni esperas. En otras palabras, si tu inquilino no paga, nosotros te pagamos el mes e iniciamos los trámites de reclamación/desahucio sin que tú tengas que hacer nada.

Dicho esto, la inmensa mayoría de inquilinos cumplen con sus obligaciones, y cada día cientos de propietarios alquilan sus viviendas para obtener beneficios pasivos. Pero nunca está de más contar con la protección absoluta que te ofrecemos en Wolo.

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Cataluña aplicará el índice de precios del alquiler en sus zonas tensionadas

Cataluña aplicará el índice de precios del alquiler en sus zonas tensionadas

Actualidad mercado inmobiliario

Después de que la Generalitat y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) alcanzaran un acuerdo histórico, Cataluña será la primera comunidad autónoma en aplicar el índice de referencia de precios del alquiler, según lo establecido en la Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023.

El índice, aprobado por el Gobierno central el pasado 27 de febrero, permitirá regular los alquileres en las zonas tensionadas de Cataluña por un periodo de tres años, prorrogables anualmente siempre que se sigan dando las condiciones para mantener la categorización de zonas tensionadas.

Índice de contenido

  1. El contexto de la medida
  2. Municipios afectados y alcance de la medida
  3. ¿Qué supone para los propietarios la declaración de zonas tensionadas?
  4. ¿Se puede aumentar el precio del alquiler por encima de este límite?
  5. Sanciones por no cumplir la regulación de precios en Cataluña
  6. Reacciones y preocupaciones
  7. ¿Una medida que sentará precedentes?

El contexto de la medida

Tras las negociaciones de los meses pasados entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y la Generalitat, donde hablaron acerca de los detalles y del impacto de las medidas, el Gobierno central dio a conocer el índice de precios el pasado día 27 de febrero, cuya aplicación será efectiva a partir del 13 de marzo de 2024.

La Generalitat, que ya había elaborado una lista con un total de 140 municipios con zonas tensionadas, podrá aplicar estos límites en los precios del alquiler, lo que afectará, entre muchos otros municipios, a las cuatro capitales catalanas y a zonas metropolitanas de Barcelona.

Municipios afectados y alcance de la medida

Como establece la nueva Ley de Vivienda, para declarar una zona tensionada debe cumplirse uno de estos dos criterios:

  • Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
  • Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, sea superior al 30% de la renta media de los hogares.

Según estas condiciones, entre los municipios tensionados se encuentran las cuatro capitales, Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona, además de los principales municipios del Área Metropolitana de Barcelona, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró y Santa Coloma de Gramenet. A ellos se sumarán otros municipios provinciales, como Manresa, La Garriga y Berga.

Igualmente, son zonas tensionadas la mayoría de municipios costeros (junto con Reus) que van desde Amposta hasta Lloret de Mar, lo que representa un alto porcentaje del litoral catalán. En cuanto a la provincia de Girona, en la lista de zonas tensionadas están, entre otros, Ripoll, Olot, Banyoles, Figueres y Palamós.

Los propietarios con viviendas en estos municipios no podrán aumentar las rentas de manera arbitraria, aunque, como veremos después, no todos los propietarios resultarán afectados en igual medida.

Abajo puedes consultar los municipios incluidos en la lista de zonas tensionadas declaradas por la Generalitat de Cataluña.

¿Qué supone para los propietarios la aplicación del índice de referencia?

Si eres propietario de una vivienda en una de las zonas que serán declaradas tensionadas en Cataluña, y según el índice de precios del alquiler, esto te afectará en función de diferentes factores. En resumen:

  1. Las limitaciones a los precios de los alquileres se aplicarán a los nuevos contratos firmados a partir de la declaración de zona tensionada. Es decir, los contratos de alquiler firmados con anterioridad a esa fecha (por ejemplo, en 2023) no se verán afectados por estas medidas, más allá de la actualización máxima del 3% fijada por el Gobierno central para todo 2024.
  2. Los pequeños propietarios (dueños de menos de cinco viviendas) que firmen nuevos contratos deberán fijar el precio del alquiler en el valor que tenía el anterior más la actualización aplicada del 3%, y esto aunque el nuevo importe supere el máximo permitido según el índice en su caso. Sin embargo, si la vivienda no hubiera estado alquilada en los últimos 5 años, el propietario podrá fijar la renta que desee, siempre que no supere el precio máximo de mercado, calculado en función del índice de referencia de precios de alquiler.
  3. Por su parte, los grandes propietarios (dueños de 5 viviendas o más) no podrán en ningún caso establecer la renta que deseen independientemente de que estuviera alquilada o no en los últimos 5 años.
Para saber cuál es el rango de precios al que alquilar una vivienda, el Ministerio de Vivienda ha puesto a disposición el Sistema Estatal de Referencia de los Precios de Alquiler de Vivienda (puedes consultarlo aquí), donde deberás indicar los datos de nuestra vivienda para obtener el precio mínimo y máximo.

¿Se puede aumentar el precio del alquiler por encima de este límite?

Se podrá aumentar el precio del nuevo contrato un 10% sobre el precio anterior cuando:

    • Se firme un contrato por un periodo de 10 años
    • Se hayan realizado en la vivienda obras de:
      • Rehabilitación, que incluyen la renovación de las instalaciones de la vivienda, como la instalación eléctrica, la instalación de gas o la instalación de calefacción.
      • Mejora, que incluyen la mejora de la habitabilidad de la vivienda, como la instalación de ascensor, la reforma del baño o la reforma de la cocina.
      • Accesibilidad, que incluyen la adaptación de la vivienda para personas con discapacidad.
      • Ahorro energético, que incluyen la instalación de sistemas de climatización o de aislamiento térmico.

Si ya has publicado tu anuncio sobre el alquiler de tu vivienda, deberás tener en cuenta todo lo anterior para modificar el precio, si fuera necesario, en vistas de la inminente declaración de las zonas tensionadas en Cataluña.

Sanciones por no cumplir la regulación de precios en Cataluña

Los propietarios que incumplan la regulación de precios en Cataluña se enfrentan a sanciones que pueden alcanzar los 90.000 euros.

La Ley de Vivienda de Cataluña, que establece la regulación de precios, prevé las siguientes sanciones para los propietarios que incumplan la normativa:

  • Multa de entre 3.000 y 90.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción.
  • Prohibición de alquilar la vivienda durante un periodo de entre 3 y 12 meses.
  • Inhabilitación para ser administrador de fincas durante un periodo de entre 3 y 12 meses.

