Nueva ley de vivienda: puntos clave que necesitas saber como propietario
Después de más de un año paralizada, el 14 de abril de 2023, el Gobierno y sus socios llegaron a un acuerdo para la reforma de la ley de vivienda actual.
Siguiendo su proceso parlamentario, el 18 de mayo fue aprobada por el Senado, y el 25 de mayo, fue finalmente publicada en el Boletín Oficial del Estado.
Su anuncio, ante la incertidumbre y ciertas cuestiones que todavía no se han determinado, ha causado gran revuelo en el mercado del alquiler, tanto que algunos expertos aseguran que las nuevas medidas, lejos de mejorar la situación actual, la empeorará todavía más.
Sea como fuere, la nueva ley contempla varios y grandes cambios que, si bien son más beneficiosos para los inquilinos, de momento no está tan claro que lo sean también para los propietarios de viviendas en alquiler.
Por ello, en este artículo analizamos los puntos clave de esta nueva ley de vivienda tal y como ha sido aprobada por el Congreso, y cómo te afectará si eres propietario de una vivienda ya alquilada o si estás pensando en sacarla al mercado por primera vez.
- Fin de la actualización del precio del alquiler según el IPC
- Cambios en la definición de pequeños y grandes tenedores
- Declaración y ampliación de zonas tensionadas
- Gastos de inmobiliaria a cargo del propietario
- Prohibición de acuerdos contrarios a la ley
- Beneficios fiscales para los propietarios
- Recargo en el IBI por viviendas vacías sin causa justificada
- Conclusiones a la nueva ley de vivienda
- Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda
1. Desaparece la actualización del precio del alquiler según el IPC
Empezamos con una de las modificaciones más polémicas: el precio del alquiler ya no se actualizará según el IPC, el famoso índice de precios al consumo.
Hasta la fecha, siempre que así estuviera recogido en el contrato, el precio del alquiler se actualizaba anualmente según el IPC. Sin embargo, la nueva ley de vivienda pone fin a esta indexación. Entonces, ¿cómo se actualizarán los contratos de alquiler en los próximos años?
→ Actualización del alquiler en 2023
En 2023, los contratos de alquiler se actualizarán con un límite del 2%. Esta fue una medida excepcional aprobada por el Gobierno para paliar la inflación provocada por la crisis en Ucrania. Por ejemplo, con este límite, un contrato de 1000 €/mes no podrá actualizarse por más de 1020 €/mes.
→ Actualización del alquiler en 2024
En 2024, se prevé que los precios puedan actualizarse como máximo al 3%. Siguiendo el ejemplo de los 1000 €/mes, que se pagarían durante 2023, el alquiler subiría como máximo a 1030 €/mes en 2024.
→ Actualización del alquiler a partir de 2025
Este es uno de los puntos que menos claros están de momento. El Gobierno, a través del Instituto Nacional de Estadística (INE), elaborará un nuevo índice de referencia del alquiler aplicable a partir de enero de 2025.
Aún no se conoce cuál será este índice ni qué límite fijará a la actualización de precios, pero todo apunta a que este nuevo índice siempre estará por debajo del IPC y será más estable que este. Pero, como decimos, aún está por definirse.
2. Cambios en la definición de pequeños y grandes tenedores
La segunda modificación de la que cabe hablar es de la nueva definición de pequeños y grandes tenedores de viviendas.
En zonas tensionadas:
- Los grandes tenedores serán aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de 5 o más viviendas.
- Los pequeños tenedores, por tanto, serán las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de menos de 5 viviendas.
En zonas no consideradas como tensionadas:
- Los grandes tenedores serán aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de más de 10 viviendas, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
- Los pequeños tenedores, por tanto, serán las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de menos de 10 viviendas.
¿Por qué esto es importante? Porque, según hablemos de pequeños o grandes tenedores, el precio del alquiler en contratos nuevos estará limitado por índices diferentes cuando se trate de zonas tensionadas, concepto del que hablamos justo a continuación.
3. Se facilita la declaración de zona tensionada y se regulan los precios en ellas
Por decirlo así, una zona tensionada es aquella donde los precios del alquiler están “disparados” (por ejemplo, en grandes ciudades como Madrid y Barcelona).
La nueva ley de vivienda pretende facilitar a las comunidades autónomas las condiciones para declarar una zona tensionada, así como ampliar estas zonas para aplicar en ellas las medidas de control que vemos más abajo.
Para declarar una zona tensionada, la cual podría ser un barrio, un distrito, una ciudad o incluso una comunidad autónoma entera, esta deberá cumplir una de las siguientes condiciones:
- Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
- Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca más gastos y suministros básicos sea superior al 30% de la renta media de los hogares.
Sin embargo, serán las comunidades autónomas las que tengan el poder de declarar o no una zona tensionada, aunque cumpla una de las dos condiciones anteriores. Por tanto, es de prever que en esta consideración también entren en juego factores políticos.
Pero ¿qué supone que una vivienda esté en una zona tensionada o no?
