¿Cuántos tipos de contratos de alquiler existen en España?
En el mundo del alquiler de viviendas, es fundamental saber cuántos tipos de contratos existen. La importancia de esto reside en que este documento determina las obligaciones y los derechos legales de ambas partes, propietario e inquilino, quienes fijarán el tipo de contrato más adecuado a sus necesidades.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la que regula este tipo de relaciones legales, permite cierto grado de flexibilidad, por lo que en este artículo hablaremos de las clases de contrato más comunes en España.
Los contratos de alquiler más comunes
Contrato de alquiler temporal
El contrato de alquiler temporal es una práctica muy extendida en nuestro país. Pero ¿qué se considera un alquiler temporal?
Un alquiler temporal es aquel en el que la vivienda se alquila por un tiempo determinado que oscila entre 32 días y 11 meses, y se firma cuando el inquilino tiene una necesidad temporal de la vivienda. Esa necesidad debe estar justificada, por ejemplo, trabajo temporal, estudios o, por qué no, un buen periodo de vacaciones.
Es importante insistir en que los contratos de alquiler temporal se firman, como mínimo, para una duración de 32 días. Si esa duración fuese inferior, estaríamos hablando de un contrato de alquiler turístico.
Contrato de alquiler por habitación
A diferencia de otros tipos de contratos donde se alquila la totalidad de la vivienda, en estos el inquilino solo alquila una o más habitaciones, mientras comparte las zonas comunes con otros inquilinos o incluso el propietario.
Los alquileres por habitación son comunes cuando se alquilan pisos a estudiantes, donde cada uno de ellos tiene obligaciones y derechos individuales para con el propietario (por ejemplo, puede ser que haya habitaciones más caras que otras, dentro de la misma vivienda). En otros casos, el contrato solo está a nombre de uno de los estudiantes, es decir, es un contrato de alquiler temporal/larga estancia.
Contrato de alquiler con opción a compra
En los contratos de alquiler con derecho a compra, la persona que alquila la vivienda residirá en ella y, llegado el momento, podrá comprar la vivienda por delante de terceras personas, en las condiciones pactadas.
Es una modalidad de contrato con sus pros y sus contras, tanto para el inquilino como para el propietario. Entre los mayores contras es el bloqueo de precios, un arma de doble filo que puede hacer que el inquilino compre o el propietario venda, respectivamente, por encima o por debajo del precio actual de mercado.
No obstante, sigue siendo una opción atractiva, especialmente para inquilinos que planean comprarse una vivienda a medio-largo plazo pero no tienen dinero suficiente (ya que las cuotas del alquiler se descuentan del precio de venta de la vivienda).
Contrato de alquiler para uso distinto de vivienda
Esta modalidad de contrato se firma cuando la “vivienda”, de hecho, no será vivienda de nadie. Es decir, cuando el inmueble se destinará a actividades laborales o comerciales (oficinas, negocios, etc.), no residenciales.
Los contratos para usos distintos de vivienda tienen otras condiciones y suelen ser más flexibles en términos de duración.
Contrato de alquiler de larga duración
Por último, tenemos los contratos de alquiler de larga duración, que son los más firmados en España. En ellos, la vivienda será la residencia habitual del inquilino, es decir, donde tiene la obligación de estar empadronado y donde física y legalmente vivirá el tiempo estipulado en el contrato.
Con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2019, la duración mínima de estos contratos es de cinco años para las personas físicas y de siete para las personas jurídicas. Además, los alquileres de larga duración están sujetos a posible renovación, prórrogas de contrato e incluso reconducciones tácitas, algo que no ocurre en otras modalidades de contrato.
Por supuesto, los contratos de larga duración (como los demás) también contemplan las razones por las que rescindirlo, como el impago por parte del inquilino, hacer obras sin permiso del propietario o la necesidad de recuperar el piso cumplido el primer año de contrato. Todo ello, medidas que velan por los intereses del propietario, quien no deja de ser el legítimo dueño de la vivienda.
La importancia de un contrato de alquiler bien redactado
Un contrato de alquiler detallado es fundamental para proteger los intereses tanto del propietario como del inquilino.
Así, este debe incluir no solo la duración y el precio del alquiler, sino también especificaciones sobre el uso del inmueble, normas sobre modificaciones, procedimientos en caso de daños o reparaciones necesarias, etc.
Un contrato claro evita malentendidos y facilita una relación cordial entre las partes, por eso, es muy importante contar con el asesoramiento de agencias inmobiliarias a la hora de alquilar tu piso, como hacemos en Wolo.
¿Es legal alquilar un piso sin contrato?
A diferencia de lo que mucha gente piensa, lo cierto es que sí, en España es legal alquilar un piso sin un contrato escrito, o, dicho de otra forma, con un contrato verbal. Sin embargo, aunque sea legal hacerlo, es la opción menos recomendable, ya que, sin un escrito de por medio, sería prácticamente imposible saber quién lleva razón en caso de conflicto.
Por eso, nuestra recomendación como expertos es que siempre se firme un contrato, del tipo que sea, pero que todo quede por escrito.
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