Alquileres vacacionales vs Alquileres de larga estancia: ¿cuál elegir?
Si eres propietario de un piso vacío, tal vez le estés dando vueltas a la (buena) idea de alquilarlo para obtener ingresos pasivos cada mes. Pero no sabes si lo que más te conviene es un alquiler vacacional o un alquiler de larga estancia.
Como todo en la vida, cada tipo de alquiler tiene sus ventajas y sus inconvenientes, por lo que elegir entre un modelo u otro dependerá en gran medida de tus necesidades y de tus expectativas como propietario. Sin embargo, en Wolo queremos ayudarte en tu decisión contándote todo lo que debes saber sobre el alquiler vacacional y el alquiler de larga estancia.
¿Qué es un alquiler vacacional y qué es uno de larga estancia?
Lo primero que hay que tener claro son los propios conceptos de alquiler vacacional (o turístico) y los alquileres de larga estancia.
Cuando hablamos de alquileres vacacionales, nos referimos a aquellas estancias cortas, generalmente de menos de un mes, que el inquilino realiza con fines vacacionales o turísticos. Estas propiedades siempre están amuebladas y equipadas para proporcionar una experiencia cómoda y completa a los huéspedes.
Por su parte, el alquiler de larga estancia es el que se realiza con fines no turísticos y tiene una duración superior a los 11 meses. Normalmente, desde la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en este sentido, los contratos de alquileres de larga estancia se firman por un periodo de cinco años en el caso de personas físicas y de siete en el caso de personas jurídicas (aunque estos contratos, cumplido el tiempo por el que se firman, pueden estar sujetos a prórrogas y reconducciones).
Aprovechamos también para hablar brevemente de un tipo de contrato de alquiler intermedio entre estos dos, que es el alquiler de corta estancia, un modelo de contrato que se firma por un periodo comprendido entre 32 días y 11 meses, bien por motivos laborales, estudios o para disfrutar de unas largas vacaciones.
Ventajas y desventajas de los alquileres vacacionales
Sabiendo ya qué es, veamos los pros y los contras de los alquileres vacacionales.
Ventajas:
- Ingresos potencialmente más altos: a corto plazo, los alquileres vacacionales pueden generar ingresos más altos por noche en comparación con los alquileres de larga estancia, especialmente en las temporadas altas.
- Mayor actualización de precios: se tiene la capacidad para adaptar los precios rápidamente según la demanda del mercado, siempre dentro de lo permitido por la regulación autonómica en materia de alquileres vacacionales.
- Flexibilidad: el propietario puede bloquear fechas para uso personal o para mantenimiento, ofreciendo una mayor flexibilidad en comparación con los alquileres a largo plazo.
- Diversificación de inquilinos: al haber una rotación más alta de inquilinos, el propietario no depende de una sola persona para cobrar el alquiler.
Desventajas:
- Mayor esfuerzo en gestión: requieren una gestión más intensiva, lo que incluye la limpieza frecuente, mantenimiento y comunicación constante con los huéspedes.
- Ingresos fluctuantes: los ingresos de los alquileres turísticos pueden ser muy variables y dependen de la temporada, la demanda y la competencia local.
- Regulaciones y restricciones: en algunas zonas, sobre todo las grandes ciudades, los alquileres vacacionales están sujetos a regulaciones estrictas y a la obtención de licencias, que en algunos casos son bastante costosas.
- Suministros a cargo del propietario: aunque el piso turístico tenga una buena tasa de ocupación a lo largo del año, el propietario siempre deberá hacerse cargo del pago de los suministros, algo que no ocurre en los alquileres de larga estancia.
- Carga impositiva: los alquileres turísticos no desgravan en la declaración de la renta. Sí es posible desgravarse gastos relacionados con el mantenimiento, los suministros y las diferentes tasas. Además, si el piso ofrece servicios de hostelería, se considera actividad económica, por lo que está sujeta al pago de IVA y a la declaración trimestral del IRPF (en la práctica, es como una actividad de autónomo).
- Riesgo de incidencias: los inquilinos que residen en la vivienda durante unos días suelen ser menos cuidadosos con los equipamientos y otros elementos físicos de la vivienda, los cuales, en caso de rotura o deterioro, es habitual que corran a cargo del propietario.
Ventajas y desventajas de los alquileres de larga estancia
Con respecto a los alquileres de larga estancia, podemos mencionar las siguientes ventajas y desventajas.
Ventajas:
- Ingresos más estables y constantes: suponen una fuente de ingresos más predecible y estable a lo largo del tiempo, ya que no sufren las fluctuaciones de temporada.
- Menos gestión: son alquileres que requieren menos implicación en el día a día en comparación con los alquileres vacacionales.
- Menos desgaste de la vivienda: al haber una menor rotación de inquilinos, es probable que la vivienda sufra menos desgaste con el tiempo.