La importancia de la consideración de zona tensionada estriba en que los precios de los nuevos alquileres se regularán en función de si la vivienda está o no en una de estas áreas (nuevo contrato de alquiler, recordamos, es el que se firma tras el vencimiento del vigente; la actualización anual del alquiler no supone la firma de un nuevo contrato).
Alquiler de nuevos contratos en zonas no tensionadas
Tanto si es pequeño como gran tenedor, en las zonas no tensionadas, el propietario tendrá libertad para fijar el precio del nuevo contrato de alquiler. Sí se aplicarán, no obstante, las actualizaciones anuales según los nuevos índices (2% en 2023, 3% en 2024, ¿x?% en 2025).
Alquiler de nuevos contratos en zonas tensionadas
En cambio, en zonas tensionadas, el precio del alquiler de los nuevos contratos variará:
- Pequeños tenedores (menos de 5 viviendas): tendrán que fijar el nuevo precio del alquiler según los índices que vimos antes aplicados a la renta del contrato anterior.
Es decir, si el contrato anterior era de 1000 €/mes, el nuevo será de 1020 €/mes (2%) si se firma en 2023, de 1030 €/mes (3%) si se firma en 2024 y en 2025, según el nuevo índice aún por elaborar.
En otras palabras, el importe “base” para fijar el nuevo alquiler (esos 1000€/mes del contrato anterior) y no podrá subirse argumentando otros gastos, como cuotas de comunidad, impuesto de basuras, etc., para luego aplicar sobre este los nuevos índices.
- Grandes tenedores (5 o más viviendas): el precio será el menor entre el valor del contrato anterior más el ajuste anual (como explicamos en el punto anterior), y un nuevo “índice de contención de precios” que aún está por definirse, pero que será de obligatorio cumplimiento en este caso.
Como vemos, los nuevos alquileres en las zonas tensionadas estarán fuertemente regulados, aunque a la espera de conocer tanto el nuevo índice que remplazará al IPC para la actualización anual a partir de 2025, como el “índice de contención de precios” en estas áreas.
4. El propietario deberá correr con los gastos de inmobiliaria
Esta es otra de las modificaciones importantes que se han incluido en la nueva ley.
Ya sabemos que, para poder entrar a la vivienda, el inquilino corría con el pago de la fianza y el depósito del alquiler, el mes de entrada o la parte proporcional, y, además, con los honorarios de la inmobiliaria, que suelen ser de una mensualidad más el IVA.
No obstante, la nueva ley de vivienda obliga al propietario a hacerse cargo de la comisión de las agencias inmobiliarias. Esto podría desalentar especialmente a los pequeños propietarios con menos recursos que, justamente, ponen su vivienda en alquiler para recibir un ingreso mensual.
Sin embargo, con o sin la aprobación de la nueva ley, la labor de las agencias inmobiliarias seguirá siendo fundamental por las siguientes razones:
- Orientan y asesoran a los propietarios que desean poner su vivienda en alquiler en cuanto a precio, perfil de inquilinos, fiscalidad, regulaciones, profesionalidad de la publicación, momento del mercado, entre otros.
- Realizan un exhaustivo proceso de revisión del perfil económico y social de los inquilinos potenciales. Minimizando al máximo el riesgo a sufrir impagos u ocupaciones.
- Aumentan la difusión y por tanto la visibilidad de los anuncios de dichas viviendas a través de sus bases de datos y convenios con portales inmobiliarios.
- Actúan como intermediarios entre propietario e inquilino en la gestión del alquiler: resolución de problemas, cobro de la renta, etc.
- Protegen al propietario ante impagos del inquilino, mediante productos y servicios como los seguros de alquiler, o el alquiler garantizado, que da la certeza a los propietarios de cobrar su renta cada mes sin excepciones, y cubrir los gastos judiciales en caso de desahucio.
5. Se prohíben que las partes lleguen a acuerdos contrarios a la ley
La nueva ley de vivienda también elimina de la Ley de Arrendamientos Urbanos la posibilidad de acuerdos contrarios a la propia ley. Por ejemplo, el propietario no podrá pactar con su inquilino que la actualización del alquiler se indexe según el IPC, pues esto sería contrario a la nueva normativa.
Con esto, se pretende proteger a los inquilinos de los propietarios que los obliguen a aceptar condiciones abusivas para poder acceder a la vivienda o para renovar el contrato de alquiler.
6. Beneficios fiscales para los propietarios
Los propietarios que posean viviendas en zonas tensionadas disfrutarán de incentivos en el IRPF, para fomentar así la puesta en alquiler de estas viviendas vacías.
Estos entrarán en vigor al día siguiente en que la nueva ley sea publicada en el BOE, pero los efectos fiscales empezarán a tener efecto a partir del 1 de enero de 2024 y serán los siguientes:
- Bonificación del 90% para nuevos contratos en zonas tensionadas si se rebaja el precio de alquiler al menos en un 5% con respecto al contrato anterior.
Por ejemplo, un propietario en zona tensionada que baja el alquiler de los 1000 a los 950 €/mes (un 5%) podría beneficiarse de una reducción del 90% en el IRPF (a diferencia del 60% máximo que prevé la ley actual).