La sanción se aplicará por cada vivienda que se encuentre en situación de incumplimiento.

La Generalitat de Cataluña será la encargada de imponer las sanciones. Para ello, podrá iniciar un procedimiento sancionador de oficio o a raíz de una denuncia presentada por un inquilino o por la Agencia Catalana del Consumo.

En el caso de que la sanción sea impuesta a un propietario que sea persona física, podrá recurrirla ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

Reacciones y preocupaciones

A pesar del acuerdo alcanzado recientemente, la Generalitat había presentado un recurso de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional contra la Ley de Vivienda por invasión de competencias autonómicas.

Algunos expertos en el mercado de alquiler ya mostraron su preocupación por las medidas recogidas en la Ley de Vivienda actual, especialmente, como es en este caso, el tope a los precios. Para varios expertos, las experiencias anteriores en otros países provocaron una disminución de la oferta y un aumento de los precios a pesar de que, sobre el papel, estaban limitados.

La aplicación de esta medida en Cataluña será seguida de cerca para evaluar sus efectos en el mercado de alquiler y determinar si es una solución efectiva para abordar los desafíos en el acceso a la vivienda en la comunidad. A medida que se desarrolle este proceso, se espera un debate continuo sobre la eficacia y las implicaciones de la regulación de precios en otras partes de España.

¿Una medida que sentará precedentes?

En este punto, cabría preguntarse si las medidas adoptadas en Cataluña podrían extenderse a otras autonomías del territorio español. Sin embargo, la competencia para declarar zonas tensionadas recae únicamente en las comunidades autónomas, por lo que, en esa decisión, es probable que intervengan intereses de tipo político. Por ejemplo, Díaz Ayuso ya anunció hace meses que no declararía ninguna zona tensionada en Madrid ni en su Comunidad.

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Aunque nadie pueda asegurar a ciencia cierta cómo será la realidad del mercado del alquiler con la aplicación de estas medidas, poner en alquiler un piso en Barcelona o en otros municipios con gran demanda seguirá siendo una manera excelente de obtener ingresos pasivos mes a mes.

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El build to rent en España

El «build to rent»: ¿una tendencia en auge?

Actualidad mercado inmobiliario

En los últimos años, el “build to rent” ha cobrado más fuerza en España. De hecho, pocos son los meses en los que no escuchamos noticias acerca de esta tendencia en el sector inmobiliario. Sin embargo, es un concepto que todavía se les escapa a muchos usuarios, tanto propietarios como inquilinos, por lo que en este artículo vamos a explicar las claves de este modelo de inversión inmobiliaria.

¿Qué significa el “build to rent”?

El “build to rent” surgió en España hace pocos años, sobre todo a raíz de la pandemia, pero es una práctica de largo recorrido en Reino Unido y en Estados Unidos.

Como se deduce, “build to rent” es una expresión de origen inglés que significa “construir para alquilar”, es decir, invertir en construir nuevas propiedades residenciales que serán destinadas exclusivamente al alquiler, no a la venta. Estos alquileres, además, están pensados para que no tengan mucha rotación, esto es, que el cambio de inquilinos no sea constante.

A diferencia de los alquileres tradicionales, en donde existe la figura del casero, las viviendas del modelo “build to rent” son mantenidas por los inversores (propietarios de todo el inmueble), y las alquilan directamente a inquilinos de todo tipo, desde jóvenes recién emancipados hasta familias con hijos.

Ventajas del “build to rent”

En primer lugar, en el contexto de España, nos encontramos en un mercado del alquiler donde la demanda supera con creces la oferta. Al invertir en viviendas destinadas solo a alquiler, el “build to rent” serviría para reducir la brecha demanda-oferta, lo que, sobre el papel, ayudaría a la bajada de precios (al aumentar la oferta, manteniéndose la demanda, el coste de alquilar una vivienda sería inferior).

Otro de los aspectos ventajosos del “build to rent” es que crearía viviendas de nueva construcción en un parque inmobiliario en gran parte envejecido, donde un alto porcentaje de viviendas puestas en alquiler son de segunda mano o no cuentan con las comodidades que busca el nuevo perfil de inquilino.

Por último, los proyectos de “build to rent” tienen muy presente la ubicación, por lo que priorizan la construcción en zonas bien situadas, cercanas a comercios, medios de transporte, etc. Su objetivo es aumentar la oferta en los grandes núcleos urbanos (Madrid, Barcelona, Sevilla…), donde más escasean las viviendas en alquiler.

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Desventajas del “build to rent”

El modelo del “build to rent” también presenta algunas desventajas para los inversores.

La primera es el encarecimiento de los materiales, incluso su ausencia, debido a los altos niveles de inflación que hemos vivido en los últimos meses. Esto crea incertidumbre en los inversores, no solo por el aumento de la inversión, sino también por los plazos de ejecución.

En segundo lugar, hay que mencionar la falta de suelo urbanizable. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2008, y el destape de los sucesivos casos de corrupción, muchos políticos han preferido mantenerse alejados para disipar cualquier sospecha de corrupción urbanística. La traducción de esto es una menor disponibilidad de suelo urbanizable y, debido a la ley de oferta y demanda, el encarecimiento del poco disponible que hay en la actualidad.

En tercer y último lugar, el “build to rent” también se enfrenta a la incertidumbre jurídica, especialmente después de la aprobación de la última ley de vivienda en mayo de 2023, entre cuyas medidas está la limitación de precios del alquiler en las zonas tensionadas. No obstante, hay que recordar que son las comunidades autónomas quienes tienen la competencia exclusiva de declarar estas zonas, por lo que aquí entrarán en juego factores políticos y partidistas.

Por ejemplo, tanto el alcalde como la presidenta de la comunidad, ya dejaron claro en varias ocasiones que no declararán ninguna zona tensionada en Madrid, así que, a priori, la rentabilidad del “build to rent” para los inversores y de los propietarios que alquilen su piso en Madrid está garantizada.

A pesar de estos desafíos, los proyectos de “build to rent” ya iniciados no parecen estar en riesgo de paralización, pero sí habrá inversores dubitativos a la hora de comenzar nuevos proyectos, sobre todo por la falta de seguridad jurídica que hemos dicho en el punto anterior.

