El alquiler con derecho a compra: ¿es conveniente hacerlo?
El alquiler con derecho a compra es una modalidad de contrato muy interesante para los inquilinos que, aun careciendo de los ingresos necesarios, quieren comprarse una vivienda a medio-largo plazo. Pero también tiene algunas ventajas para el propietario de la vivienda, como veremos a lo largo de este post donde te damos toda la información sobre la opción del alquiler con derecho a compra.
¿En qué consiste el alquiler con derecho a compra?
El alquiler con derecho a compra consiste en que el inquilino vive en el piso y paga las mensualidades al propietario, como un alquiler al uso. Sin embargo, pasado un tiempo pactado con el propietario, el inquilino tendrá derecho a comprar el piso y descontar total o parcialmente las cuotas que ha pagado en concepto de alquiler.
Es decir, para el inquilino, es una manera de evitar que su dinero caiga en saco roto, aquello de que “vivir de alquiler es tirar el dinero”, una idea bastante extendida en España entre las personas de mayor edad.
¿Qué peculiaridades tiene el contrato de alquiler con opción a compra?
Este tipo de contrato es algo más complejo que un contrato de alquiler normal, ya que, en realidad, es un contrato doble: por un lado, existe el contrato de alquiler y, por el otro, el contrato de compraventa de la vivienda.
El contrato de alquiler
En el contrato de alquiler deberá aparecer la información habitual (precio del alquiler, plazos de tiempo para pagar, etc.), así como la duración del alquiler y el plazo estimado para ejercer el derecho a compra.
El contrato de compraventa
En cuanto al contrato de compraventa, debe mostrar la voluntad de ambas partes para realizar esta operación, indicando el precio de venta de la vivienda, porcentaje fijo o variable de las cuotas de alquiler que se descontarán de dicho precio y la prima que deberá pagar el inquilino interesado en adquirir la vivienda en el futuro (lo veremos más abajo).
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino
Ventajas
Ahorro a la hora de comprar la vivienda
Más que un ahorro real, es el “pago gradual de la vivienda a través del alquiler”. Efectivamente, las cuotas del alquiler pagadas durante años se descuentan, total o parcialmente, del precio de venta de la vivienda, por lo que comprar la vivienda resulta mucho más fácil desde el punto de vista económico.
Facilidad de financiación
Esta ventaja está directamente relacionada con la anterior, ya que las entidades bancarias ven con buenos ojos que el inquilino ya haya pagado una parte de la vivienda a través de las cuotas del alquiler. Por tanto, el inquilino lo tendrá más fácil a la hora de solicitar una hipoteca para pagar el resto de la vivienda.
Desventajas
Bloqueo de precios
En realidad, el bloqueo del precio es un arma de doble filo, no solo para el inquilino, sino también para el propietario. El bloqueo de precios significa que el precio de compraventa se define inicialmente en el contrato y no podrá modificarse.
En otras palabras, si el mercado de vivienda se encarece, esto será un alivio para el inquilino, mientras que, si se abarata, tendrá que adquirir la vivienda al precio (superior) pactado en origen con el dueño.
Pago de la prima por opción a compra
La prima por opción a compra tiene un funcionamiento similar al de la fianza en los alquileres. Se trata de una cantidad de dinero que el inquilino debe desembolsar al propietario de la vivienda (no es obligatorio, pero sí frecuente), como manera de demostrarle que su intención de comprar la vivienda es seria. De hecho, si finalmente el inquilino no compra, perderá esta prima (como ocurre con la señal en los contratos de arras).
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario
Ventajas
Recibe liquidez por adelantado
El pago de la prima inicial permite al propietario disponer de liquidez en el acto, lo que, sumado a las mensualidades del alquiler, suponen unos ingresos considerables. Además, es importante saber que, si el inquilino finalmente no compra, el propietario podrá quedarse no solo con la prima, sino también (y lógicamente) con todas las cuotas pagadas en concepto de alquiler/compra.
Beneficios fiscales
La otra gran ventaja para el propietario es que disfrutará de ciertos beneficios fiscales; concretamente, podrá deducirse seguros de hogar, gastos de la comunidad, suministros y otros gastos que tengan que ver con el mantenimiento del inmueble.
Desventajas
Bloqueo de precios
Como dijimos en el caso del inquilino, el bloqueo de precios también supone una desventaja para el propietario, con la diferencia de que lo que es una ventaja para el inquilino es una desventaja para el propietario.
Es decir, si los precios de vivienda suben, el propietario no podrá vender al precio actual del mercado, sino al precio inicialmente pactado con el inquilino. Por el lado contrario, si los precios bajan, podrá vender a un precio superior al que la vivienda tendría en las circunstancias actuales del mercado.
En este sentido, por último, hay que aclarar que el precio del alquiler sí que puede variar en función de los índices de referencia (como el 3% máximo en 2024).
Recibo gradual del dinero
Otra de las desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario es que no recibe de golpe la cuantía que recibiría si vendiera directamente, es decir, sin pasar por un contrato de opción con derecho a compra. Esta desventaja es especialmente importante cuando el propietario necesita de mucha liquidez de forma inmediata (por ejemplo, para comprar otra vivienda).
Tributación de la prima
La prima pagada por el inquilino pasa a formar parte de la base imponible del IRPF, y esto podría aumentar el tipo medio del gravamen. La única forma de “escapar” de esto es que el inquilino compre la vivienda el mismo año en que se inicia el contrato de alquiler, pero no es algo común.
Imposibilidad de realizar la venta a otra persona
Por último, hay que decir que, mientras el contrato con opción a compra esté vigente, el propietario no puede vender la vivienda a una tercera persona. Tampoco podrá alquilarla ni cederla.
La verdad es que, como ocurre en otras operaciones inmobiliarias (por ejemplo, si vender o alquilar un piso), la decisión de realizar un contrato de alquiler con opción a compra la mayoría de veces recae en la situación personal de cada uno, más allá de las ventajas y los inconvenientes que tenga.
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