- Deducciones fiscales: los contratos de larga estancia hechos hasta el 31 de diciembre de 2023 se deducían hasta un 60% de la renta, así como otros gastos que el propietario puede deducirse. Ese porcentaje, para los nuevos contratos hechos desde el 1 de enero de 2024, es en general del 50%, aunque existen casos en los que la deducción es entre el 60% y el 90%, como contamos en nuestro post sobre la declaración de los alquileres en la renta.
- Alquiler garantizado: siempre que se alquile el piso a través de agencias inmobiliarias que ofrezcan un servicio de alquiler seguro, como nosotros ofrecemos en Wolo, el propietario tendrá asegurado el cobro de la renta todos los meses.
Desventajas:
- Menos flexibilidad: una vez alquilada la vivienda, el propietario no podrá disfrutar de ella mientras dure el contrato de alquiler, aunque siempre podrá visitarla avisando al inquilino con suficiente antelación. Respecto al alquiler, los ajustes en el precio son anuales y no inmediatos, subidas anuales recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos o la nueva Ley de Vivienda.
- Riesgo de inquilinos problemáticos: aunque es muy poco frecuente, un inquilino problemático puede ser más difícil de manejar en el caso de un alquiler de larga estancia. Sin embargo, la ley reconoce al propietario el derecho a rescindir el contrato de alquiler si el inquilino realiza actividades que perturben la convivencia vecinal, entre tantas otras causas.
- Potencialmente menos rentable a corto plazo: según la zona donde esté la vivienda, y a pesar de la estabilidad de los ingresos, puede que estos no sean tan altos como los que suponen los alquileres vacacionales en ubicaciones de alta demanda turística.
¿Cuánto tiempo alquilar un piso como vacacional para que sea más rentable que un alquiler de larga estancia?
Los alquileres vacacionales o turísticos son más rentables que los alquileres de larga estancia a partir del 60% de ocupación. Esto equivale a tener el piso alquilado aproximadamente 18 días de cada mes, una cifra bastante alta. Algunos propietarios, de hecho, para mantener o superar esa ocupación aceptan reservas por menos dinero del que normalmente pedirían, todo por cubrir los costes que supone tener la vivienda en propiedad.
Sin embargo, esto no ocurre con los alquileres de larga estancia, donde el inquilino reside habitualmente en la vivienda durante todos los días del mes, a cambio del pago de una renta fija. Con esto, el propietario que se decanta por este modelo de alquiler no tiene que hacer malabares con las cuentas ni preocuparse por la “tasa de ocupación”, pues siempre será del 100%.
A modo de conclusión, y después de ver las diferencias entre ambas formas de alquiler, podemos decir que:
- Un contrato de larga estancia le supondrá al propietario ingresos fijos (aunque fuesen inferiores a los que tendría en un alquiler vacacional, siempre que consiguiera la ocupación mínima).
- En este tipo de alquileres, los inquilinos mantienen y cuidan la vivienda debidamente, ya que, en el fondo, se trata de su residencia habitual.
- Además, los contratos de larga estancia suponen beneficios fiscales para el propietario que no tienen los contratos vacacionales, así como menos gastos, pues lo habitual es que sea el inquilino quien pague los suministros y el seguro de hogar, como mínimo.
- Suponen muchísima menos gestión y quebraderos de cabeza, especialmente si se cuenta con la ayuda de agencias o plataformas de alquiler de pisos.
- Aunque el contrato se firme por un periodo mínimo de cinco años, la ley reconoce al propietario varios supuestos en los que rescindir el contrato al inquilino, como la necesidad de recuperar la vivienda cumplido el primer año, realizar actividades molestas, nocivas o ilegales, hacer obras sin permiso, subalquilar y otras situaciones que suponen un incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino.
Nosotros tenemos claro que la mejor opción que tienes como propietario es el alquiler de larga duración.
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Como expertos en el sector, y siendo conscientes de todo lo que implica un alquiler de larga estancia, ofrecemos a los propietarios las herramientas y los servicios que necesitan para alquilar su piso de manera segura:
- Alquiler Garantizado: te aseguramos el cobro del alquiler de manera puntual, sin excepciones, esperas ni retrasos, y eso aunque el inquilino no pague.
- Búsqueda de inquilinos: encontramos a los inquilinos perfectos para tu vivienda, lo que incluye la realización de un minucioso estudio de solvencia de los candidatos.
- Gestión de desahucios: si llegara a ser necesario, nos encargamos de todo el proceso para desahuciar al inquilino, y tú, el tiempo que tarde en producirse el lanzamiento, seguirás cobrando el alquiler sin excepción ni límite de tiempo.
Definitivamente, la decisión de alquilar tu piso para un fin u otro depende de ti. Pero, si te hemos convencido de que el alquiler de larga duración es la mejor opción, podemos asegurarte que somos la mejor plataforma inmobiliaria con la que puedes hacerlo.