En cualquier caso, y aunque actualmente en España el “build to rent” no esté atravesando su mejor momento, podría ser una de las soluciones para oxigenar el mercado del alquiler en nuestro país. Su compresión, su adaptación y la superación de sus desafíos serán fundamentales para seguir implementando este modelo de negocio que beneficia no solo a grandes inversores, sino también a los inquilinos de a pie, que disfrutarían de mayor oferta y de la consecuente bajada de los alquileres.

Como la agencia inmobiliaria online mejor valorada del país, en Wolo seguiremos atentos a toda la actualidad sobre el mercado inmobiliario para mantenerte siempre informado y ofrecerte una manera transparente y segura de alquilar tu vivienda con nuestros servicios de Alquiler Garantizado y búsqueda de los mejores inquilinos.

¿Qué es Wolo?
Las zonas tensionadas que habría en Madrid ciudad y comunidad

¿Cuáles serían las zonas tensionadas de Madrid?

Actualidad mercado inmobiliario

El pasado 26 de mayo se aprobó la nueva ley de vivienda, un texto con algunos puntos que fueron (y siguen siendo) polémicos. Entre las modificaciones más cuestionadas, encontramos, por ejemplo, el fin de la actualización de los precios del alquiler según el IPC (que solo podrán subirse un 3% en 2024) y la facilitación a la hora de declarar una zona tensionada.

Por su importancia, en este artículo queremos analizar, precisamente, cuáles serían las zonas tensionadas de Madrid en lo que respecta al alquiler, pero antes hay que entender qué son estas zonas y qué supone para propietarios e inquilinos tener una vivienda alquilada en ellas.

¿Qué son las zonas tensionadas?

Una definición simple de zona tensionada es aquella en la que los precios del alquiler de vivienda están disparados, como es el caso de los alquileres de pisos en Madrid. Ahora bien, por “precios disparados”, lo que la nueva ley entiende es lo siguiente:

  • El precio de alquiler o de venta de las viviendas ha aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
  • El coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, es superior al 30% de la renta media de los núcleos familiares.

Para considerar una zona tensionada, basta con que cumpla una de las dos condiciones de antes. De declararse como tal, el precio de los alquileres estaría regulado. Recuerda que tienes más información en el artículo que publicamos sobre la nueva ley, aquí.

Las zonas tensionadas en Madrid, lejos de la realidad

Quienes pretendan alquilar su piso en Madrid no deberían preocuparse por el tope a los precios que fija la nueva ley. La razón es que son las comunidades autónomas quienes tienen la competencia en materia de vivienda, y tanto el alcalde de la ciudad como la presidenta de la Comunidad de Madrid ya afirmaron que no tienen intención de declarar tensionada ninguna de sus zonas.

Por tanto, como indicamos en el título de este artículo, hay que hablar de las zonas que serían zonas tensionadas, no que efectivamente hayan sido declaradas como tales.

Así, los distritos que verían sus precios limitados son los siguientes, una lista que hacemos en función de cuánto destinan las familias al pago del alquiler.

  • Usera: este distrito registró la mayor subida de precios de toda la comunidad, con un porcentaje de salario destinado al alquiler que supera el 32%.
  • Puente de Vallecas: situado al sureste de la ciudad de Madrid, las familias destinan una media del 31,2% al alquiler.
  • Carabanchel: en él, las familias destinan de media un 30,3% al alquiler, por lo que también sería una zona tensionada en la Comunidad de Madrid.

En el caso de la capital, podrían considerarse zonas tensionadas prácticamente todos los barrios que la conforman. Según datos del INE, desde enero de 2018 a enero de 2023, el IPC en Madrid ciudad aumentó un 14,1%, lo que la sitúa como la tercera ciudad de España con los precios más cercanos a los años de la burbuja inmobiliaria.

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¿Cuánto podré subir el alquiler a mi inquilino en 2024?

En 2024, y de manera excepcional, el precio del alquiler solo podrá subirse un 3%. Si ya tienes tu piso alquilado, podrás negociar con el inquilino una subida mayor, pero, en el caso probable de que no la acepte, el incremento será como máximo del 3%.

Sea como fuere, los propietarios que alquilen su piso en Madrid tienen la rentabilidad más que asegurada, ya que, al menos de momento, la capital y su comunidad seguirán libres de tope a los precios del alquiler, con la excepción de ese incremento máximo del 3% a la hora de actualizar el precio en 2024.

Sin embargo, lo que no tienen asegurado es el cobro del alquiler, a menos que cuenten con agencias inmobiliarias que ofrezcan una forma de alquilar sus viviendas con seguridad. La manera que te ofrecemos en Wolo es nuestro Alquiler Garantizado, un servicio gracias al cual cobrarás la mensualidad todos los meses y de manera puntual, sin las esperas ni las carencias que tienen los seguros de alquiler de otras agencias:

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Propuestas de PP y PSOE en materia de vivienda

Mercado de la vivienda: ¿qué proponen los dos candidatos a la presidencia?

Actualidad mercado inmobiliario

Como sabemos, los ciudadanos acudimos a las urnas el pasado 23 de julio para votar anticipadamente al nuevo Gobierno de España. Con unos resultados que pocos o nadie se esperaba, Alberto Núñez Feijóo y Pedro Sánchez, los dos candidatos a la presidencia, siguen buscando socios que permitan, a uno o a otro, hacerse con la Moncloa.

Economía, educación, pensiones, inmigración… son algunos de los temas recogidos en el programa electoral de cada partido. Sin embargo, sobre todo después de la aprobación de la nueva ley de vivienda a finales de mayo de este año y la incertidumbre que sigue generando, las propuestas en esta materia también fueron una cuestión candente durante la campaña electoral.

Por eso, en este artículo de Wolo queremos repasar y analizar las principales propuestas de uno y otro candidato en lo que respecta al mercado de la vivienda.

Las propuestas del PP y del PSOE en materia de vivienda

Propuestas del candidato del PP

1. Pacto de Estado por la vivienda

El pacto de Estado por la vivienda propuesto por el candidato del PP supone la involucración de todas las administraciones, desde el Gobierno central hasta los ayuntamientos. Recordamos que la competencia en vivienda está asumida por las CC AA, por lo que los organismos autonómicos y locales serían fundamentales para alcanzar y aplicar un pacto en esta materia.

El objetivo de este pacto estatal sería la movilización del suelo público para construir viviendas en régimen de alquiler asequible y la rehabilitación del parque inmobiliario que ya existe. Feijóo también apuesta por dar más voz al sector privado, que, para el candidato del PP, es quien más capacidad tiene para impulsar el mercado inmobiliario.