- Bonificación del 70% si es primer arrendamiento en zona tensionada y además los inquilinos son personas de entre 18 y 35 años, una administración pública, o ciertas entidades sin ánimo de lucro.
- Bonificación del 60% en caso de que se hayan realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
- Bonificación del 50% en el resto de los casos.
7. Recargo en el IBI por viviendas vacías sin causa justificada
Al igual que habrá incentivos para aquellos propietarios que pongan sus viviendas en alquiler, también habrá “penalizaciones” para ciertos propietarios que decidan no hacerlo sin causa justificada.
Así, la nueva ley de vivienda da a los ayuntamientos (ya que recaudar el IBI es competencia de estos) la posibilidad de aplicar recargos del 150% en el Impuesto de Bienes Inmuebles, para los propietarios de al menos cuatro viviendas en el mismo municipio que lleven vacías sin causa justificada más de dos años.
8. Conclusiones a la nueva ley de vivienda
La nueva ley de vivienda prevista por el Gobierno sería, en el plazo inmediato, beneficiosa para los inquilinos, especialmente al eximirlos de los honorarios de las inmobiliarias y al establecer un control de los precios en zonas tensionadas.
Sin embargo, como avisan los expertos, el control de los precios no sería la solución a la falta de oferta y los problemas de accesibilidad a las viviendas en alquiler. Es más, a medio y largo plazo, este control de los alquileres podría llevar a muchos propietarios a vender sus viviendas, por lo que la oferta del mercado de alquiler se reduciría aún más.
Sería necesario aplicar incentivos fiscales alicientes a los propietarios que alquilen sus viviendas, por un lado, y por otro, aumentar la oferta del parque inmobiliario de alquiler, uno de los grandes problemas de fondo que esta nueva ley de vivienda no parece resolver.
9. Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda
¿Una comunidad autónoma puede negarse a clasificar una zona como tensionada?
Efectivamente, el Gobierno central no declarará las zonas tensionadas, sino que esta decisión recae sobre las CCAA, que son las que tienen competencias en materia de vivienda. Por tanto, los presidentes autonómicos contrarios a esta nueva ley pueden negarse a declarar una zona como tensionada, aunque cumplan una de las condiciones para ser considerada como tal.
Si la ley se aprueba, como propietario, ¿tendré que hacerme cargo de los honorarios de las agencias inmobiliarias?
Si. Tal y como está estipulada la nueva ley, será el propietario quien deba pagar la comisión de las inmobiliarias y de las agencias.
¿Puedo subir el precio del alquiler para compensar los honorarios de la agencia?
Si tienes tu vivienda en una zona no tensionada, la ley reconoce que puedes fijar libremente el precio del nuevo contrato de alquiler, ya seas pequeño o gran tenedor.
En zonas tensionadas, los pequeños tenedores no podrán subir el alquiler por encima del precio del antiguo contrato + índice de variabilidad anual. Este índice de variabilidad anual será del 2% en 2023, del 3% en 2024 y de un porcentaje que será fijado por el INE a partir de 2025.
En el caso de grandes tenedores en zonas tensionadas, el precio del nuevo contrato será el menor entre el contrato anterior más el ajuste anual, y el definido según el nuevo “índice de contención de precios”, que aún debe ser elaborado.
En zonas tensionadas, ¿tengo un tope para fijar el precio si pongo una vivienda en alquiler por primera vez?
Las viviendas puestas en alquiler por primera vez en zonas tensionadas deberán fijar la renta en función del índice de referencia de precios. Esto también se aplicará a las viviendas que no se hayan puesto en alquiler en los últimos cinco años.
Firmé un contrato con mi inquilino en donde fijamos que la actualización se haría según el IPC. ¿Puedo aplicar la actualización según este índice?
Aunque el contrato de alquiler establezca que la actualización del precio del alquiler se hará según la fluctuación del IPC, esa cláusula queda nula al existir una norma de rango superior.
Por tanto, cuando la nueva ley entre en vigor, será ilegal actualizar el alquiler según el IPC.
¿Cómo sabrá mi nuevo inquilino lo que me pagaba el anterior?
Los nuevos inquilinos (o, mejor dicho, los candidatos a ello) tendrán derecho a saber fehacientemente el precio del anterior contrato de alquiler.
Quiero renovarle el contrato a mi inquilino, ¿puedo pactar con él el nuevo importe del alquiler?
Podrás pactar la renta del nuevo contrato de alquiler si la vivienda está en una zona no tensionada, tanto si eres pequeño como gran tenedor. No será posible hacerlo en zonas tensionadas, ya que en ellas se aplicarán los índices que hemos venido comentando.
¿La actualización anual varía entre pequeños y grandes tenedores?
No, la variación anual en función de los nuevos índices se aplica a todos los contratos de alquiler independientemente del tipo de propietario.
¿Y esta actualización varía entre zonas no tensionadas y zonas tensionadas?
No, la variación anual del alquiler seguirá siendo la misma en zonas tensionadas y no tensionadas.
¿Podré repercutir gastos e impuestos al inquilino?
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