¿Qué es un gran tenedor en Cataluña y cómo afecta al alquiler de vivienda?
¿Tienes varias viviendas en Cataluña y estás pensando en alquilarlas? Entonces, seguramente te interese saber qué significa ser gran tenedor en Cataluña y qué implicaciones tiene en el mercado del alquiler.
En este post de Wolo te damos toda la información para alquilar tu vivienda de manera legal siendo gran tenedor en dicha comunidad autónoma.
¿Qué se considera un gran tenedor en Cataluña?
La figura del gran tenedor no es nueva, pero ha cobrado mucha relevancia con la última Ley estatal de Vivienda y su aplicación en las comunidades autónomas.
La nueva ley, que dos años después de su aprobación todavía sigue siendo objeto de debate, introdujo varios cambios que perseguían facilitar el acceso al alquiler a los inquilinos con menos recursos, por un lado, y restringir la subida de precios en las llamadas zonas tensionadas.
Dicho esto, la ley considera grandes tenedores a los propietarios de viviendas que cumplan una de las siguientes condiciones:
- Las personas físicas o jurídicas que poseen más de 10 viviendas de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros)
- Quienes suman más de 1.500 m² construidos destinados a este mismo uso.
Sin embargo, en Cataluña, una de las comunidades con los precios del alquiler más elevados, la normativa autonómica ha ido un paso más allá.
Así, en Cataluña se considera gran tenedor a quien tenga 5 o más viviendas situadas en zonas tensionadas, aunque no supere los 10 inmuebles o los 1.500 m² edificados.
Esta definición más restrictiva se aplica en municipios donde el precio del alquiler se ha disparado y dificulta el acceso a la vivienda a los inquilinos más vulnerables.
¿Qué supone ser gran tenedor en Cataluña?
No es lo mismo alquilar una vivienda como pequeño propietario que hacerlo como gran tenedor. La ley impone condiciones específicas a estos últimos, sobre todo en zonas con alta demanda de vivienda.
Por eso, si eres gran tenedor en Cataluña (5 o más viviendas en propiedad), debes cumplir con lo siguiente:
1. Debes respetar el índice de precios del alquiler
En zonas tensionadas, el alquiler debe ajustarse a un índice de referencia oficial publicado por el Ministerio de Vivienda. Esto evita que el precio supere lo que marca el mercado según las características del inmueble.
En otras palabras, tienes libertad para fijar la renta que desees siempre que no supere el precio máximo que fija el índice estatal.
2. No puedes subir el precio libremente
Si ya habías alquilado esa vivienda antes, no puedes subir el precio en un nuevo contrato, salvo que hayas hecho obras de mejora o se haya producido un cambio relevante en las condiciones del alquiler.
3. Obligación de aportar documentación
Cuando alquilas como gran tenedor, el contrato de arrendamiento debe incluir, además de las cláusulas “típicas”, lo siguiente:
- El certificado del índice de precios
- La declaración responsable de que eres o no gran tenedor
- Una copia del contrato anterior para comprobar el alquiler que pagaba el inquilino anterior
4. Reglas específicas en caso de desahucio
Ante un impago del inquilino, al ser gran tenedor, la ley exige que el propietario haya intentado una negociación previa o mediación antes de iniciar un proceso judicial, especialmente cuando el inquilino es una persona económicamente vulnerable o tiene hijos a su cargo.
Como vemos, la mayor desventaja para los grandes tenedores es, sin duda, la imposibilidad de alquilar por encima de cierto límite, algo que sí pueden hacer los pequeños propietarios siempre que la renta del contrato anterior fuera superior a la marcada en el índice.
¿Qué ocurre si eres gran tenedor en Cataluña y no cumples estas obligaciones?
Si un gran tenedor en Cataluña no cumple con dichas obligaciones, ya sea de manera intencionada o por desconocimiento, puede enfrentarse a las siguientes situaciones:
- Sanciones económicas: la falta de inscripción en el Registro de Grandes Tenedores o el incumplimiento de otras obligaciones conlleva multas que van desde los 9001€ hasta los 90000€, según la ley catalana del derecho a vivienda.
- Dificultades en procedimientos judiciales: se podría negar un desahucio por no haber realizado la oferta previa de alquiler social o enfrentarse a problemas en reclamaciones de renta.
- Restricciones en la gestión de inmuebles: el incumplimiento puede limitar la capacidad del gran tenedor para actualizar precios de alquiler y afectar a la rentabilidad de sus inversiones, según lo establecido por la ley.
- Imposibilidad de acceder a convenios o negociaciones con la administración: el no cumplir con las obligaciones de gran tenedor también podría dificultar la colaboración con entidades públicas y la participación en programas de vivienda.
- Posibles reclamaciones de inquilinos: los propios arrendatarios podrían solicitar indemnizaciones o reducciones de renta como resultado del incumplimiento del gran tenedor.
¿Esto afecta solo a grandes fondos o también a particulares?
Es una de las dudas más habituales. Y la respuesta es que sí. Si eres particular pero tienes 5 pisos o más en una zona tensionada, también eres considerado gran tenedor. Es decir, no es solo cosa de bancos o fondos de inversión, también afecta a propietarios individuales con varias viviendas.
¿Cómo saber si una vivienda está en una zona tensionada de Cataluña?
Puedes consultar si un municipio está declarado como zona tensionada en la web oficial del Ministerio de Vivienda o en los portales habilitados por la Generalitat. En este otro artículo de Wolo también encontrarás una tabla con las zonas de alquiler tensionado en la comunidad.
¿Sigue siendo rentable el alquiler a pesar del límite a los precios?
Aunque el nuevo marco normativo limita el precio del alquiler en zonas tensionadas a los grandes tenedores, esto no significa que alquilar deje de ser rentable. Al contrario: la alta demanda de vivienda en estas áreas garantiza una ocupación rápida y estable.
Hay que tener en cuenta que son zonas donde los inquilinos buscan permanecer a largo plazo (sobre todo en Barcelona y alrededores), lo que reduce la rotación y te permite tener ingresos continuos sin largos periodos de vacío.
Además, los precios máximos fijados por el índice de referencia siguen siendo competitivos y permiten una rentabilidad más que razonable, sobre todo si adquiriste la vivienda hace años o ya está amortizada.
Por otro lado, contar con un servicio como Wolo elimina el principal riesgo que preocupa a los grandes propietarios: la morosidad. Con nuestro modelo de alquiler seguro, cobras todos los meses pase lo que pase, de forma puntual y sin límite de tiempo: el servicio de Alquiler Garantizado.
Igualmente, nos ocupamos de encontrar perfiles solventes, gestionar todo el papeleo, hacer el seguimiento del contrato, informarte de las hipotéticas incidencias y de los costes del desahucio, si llegara a ser necesario.
En un contexto donde el marco legal es más exigente y cambiante, delegar la gestión en un equipo profesional no solo te ahorra tiempo y preocupaciones: también protege tu inversión.
Con Wolo, lo único que tienes que hacer es decidir que quieres alquilar. De proteger tu dinero, nos encargamos nosotros.
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