2. Derogación de la nueva ley de vivienda

La segunda propuesta de Feijóo es la derogación de la flamante ley de vivienda aprobada el 26 de mayo por el Congreso.

Entre los cambios que la ley ha introducido encontramos el tope de precios a los nuevos contratos de alquiler en las declaradas zonas tensionadas, el fin de la actualización de los precios según el IPC y la modificación de las definiciones de grandes y pequeños tenedores.

Para el candidato del PP, la nueva ley solo ha generado inseguridad jurídica a los propietarios de viviendas y no servirá para resolver los problemas de fondo que sufre el mercado inmobiliario español.

La derogación de dicha ley, además, fomentaría la inversión privada en el mercado inmobiliario, al reducir la incertidumbre que algunos de sus puntos han provocado.

3. Bonificaciones y avales

Feijóo apuesta también por bonificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por la compra de una vivienda en medios rurales.

Al mismo tiempo, impulsaría un programa de avales destinados a jóvenes de hasta 35 años, mediante el cual se garantizaría la concesión de hipotecas con un valor de hasta el 95% del precio total de la vivienda.

4. Paquete de medidas antiokupas

La okupación, una de las cuestiones más controvertidas en esta materia, es otro de los pilares principales de las propuestas de Feijóo. El PP plantea un paquete de medidas para luchar contra la okupación y proteger más a los propietarios. Entre estas propuestas encontramos:

  • 1) permitir que los desalojos de las viviendas okupadas se realicen en 24 horas como máximo, con la creación de un cuerpo policial especial y unidades de actuación inmediata que dispongan de protocolos efectivos y claros,
  • 2) impedir que los okupas puedan empadronarse para disfrutar así de los derechos que ello conlleva,
  • 3) eliminar las cargas tributarias (impuestos) de las viviendas que están okupadas y devolver las que ya han sido pagadas por el propietario en concepto de IBI e ITP,
  • 4) aumentar las penas por delito de okupación (usurpación del derecho de propiedad) hasta los 3 años de prisión (actualmente, es un delito leve penado con 3-6 meses de multa)
  • 5) y legitimar a las comunidades de propietarios para llevar a cabo acciones preventivas contra la okupación, en el ámbito de la protección de la convivencia vecinal.
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Propuestas del candidato del PSOE

1. Ampliación del mercado para el alquiler

El candidato del PSOE apuesta por la construcción de hasta 183 000 viviendas públicas destinadas al alquiler. De esa cantidad, la mitad serían para jóvenes, quienes, además, seguirían disfrutando del Bono de Alquiler Joven, las ayudas directas de 250 €/mes destinadas a personas de entre 18 y 35 años.

Con esta ampliación, el parque público de vivienda aumentaría en un 20%.

2. Recuperación de la cuenta ahorro para comprar una vivienda

Esta cuenta ahorro, que estaría negociada con los bancos, podrían abrirla los jóvenes de hasta 39 años que deseen comprar una vivienda. Los rendimientos y las aportaciones anuales estarían libres de IRPF, dentro de un límite anual de 2000 € y un total de 30 000 €.

El objetivo de esta propuesta es que estos jóvenes dispongan de liquidez suficiente para hacer frente a la “entrada” necesaria para adquirir una vivienda en propiedad, que es aproximadamente el 20% del valor de tasación. También contemplan reforzar las ayudas directas incluidas en los Planes Estatales de Vivienda.

3. Estudio de los resultados del ITSGF

El ITSGF es el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, introducido el 29 de diciembre de 2022.

Como su nombre indica, se trata de un impuesto temporal cuyo objetivo es cubrir total o parcialmente ciertas exenciones fiscales que existen en algunas comunidades, como el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Andalucía y la Comunidad de Madrid.

El partido de Pedro Sánchez evaluará la recaudación conseguida con el conocido coloquialmente como “impuesto a los ricos”, un tributo que afecta a las personas físicas que dispongan de un patrimonio neto superior a los 3 000 000 €.

4. Impulso de la rehabilitación energética de los barrios

Esta propuesta persigue mejorar la habitabilidad y reducir el consumo energético de las viviendas, en línea con los objetivos de reducción de emisiones fijados en la Agenda 2030.

5. Reforma legislativa antiokupación

Al igual que el candidato del PP, Pedro Sánchez también está comprometido con una reforma legislativa que permita el desalojo de los okupas en un plazo máximo de 48 horas, es decir, 24 horas “más tarde” que la propuesta de Núñez Feijóo.

Conclusiones a las propuestas en materia de vivienda de ambos candidatos

Independientemente del color político, ambos candidatos parecen coincidir en la necesidad de aumentar la oferta del parque inmobiliario y de facilitar el acceso de los jóvenes (hasta 35-39 años) a una vivienda, para alquilar o para comprar. Y es que la poca oferta de vivienda y el alza de precios debido a la tendencia de la inflación en los últimos años se lo pone muy difícil a este sector de la población a la hora de emanciparse y adquirir una vivienda en propiedad.

Otro de los aspectos en el que ambos candidatos coinciden es el problema de la okupación. Se necesita modificar la ley para proteger más a los propietarios, tanto en el tiempo del desalojo de los okupas como en exenciones fiscales para aquellos propietarios que han sufrido una okupación y que, por tanto, no podrán disfrutar de su vivienda. Como comentamos en nuestro artículo sobre la inquiokupación, las propuestas se refieren al delito de usurpación del derecho a la propiedad (okupación), no al delito de allanamiento de morada, para el cual la ley ya contempla la intervención inmediata o lo antes posible de los cuerpos de seguridad del Estado.

Uno de los puntos más controvertidos sigue siendo la nueva ley de vivienda, especialmente en lo que respecta al control de los precios. No obstante, en caso de que la nueva ley siguiera vigente, su aplicación no sería homogénea en todo el territorio, ya que son las comunidades autónomas quienes tienen la última palabra en materia de vivienda.

Como plataforma de propietarios de vivienda en alquiler y en venta, en Wolo seguimos muy de cerca la actualidad del mercado inmobiliario para que los propietarios siempre estén informados de aquello que más les interesa: cómo alquilar o vender su vivienda a los candidatos perfectos, con las condiciones más favorables y con la tranquilidad de haberlo hecho con la plataforma inmobiliaria mejor valorada del país.

