¿Puede el usufructuario alquilar el piso?
El usufructuario es una figura legal menos conocida que la del propietario de la vivienda, pero no por ello es menos común. En este artículo hablaremos sobre los derechos y las obligaciones de cada uno, centrándonos en la duda principal que suelen hacernos llegar: ¿puede el usufructuario poner en alquiler el piso? ¿O donde manda propietario no manda usufructuario?
Tanto si eres propietario como usufructuario que está pensando en alquilar la vivienda, este post te interesa, y mucho.
Propietario, usufructuario y dominio de la vivienda
Cuando hablamos de propiedad, nos referimos a la persona que tiene el dominio completo de la vivienda, esto es, la titularidad del inmueble Y el derecho a usarlo. Sin embargo, cuando existe la figura del usufructuario, el propietario no posee el dominio completo, sino que se produce una nuda propiedad.
- Nuda propiedad: es un concepto jurídico que se refiere al hecho de poseer un bien (vivienda, en este caso) pero sin poder disfrutar de él, por ejemplo, vivir en la vivienda u obtener los beneficios derivados de su alquiler. De ser así, hablamos de un nudo propietario, no de un “propietario completo”.
- Usufructo: el usufructo se refiere a la situación en la que una persona tiene derecho a usar la vivienda sin ser su propietaria Y sin pagar un alquiler al propietario. Esto último es lo que distingue al usufructuario de un inquilino, entre otras cosas.
Es importante recordar que, en caso de nuda propiedad de la vivienda, el propietario no podrá disfrutar de ella mientras dure el usufructo, lo que puede darse por un periodo de tiempo limitado o bien de manera vitalicia, es decir, hasta el fallecimiento del usufructuario.
¿Cuándo se produce una nuda propiedad?
Son varias las situaciones por las que se establece una nuda propiedad y no un dominio completo sobre la vivienda. Las más comunes son dos:
- Cuando se hereda la vivienda y se establece como usufructuario al cónyuge viudo.
- Cuando la vivienda se recibe como donación, pero se mantiene el usufructo de ella.
Como hemos dicho justo antes, el usufructo puede ser temporal, ya sean meses, años o décadas, o vitalicio, lo más normal cuando uno de los cónyuges fallece y lega al otro el derecho a seguir viviendo en el piso conyugal hasta su propio fallecimiento.
¿Quién puede alquilar el piso, el usufructuario o el nudo propietario?
El usufructuario tiene casi los mismos derechos y obligaciones que el nudo propietario. Solo hay dos cosas que el usufructuario no puede hacer sin permiso del propietario: ceder la vivienda a un tercero y venderla.
Esto significa que, en una nuda propiedad, el usufructuario tiene pleno derecho a alquilar la vivienda y será quien reciba el dinero del alquiler, aunque puede llegar a un acuerdo con el propietario para que él también disfrute de esos beneficios. Además, la persona que goza del usufructo podrá alquilar el piso incluso si no cuenta con el “visto bueno” del dueño real, quien legalmente no puede hacer nada para impedirlo.
La otra cara de la moneda es que, ya que el usufructuario tiene derecho a alquilar y obtener beneficio de ello, también está obligado a mantenerla en condiciones de habitabilidad para el inquilino (hacer las reparaciones necesarias, proporcionar los electrodomésticos imprescindibles, etc.). Ya sabemos: un gran derecho conlleva una gran obligación.
El contrato de alquiler firmado con un usufructuario
El único que legalmente puede firmar el contrato de alquiler es el usufructuario. Esto significa que el nudo propietario no puede alquilar el piso si no cuenta con el permiso del usufructuario.
Este contrato de alquiler, hecho con el inquilino, puede tener una duración pactada, pero siempre estará sujeto, como máximo, a la duración del usufructo. Es decir, si el usufructo termina, el contrato de alquiler también.
Esto supone cierto riesgo para los inquilinos, ya que la mayoría de usufructuarios que alquilan “su vivienda” son personas mayores. Así, al fallecer el usufructuario, el nudo propietario (que recupera el dominio completo del piso) podría expulsar al inquilino en los 15 días siguientes.
Una manera de evitar esto es que usufructuario y nudo propietario lleguen a un acuerdo: respetar el contrato de alquiler aunque se extinga el usufructo temporal o vitalicio. Para ello, el nudo propietario también tendría que firmar el contrato de alquiler, comprometiéndose así a mantenerlo. Sin embargo, no está obligado a acceder a esta petición, por lo que estaría en su derecho de rescindir el contrato de alquiler en cuanto finalice el usufructo, avisando mediante burofax al inquilino.
Respetar el contrato de alquiler es una buena opción cuando se trata de un inquilino responsable y el propietario no tiene intención de vivir en ese piso después del usufructo, pero sí está interesado en seguir obteniendo los beneficios que tiene alquilar una vivienda.
¿Puede el usufructuario alquilar el piso al nudo propietario?
Aunque legalmente no habría ningún impedimento, no es lógico que el nudo propietario pague un alquiler al usufructuario: no tiene sentido pagar un alquiler a cambio de usar un piso del que se es propietario. Por ello, la recomendación es no hacerlo, ya que Hacienda podría considerarlo un alquiler fraudulento para eludir impuestos.
Si el usufructuario quiere alquilar el piso, lo mejor es hacerlo a un tercero que no tenga nada que ver con la vivienda.
Para ello, es fundamental recurrir a agencias y plataformas de propietarios de viviendas que se ocupen de elegir a los inquilinos ideales y que, además, aseguren el pago del alquiler mes a mes al propietario/usufructuario.
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