El Gobierno da a conocer el índice de precios del alquiler

El pasado día 27 de febrero, el Gobierno central publicó el nuevo índice de precios del alquiler, en el marco de la Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023. Mediante este índice, se fijarán los precios máximos del alquiler en las consideradas zonas tensionadas, es decir, aquellas donde la demanda supera con creces la oferta, lo que provoca el aumento desorbitado de los precios.

El índice de precios, si bien ha sido publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se aplicará si así lo desean las comunidades autónomas, quienes tienen la competencia en materia de vivienda.

Son muchas las dudas que aún existen acerca de esta limitación a los precios del alquiler, especialmente entre los propietarios de viviendas en zonas tensionadas, por lo que explicaremos en detalle todo acerca de este índice de referencia.

ÍNDICE DE CONTENIDO

1. ¿Qué son las zonas tensionadas?
2. ¿Qué es el índice de referencia del precio de los alquileres?
3. ¿Cómo afectará el nuevo índice aprobado por el Gobierno?
4. ¿Qué tiene en cuenta el índice de referencia para fijar el precio máximo del alquiler?
5. ¿Dónde se aplicará el nuevo índice de referencia del alquiler?
6. ¿Cómo saber el precio máximo de una vivienda para ponerla en alquiler?
7. Preguntas frecuentes
   
   • ¿Cuándo entra en vigor el índice de referencia?
   • ¿Cuánto tiempo durará el índice de precios?
   • El precio del contrato anterior supera el máximo del índice, ¿tengo que bajar el precio del nuevo?
   • ¿Los contratos en vigor se verán afectados?
   • ¿Qué ocurre con los anuncios de pisos en alquiler ya publicados?
   • Mi piso no está en zona tensionada, ¿tengo que aplicar el índice?
   • ¿Qué sanciones se aplicarán en caso de no cumplir con el índice de referencia?

¿Qué son las zonas tensionadas?

Lo primero es entender a qué nos referimos exactamente con zonas tensionadas, ya que es el pilar de la nueva Ley de Vivienda y del índice de referencia. Una zona tensionada es aquella en la que se cumple una de las dos siguientes condiciones:

• Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
• O que el coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, sea superior al 30% de la renta media de los hogares.

Así, si la comunidad autónoma lo desea, el Gobierno central le permite regular los precios para facilitar el acceso de los inquilinos a una vivienda en alquiler, dentro de los límites y condiciones fijados en la propia ley.

¿Qué es el índice de referencia del precio de los alquileres?

Teniendo claro qué es una zona tensionada, y como indica su nombre, el índice de referencia es un sistema que ofrece, a título orientativo, un rango de valores mínimos y máximos de precios de alquiler de viviendas. Su objetivo es limitar el precio de los nuevos contratos de alquiler que se firmen en viviendas situadas en mercado tensionado.

Es decir, si la comunidad autónoma aplica este índice, la renta de este tipo de contratos de alquiler tendrá un precio máximo que los propietarios estarán obligados a respetar. Sin embargo, como vemos justo abajo, no afecta de la misma forma a todos los propietarios ni a todos los contratos.

¿Cómo afectará el nuevo índice aprobado por el Gobierno?

El índice se aplicará a los nuevos contratos de alquiler en las zonas que se declaren tensionadas, pero, dentro de estas, hay que distinguir tres situaciones:

• Nuevo alquiler con un pequeño propietario (4 o menos viviendas en propiedad): podrá mantener el mismo precio del contrato anterior más la subida del 3% correspondiente a 2024. El propietario podrá mantener el precio del alquiler anterior aunque la mensualidad resultante supere el máximo fijado en el índice de referencia.
• Nuevo alquiler con un gran tenedor (5 o más viviendas en propiedad): no podrán superar el máximo establecido en el índice.
• Nuevo alquiler de vivienda que ha estado vacía en los últimos 5 años: en este caso, y tanto para grandes como para pequeños propietarios, el precio del nuevo alquiler tampoco podrá superar el máximo permitido en el índice.

Los más afectados por el índice, por tanto, serán los grandes tenedores en todos los supuestos y los pequeños tenedores cuya vivienda estuviera sin alquilar en los 5 años anteriores.

¿Qué tiene en cuenta el índice de referencia para fijar el precio máximo del alquiler?

Los precios máximos se calculan teniendo en cuenta diferentes características de la vivienda y del estado en que se encuentra. Concretamente, los factores son los siguientes:

• Año de construcción
• Superficie: entre 30 y 150 metros cuadrados
• Estado de conservación
• Letra de certificado energético (de A a G)
• Si tiene o no ascensor y aparcamiento
• Si está amueblada o no
• La altura: bajo, intermedio o áticos
• Si tiene piscina y zonas comunes a las que podrá acceder el inquilino (jardines, etc.)
• Si cuenta con conserjería
• Si cuenta con vistas especiales, es decir, de gran singularidad o atractivo

Con estos factores presentes, el precio de la vivienda será mayor dentro del rango cuanto mejor sea su estado.

¿Dónde se aplicará el nuevo índice de referencia del alquiler?

De momento, Cataluña es la única comunidad autónoma que aplicará el índice de referencia.

En total, las zonas tensionadas de Cataluña incluyen 140 municipios, en los que se encuentran las cuatro capitales de provincia (Lleida, Girona, Tarragona y Barcelona) y otros municipios de gran población, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró, Santa Coloma de Gramenet, Arenys de Mar, Manresa, La Garriga, Berga, Ripoll, Olot, Banyoles, Figueres, Palamós y Reus.

En todos ellos, cuya lista completa puedes consultar aquí, los propietarios que alquilen su vivienda estarán obligados a aplicar el índice de referencia en la medida en que les afecte (grandes propietarios, viviendas sin alquilar en los últimos 5 años, etc.).

¿Cómo saber el precio máximo de una vivienda para ponerla en alquiler?

El precio máximo del alquiler se fijará en función de los criterios que vimos anteriormente (superficie, año de construcción, etc.).

Para conocer los diferentes rangos o umbrales exactos, el Ministerio de Vivienda ha puesto a disposición el Sistema Estatal de Referencia de los Precios de Alquiler de Vivienda (puedes consultarlo aquí), donde deberemos introducir los datos de nuestra vivienda para obtener el rango de precios al que podemos alquilarla.