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La nueva ley de vivienda 2023 y cómo afectará a los alquileres

Nueva ley de vivienda: puntos clave que necesitas saber como propietario

Actualidad mercado inmobiliario

Después de más de un año paralizada, el 14 de abril de 2023, el Gobierno y sus socios llegaron a un acuerdo para la reforma de la ley de vivienda actual. 

Siguiendo su proceso parlamentario, el 18 de mayo fue aprobada por el Senado, y el 25 de mayo, fue finalmente publicada en el Boletín Oficial del Estado.

Su anuncio, ante la incertidumbre y ciertas cuestiones que todavía no se han determinado, ha causado gran revuelo en el mercado del alquiler, tanto que algunos expertos aseguran que las nuevas medidas, lejos de mejorar la situación actual, la empeorará todavía más.

Sea como fuere, la nueva ley contempla varios y grandes cambios que, si bien son más beneficiosos para los inquilinos, de momento no está tan claro que lo sean también para los propietarios de viviendas en alquiler.

Por ello, en este artículo analizamos los puntos clave de esta nueva ley de vivienda tal y como ha sido aprobada por el Congreso, y cómo te afectará si eres propietario de una vivienda ya alquilada o si estás pensando en sacarla al mercado por primera vez.

ÍNDICE DE CONTENIDO
  1. Fin de la actualización del precio del alquiler según el IPC
  2. Cambios en la definición de pequeños y grandes tenedores
  3. Declaración y ampliación de zonas tensionadas
  4. Gastos de inmobiliaria a cargo del propietario
  5. Prohibición de acuerdos contrarios a la ley
  6. Beneficios fiscales para los propietarios
  7. Recargo en el IBI por viviendas vacías sin causa justificada
  8. Conclusiones a la nueva ley de vivienda
  9. Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda

1. Desaparece la actualización del precio del alquiler según el IPC

Empezamos con una de las modificaciones más polémicas: el precio del alquiler ya no se actualizará según el IPC, el famoso índice de precios al consumo.

Hasta la fecha, siempre que así estuviera recogido en el contrato, el precio del alquiler se actualizaba anualmente según el IPC. Sin embargo, la nueva ley de vivienda pone fin a esta indexación. Entonces, ¿cómo se actualizarán los contratos de alquiler en los próximos años?

→ Actualización del alquiler en 2023

En 2023, los contratos de alquiler se actualizarán con un límite del 2%. Esta fue una medida excepcional aprobada por el Gobierno para paliar la inflación provocada por la crisis en Ucrania. Por ejemplo, con este límite, un contrato de 1000 €/mes no podrá actualizarse por más de 1020 €/mes.

→ Actualización del alquiler en 2024

En 2024, se prevé que los precios puedan actualizarse como máximo al 3%. Siguiendo el ejemplo de los 1000 €/mes, que se pagarían durante 2023, el alquiler subiría como máximo a 1030 €/mes en 2024.

→ Actualización del alquiler a partir de 2025

Este es uno de los puntos que menos claros están de momento. El Gobierno, a través del Instituto Nacional de Estadística (INE), elaborará un nuevo índice de referencia del alquiler aplicable a partir de enero de 2025.

Aún no se conoce cuál será este índice ni qué límite fijará a la actualización de precios, pero todo apunta a que este nuevo índice siempre estará por debajo del IPC y será más estable que este. Pero, como decimos, aún está por definirse.

2. Cambios en la definición de pequeños y grandes tenedores

La segunda modificación de la que cabe hablar es de la nueva definición de pequeños y grandes tenedores de viviendas.

En zonas tensionadas:

  • Los grandes tenedores serán aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de 5 o más viviendas.
  • Los pequeños tenedores, por tanto, serán las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de menos de 5 viviendas.

En zonas no consideradas como tensionadas:

  • Los grandes tenedores serán aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de más de 10 viviendas, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
  • Los pequeños tenedores, por tanto, serán las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de menos de 10 viviendas.
 

¿Por qué esto es importante? Porque, según hablemos de pequeños o grandes tenedores, el precio del alquiler en contratos nuevos estará limitado por índices diferentes cuando se trate de zonas tensionadas, concepto del que hablamos justo a continuación.

3. Se facilita la declaración de zona tensionada y se regulan los precios en ellas

Por decirlo así, una zona tensionada es aquella donde los precios del alquiler están “disparados” (por ejemplo, en grandes ciudades como Madrid y Barcelona).

La nueva ley de vivienda pretende facilitar a las comunidades autónomas las condiciones para declarar una zona tensionada, así como ampliar estas zonas para aplicar en ellas las medidas de control que vemos más abajo.

Para declarar una zona tensionada, la cual podría ser un barrio, un distrito, una ciudad o incluso una comunidad autónoma entera, esta deberá cumplir una de las siguientes condiciones:

  1. Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
  2. Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca más gastos y suministros básicos sea superior al 30% de la renta media de los hogares.

Sin embargo, serán las comunidades autónomas las que tengan el poder de declarar o no una zona tensionada, aunque cumpla una de las dos condiciones anteriores. Por tanto, es de prever que en esta consideración también entren en juego factores políticos.

Pero ¿qué supone que una vivienda esté en una zona tensionada o no?

La importancia de la consideración de zona tensionada estriba en que los precios de los nuevos alquileres se regularán en función de si la vivienda está o no en una de estas áreas (nuevo contrato de alquiler, recordamos, es el que se firma tras el vencimiento del vigente; la actualización anual del alquiler no supone la firma de un nuevo contrato).

Alquiler de nuevos contratos en zonas no tensionadas

Tanto si es pequeño como gran tenedor, en las zonas no tensionadas, el propietario tendrá libertad para fijar el precio del nuevo contrato de alquiler. Sí se aplicarán, no obstante, las actualizaciones anuales según los nuevos índices (2% en 2023, 3% en 2024, ¿x?% en 2025).

Alquiler de nuevos contratos en zonas tensionadas

En cambio, en zonas tensionadas, el precio del alquiler de los nuevos contratos variará:

  • Pequeños tenedores (menos de 5 viviendas): tendrán que fijar el nuevo precio del alquiler según los índices que vimos antes aplicados a la renta del contrato anterior.

Es decir, si el contrato anterior era de 1000 €/mes, el nuevo será de 1020 €/mes (2%) si se firma en 2023, de 1030 €/mes (3%) si se firma en 2024 y en 2025, según el nuevo índice aún por elaborar.

En otras palabras, el importe “base” para fijar el nuevo alquiler (esos 1000€/mes del contrato anterior) y no podrá subirse argumentando otros gastos, como cuotas de comunidad, impuesto de basuras, etc., para luego aplicar sobre este los nuevos índices.

  • Grandes tenedores (5 o más viviendas): el precio será el menor entre el valor del contrato anterior más el ajuste anual (como explicamos en el punto anterior), y un nuevo “índice de contención de precios” que aún está por definirse, pero que será de obligatorio cumplimiento en este caso.

Como vemos, los nuevos alquileres en las zonas tensionadas estarán fuertemente regulados, aunque a la espera de conocer tanto el nuevo índice que remplazará al IPC para la actualización anual a partir de 2025, como el “índice de contención de precios” en estas áreas.

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4. El propietario deberá correr con los gastos de inmobiliaria

Esta es otra de las modificaciones importantes que se han incluido en la nueva ley.

Ya sabemos que, para poder entrar a la vivienda, el inquilino corría con el pago de la fianza y el depósito del alquiler, el mes de entrada o la parte proporcional, y, además, con los honorarios de la inmobiliaria, que suelen ser de una mensualidad más el IVA.

No obstante, la nueva ley de vivienda obliga al propietario a hacerse cargo de la comisión de las agencias inmobiliarias. Esto podría desalentar especialmente a los pequeños propietarios con menos recursos que, justamente, ponen su vivienda en alquiler para recibir un ingreso mensual.

Sin embargo, con o sin la aprobación de la nueva ley, la labor de las agencias inmobiliarias seguirá siendo fundamental por las siguientes razones:

  • Orientan y asesoran a los propietarios que desean poner su vivienda en alquiler en cuanto a precio, perfil de inquilinos, fiscalidad, regulaciones, profesionalidad de la publicación, momento del mercado, entre otros.
  • Realizan un exhaustivo proceso de revisión del perfil económico y social de los inquilinos potenciales. Minimizando al máximo el riesgo a sufrir impagos u ocupaciones.
  • Aumentan la difusión y por tanto la visibilidad de los anuncios de dichas viviendas a través de sus bases de datos y convenios con portales inmobiliarios.
  • Actúan como intermediarios entre propietario e inquilino en la gestión del alquiler: resolución de problemas, cobro de la renta, etc.
  • Protegen al propietario ante impagos del inquilino, mediante productos y servicios como los seguros de alquiler, o el alquiler garantizado, que da la certeza a los propietarios de cobrar su renta cada mes sin excepciones, y cubrir los gastos judiciales en caso de desahucio.

5. Se prohíben que las partes lleguen a acuerdos contrarios a la ley

La nueva ley de vivienda también elimina de la Ley de Arrendamientos Urbanos la posibilidad de acuerdos contrarios a la propia ley. Por ejemplo, el propietario no podrá pactar con su inquilino que la actualización del alquiler se indexe según el IPC, pues esto sería contrario a la nueva normativa.

Con esto, se pretende proteger a los inquilinos de los propietarios que los obliguen a aceptar condiciones abusivas para poder acceder a la vivienda o para renovar el contrato de alquiler.

6. Beneficios fiscales para los propietarios

Los propietarios que posean viviendas en zonas tensionadas disfrutarán de incentivos en el IRPF, para fomentar así la puesta en alquiler de estas viviendas vacías.

Estos entrarán en vigor al día siguiente en que la nueva ley sea publicada en el BOE, pero los efectos fiscales empezarán a tener efecto a partir del 1 de enero de 2024 y serán los siguientes:

  • Bonificación del 90% para nuevos contratos en zonas tensionadas si se rebaja el precio de alquiler al menos en un 5% con respecto al contrato anterior.

Por ejemplo, un propietario en zona tensionada que baja el alquiler de los 1000 a los 950 €/mes (un 5%) podría beneficiarse de una reducción del 90% en el IRPF (a diferencia del 60% máximo que prevé la ley actual).

  • Bonificación del 70% si es primer arrendamiento en zona tensionada y además los inquilinos son personas de entre 18 y 35 años, una administración pública, o ciertas entidades sin ánimo de lucro.
  • Bonificación del 60% en caso de que se hayan realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
  • Bonificación del 50% en el resto de los casos.

7. Recargo en el IBI por viviendas vacías sin causa justificada

Al igual que habrá incentivos para aquellos propietarios que pongan sus viviendas en alquiler, también habrá “penalizaciones” para ciertos propietarios que decidan no hacerlo sin causa justificada.

Así, la nueva ley de vivienda da a los ayuntamientos (ya que recaudar el IBI es competencia de estos) la posibilidad de aplicar recargos del 150% en el Impuesto de Bienes Inmuebles, para los propietarios de al menos cuatro viviendas en el mismo municipio que lleven vacías sin causa justificada más de dos años.

8. Conclusiones a la nueva ley de vivienda

La nueva ley de vivienda prevista por el Gobierno sería, en el plazo inmediato, beneficiosa para los inquilinos, especialmente al eximirlos de los honorarios de las inmobiliarias y al establecer un control de los precios en zonas tensionadas.

Sin embargo, como avisan los expertos, el control de los precios no sería la solución a la falta de oferta y los problemas de accesibilidad a las viviendas en alquiler. Es más, a medio y largo plazo, este control de los alquileres podría llevar a muchos propietarios a vender sus viviendas, por lo que la oferta del mercado de alquiler se reduciría aún más.

Sería necesario aplicar incentivos fiscales alicientes a los propietarios que alquilen sus viviendas, por un lado, y por otro, aumentar la oferta del parque inmobiliario de alquiler, uno de los grandes problemas de fondo que esta nueva ley de vivienda no parece resolver.

Nueva ley de vivienda en alquileres de Madrid

9. Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda

¿Una comunidad autónoma puede negarse a clasificar una zona como tensionada?

Efectivamente, el Gobierno central no declarará las zonas tensionadas, sino que esta decisión recae sobre las CCAA, que son las que tienen competencias en materia de vivienda. Por tanto, los presidentes autonómicos contrarios a esta nueva ley pueden negarse a declarar una zona como tensionada, aunque cumplan una de las condiciones para ser considerada como tal.

Si la ley se aprueba, como propietario, ¿tendré que hacerme cargo de los honorarios de las agencias inmobiliarias?

Si. Tal y como está estipulada la nueva ley, será el propietario quien deba pagar la comisión de las inmobiliarias y de las agencias.

¿Puedo subir el precio del alquiler para compensar los honorarios de la agencia?

Si tienes tu vivienda en una zona no tensionada, la ley reconoce que puedes fijar libremente el precio del nuevo contrato de alquiler, ya seas pequeño o gran tenedor.

En zonas tensionadas, los pequeños tenedores no podrán subir el alquiler por encima del precio del antiguo contrato + índice de variabilidad anual. Este índice de variabilidad anual será del 2% en 2023, del 3% en 2024 y de un porcentaje que será fijado por el INE a partir de 2025.

En el caso de grandes tenedores en zonas tensionadas, el precio del nuevo contrato será el menor entre el contrato anterior más el ajuste anual, y el definido según el nuevo “índice de contención de precios”, que aún debe ser elaborado.

En zonas tensionadas, ¿tengo un tope para fijar el precio si pongo una vivienda en alquiler por primera vez?

Las viviendas puestas en alquiler por primera vez en zonas tensionadas deberán fijar la renta en función del índice de referencia de precios. Esto también se aplicará a las viviendas que no se hayan puesto en alquiler en los últimos cinco años.

Firmé un contrato con mi inquilino en donde fijamos que la actualización se haría según el IPC. ¿Puedo aplicar la actualización según este índice?

Aunque el contrato de alquiler establezca que la actualización del precio del alquiler se hará según la fluctuación del IPC, esa cláusula queda nula al existir una norma de rango superior.

Por tanto, cuando la nueva ley entre en vigor, será ilegal actualizar el alquiler según el IPC.

¿Cómo sabrá mi nuevo inquilino lo que me pagaba el anterior?

Los nuevos inquilinos (o, mejor dicho, los candidatos a ello) tendrán derecho a saber fehacientemente el precio del anterior contrato de alquiler.

Quiero renovarle el contrato a mi inquilino, ¿puedo pactar con él el nuevo importe del alquiler?

Podrás pactar la renta del nuevo contrato de alquiler si la vivienda está en una zona no tensionada, tanto si eres pequeño como gran tenedor. No será posible hacerlo en zonas tensionadas, ya que en ellas se aplicarán los índices que hemos venido comentando.

¿La actualización anual varía entre pequeños y grandes tenedores?

No, la variación anual en función de los nuevos índices se aplica a todos los contratos de alquiler independientemente del tipo de propietario.

¿Y esta actualización varía entre zonas no tensionadas y zonas tensionadas?

No, la variación anual del alquiler seguirá siendo la misma en zonas tensionadas y no tensionadas.

¿Podré repercutir gastos e impuestos al inquilino?

Si, para primeros arrendamientos la nueva ley permite trasladar gastos como el IBI o el impuesto de basuras, así como otros gastos para el mantenimiento del inmueble. Eso sí, debe existir acuerdo entre las partes y estar especificado su importe anual en el contrato de alquiler. En el caso de nuevos contratos, sólo se podrán repercutir estos gastos si ya se hacía en el contrato anterior.

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Nueva ley catalana que multará a los grandes tenedores inmobiliarios si no actúan contra los okupas

Los grandes propietarios serán sancionados en Cataluña si no actúan contra los ocupas

Actualidad mercado inmobiliario

Desde el pasado 18 de febrero, los ayuntamientos catalanes podrán instar a los grandes propietarios a tomar medidas legales para el desahucio de los pisos ocupados de manera ilegal. La nueva reforma también prevé multas que pueden llegar a los 90 000 €, en caso de que los propietarios sigan manteniendo una actitud pasiva.

A continuación, analizamos en detalle los puntos más importantes de esta nueva normativa.

Los grandes propietarios, en el punto de mira

En primer lugar, es necesario comprender qué es un “gran propietario” o gran tenedor inmobiliario. Según la ley, son:

1) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

2) Las entidades financieras, las divisiones inmobiliarias de estas, los fondos de inversión y las entidades de gestión de archivos.

3) Las personas jurídicas que sean propietarias de más de diez viviendas en el territorio español, tanto individualmente como a través de un grupo de empresas.

Existen algunas excepciones al punto 3), que son los promotores sociales, las personas jurídicas que posean más del 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como VPO destinadas a alquiler y las entidades privadas sin ánimo de lucro que ofrezcan vivienda a personas y familias que se encuentren en una situación de vulnerabilidad residencial.

4) Las personas físicas que tengan en propiedad más de 15 viviendas, o bien copropietarias con una cuota que represente más de 1500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con las mismas excepciones que recogemos en el punto 3).

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Lo que establece la nueva ley

La nueva ley catalana obliga a los grandes tenedores inmobiliarios a llevar a cabo la solicitud de desahucio de las viviendas ocupadas ilegalmente en el plazo de un mes si la situación de ocupación ha alterado la convivencia vecinal, está poniendo en peligro la seguridad del edificio o bien altera el orden público.

Si el propietario de la vivienda no emprende las acciones legales para deshauciar a los ocupas, el ayuntamiento o el organismo público competente en el territorio del inmueble podrá instarlo a iniciar estas acciones. Así, el propietario deberá interponer la solicitud de desahucio en el plazo de un mes para, además, evitar ser sancionado económicamente.

Esta nueva ley también habilita a las juntas de propietarios a denunciar ante el ayuntamiento las ocupaciones ilegales que provoquen molestias en el vecindario, y esto aunque no se conozca la identidad de estas personas.

Las multas previstas en la nueva ley

Los grandes tenedores tendrán que hacerse cargo de los gastos derivados del procedimiento de desahucio iniciado por el ayuntamiento (en caso de que haya tenido que intervenir, según lo dicho antes).

Además, si se cumple el plazo de un mes sin que hayan presentado ellos mismos la solicitud de desahucio, estarán cometiendo una infracción grave según la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda de Cataluña, lo que puede suponerles multas de entre 9001 y 90 000 euros. Esta sanción económica podrá rebajarse hasta en un 80% si el propietario solicita el desahucio aunque haya sido fuera de plazo.

Igualmente, el ayuntamiento competente podrá adquirir el uso de la vivienda durante un plazo de siete años para destinarla a políticas públicas de alquiler social.

Según la ley estatal, solamente los propietarios pueden solicitar el desahucio de las personas que han ocupado ilegalmente su vivienda, no los ayuntamientos ni las entidades públicas competentes en la materia. Por ello, algunos expertos apuntan que esta ley será declarada inconstitucional, aunque de momento es de obligado cumplimiento.

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Para evitar esta situación, en nuestra plataforma de propietarios de viviendas en alquiler llevamos a cabo un estudio exhaustivo de las personas interesadas en alquilar tu vivienda: ingresos, rentas, opiniones de antiguos caseros… para asegurarnos de que son candidatos solventes que respeten las normas de convivencia.

¿Y qué ocurre una vez tu piso está alquilado? Muchas inmobiliarias tradicionales directamente se desentienden en cuanto se firma el contrato de alquiler. Otras pocas ofrecen un seguro de alquiler ante impagos, que solo puedes solicitar cuando llevas meses sin cobrar el alquiler.

En Wolo tenemos el Alquiler Garantizado, un servicio con el que cobrarás cada mes pase lo que pase, sin esperas y sin que tengas que solicitar nada.

Nosotros nos ocupamos de todo para garantizar que tu piso (y tu tranquilidad) está en las mejores manos.

Por eso somos la empresa de alquiler de pisos mejor valorada del país.

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¿Es posible un alquiler sin riesgo a largo plazo en el sector inmobiliario?

Actualidad mercado inmobiliario

Muchas personas que son propietarias de una vivienda piensan en ponerla en alquiler para así obtener un beneficio económico. Sin embargo, algunas finalmente no lo hacen, ya que sienten las inseguridades o los miedos propios (y totalmente normales) de los propietarios: “¿Y si no me pagan?”, “¿Y si me ocupan el piso?”, “¿Y si me lo destrozan?”…

Para ser honestos desde el principio, hay que decir que el alquiler sin riesgo no existe. Pero sí que hay formas efectivas de minimizar el riesgo que podrías correr como propietario que se lanza a alquilar su vivienda.

Así que, si estás pensando en dar el paso pero no terminas de verlo del todo claro, toma nota de estos consejos para alquilar tu vivienda con el mínimo riesgo.

Escoger al inquilino ideal

El primer paso para minimizar los riesgos de alquilar tu vivienda de manera segura es saber que la dejas en manos del mejor inquilino.

Si tu vivienda se ubica en las ciudades con mayor demanda de alquiler (Madrid, Barcelona, Málaga…), es más que probable que tu anuncio reciba decenas de peticiones en pocos días. Pero ¿cómo encontrar al inquilino perfecto para tu vivienda?

A diferencia de las apariencias, los números no engañan. El inquilino ideal será aquel que demuestre que dispone de los recursos económicos necesarios para pagar la mensualidad religiosamente. La forma de comprobarlo es solicitarle una serie de documentos básicos que acrediten su situación económica, que son:

  • Contrato de trabajo: así sabrás si el candidato es indefinido o temporal, además de la antigüedad que tiene en su trabajo.
  • Últimas tres nóminas: cuanto más dinero gane, menos riesgo habrá de que el candidato se convierta en un inquilino moroso, la pesadilla de cualquier propietario.
  • Renta del año anterior: con este documento, tendrás una referencia de cuánto ganará el candidato, siempre que su situación laboral se mantenga.

Solicitar estos documentos, estudiarlos detenidamente y tomar una decisión es parte de lo que se conoce como estudio de solvencia, una herramienta muy efectiva para detectar y descartar a los candidatos con ingresos insuficientes para hacer frente al pago del alquiler.

Hacerlo todo por la vía legal

Una vez elegido el candidato ideal, la segunda forma de alquilar tu vivienda con el mínimo riesgo posible es firmar el contrato de alquiler.

Este documento legal recoge todas las condiciones en las que se alquila una vivienda: cuándo y cuánto se debe pagar de alquiler, qué otros gastos pagará el inquilino (suministros, seguros, etc.), consecuencias en caso de impago por su parte, consecuencias en caso de realización de actividades molestas o prohibidas…

Con la firma del contrato, reducirás el riesgo de alquilar tu vivienda al saber que no es papel mojado, sino que existe una ley que protege tus derechos como propietario. La complejidad aquí será la de tener un contrato bien redactado, que se adapte a la ley y te proteja.

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Seguros de alquiler y servicios de alquiler garantizado

La situación laboral de tu inquilino o de la economía en general puede cambiar, pero eso no es motivo para que dejes de percibir el dinero que te corresponde por tener tu piso alquilado.

Para sortear el riesgo de no recibir el alquiler (por ejemplo, si tu inquilino se queda sin trabajo), existen los seguros de impago, seguros que te cubren las espaldas en caso de que el inquilino no pague su renta mensual, por lo general, hasta 12 meses. Suelen costar unos 300 € al año y para contratarlos es necesario cumplir con una serie de exigencias.

Sin embargo, existe otra alternativa a los seguros de alquiler, como el servicio de Alquiler Garantizado que ofrecemos en Wolo. Pase lo que pase, tendrás el dinero contante y sonante en tu cuenta el día 12 del mes, y estarás cubierto por tiempo indefinido, sin meses de carencia, adelantos ni permanencias absurdas.

Recurrir a inmobiliarias y agencias

Sabemos que, con la nueva ley de vivienda, es el propietario quien debe pagar la comisión de las inmobiliarias. Sin embargo, recurrir a una agencia inmobiliaria especializada en alquileres también es sinónimo de alquiler sin riesgos. O, en otras palabras, una inversión en tu tranquilidad.

Y es que este tipo de profesionales están al día de la situación del mercado del alquiler, para asesorarte sobre el precio al que debes alquilar tu vivienda. Se ocupan, además, de realizar el estudio de solvencia del que antes hemos hablado. Se encargan de todo el “papeleo” para que tú solo tengas que firmar. Y, por último, te aseguran el cobro del alquiler para darte más seguridad.

Sin este tipo de intermediarios, alquilar tu vivienda tiene más riesgos, ya que tal vez no tengas tiempo o experiencia para evaluar debidamente a los candidatos, no sepas qué cláusulas debes incluir en el contrato para protegerte y no sabrás qué hacer si, finalmente, tu inquilino no te paga.

Entonces, ¿buscas un alquiler seguro para tu vivienda?

Si tu respuesta es “sí”, habla con uno de nuestros asesores, descubre por qué somos la plataforma de alquiler de pisos mejor valorada del país y alquila tu vivienda con toda la tranquilidad del mundo.

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