¿Se puede vender un piso que está puesto como aval?
Si tienes un piso que pusiste como aval en su día y ahora te estás planteando venderlo, es normal que te entren dudas. ¿Se puede? ¿Te dejarán? ¿Hay alguna forma de hacerlo legalmente?…
La respuesta corta es sí, se puede vender una vivienda que está como aval, pero, como te contamos en este artículo, no es tan sencillo como vender cualquier otro inmueble.
¿Qué significa que una casa esté como aval?
Cuando una vivienda actúa como aval, significa que se ha usado para garantizar el pago de una deuda (normalmente un préstamo, una hipoteca o incluso una deuda de otra persona).
En caso de que no se pague lo que se debe, el acreedor puede reclamar esa casa como forma de pago.
Vender una vivienda con aval: garantía personal y garantía real
En esta situación, en la que queremos vender nuestra vivienda puesta como aval, tenemos que revisar las condiciones del aval que firmamos. Así, no es lo mismo la garantía personal que la garantía real, dos casos que marcan la diferencia a la hora de vender.
Garantía personal
En una garantía personal, el avalista responde ante la deuda contraída por el tercero con todo su patrimonio, tanto presente como futuro. En este tipo de aval, no solo respondemos con nuestra vivienda, sino también con nóminas, otros ingresos que tengamos y cualquier otra propiedad.
Dicho de otra forma, no existe un bien específico que embargar, llegado el caso, sino todo el patrimonio en su conjunto. Así, si se firma como garante personal, se puede vender la vivienda sin mayor complicación, pues el acreedor contaría con otras “fuentes” de las que cobrar su deuda.
Garantía real
Por su parte, en la garantía real, el avalista responde con un bien concreto (la vivienda, normalmente) y no con todo su patrimonio. Es una forma más segura de avalar, pero también tiene un contra: si se quiere vender la vivienda puesta como aval, habrá que venderla con esta carga o cancelarla.
Esta información, es decir, que una vivienda a la venta es aval de otra, aparece en el Registro de la Propiedad, y es realmente difícil que un comprador quiera adquirirla mientras pese sobre ella un aval: ¿quién compraría un piso sabiendo que el acreedor podría embargarlo ante los impagos de un tercero al que, posiblemente, ni siquiera conozca?…
¿En qué casos se puede vender siendo avalista real?
Si un avalista real (no personal) quiere vender la vivienda, tiene las siguientes maneras de hacerlo:
1. Cancelar el aval
En este caso, habrá que hacer los trámites para cancelar oficialmente el aval con el banco, algo nada fácil, por otra parte.
Para ello, es necesario negociar con la entidad financiera, que suele dar una respuesta negativa ante la posibilidad de perder sus garantías de pago, la vivienda del avalista. Si no acepta, también se puede cancelar el aval mediante la subrogación de la hipoteca, es decir, que la persona que contrató la hipoteca se la lleve a otro banco que no le exija la figura del aval.
Tanto en el caso de cancelar el aval como en el de subrogar el préstamo (que suelen conllevar gastos asociados), la vivienda volvería a estar libre y se podría vender como cualquier otra.
2. El banco te da permiso
Si aún hay deuda pendiente, otra opción es hablar con el banco y pedir su autorización para vender. Si aceptan, normalmente pondrán condiciones, como por ejemplo que parte del dinero de la venta se use para cancelar la deuda o liberar el aval.
De hecho, en la práctica esto se hace mucho: el comprador paga una parte directamente al banco y el resto al vendedor.
3. Se sustituye por otro aval
Por último, en algunos casos, el banco puede aceptar que pongas otro bien como garantía (otro inmueble, parcelas de terreno, etc.) a cambio de liberar la que quieres vender.
No siempre es posible, ya que la mayoría de la gente no cuenta con más de una propiedad a su nombre, pero es una tercera vía que se puede explorar.
¿Cómo se vende una vivienda puesta como aval?
No existen diferencias mayores a la hora de vender una vivienda “libre” y otra puesta como aval, más allá de la cuestión de la garantía real:
- Pide una nota simple en el Registro para ver exactamente qué cargas tiene la casa.
- Habla con el banco o acreedor para explicar tu intención de vender y preguntar qué opciones tienes.
- Negocia una solución: cancelación anticipada, sustitución del aval o venta con autorización.
- Si llegas a un acuerdo, firma un contrato de compraventa condicionado (que dependa de que el banco acepte).
- Cuando todo esté en regla, acude al notario para firmar la venta y, si toca, también la cancelación de la carga.
- Inscribe la operación en el Registro de la Propiedad para dejarlo todo limpio y legal.
Consejos si estás pensando en vender tu vivienda
Como en cualquier operación de compraventa, vender una casa puesta como aval requiere, en primer lugar, paciencia para llevar a cabo todas las gestiones añadidas que supone la situación.
Por otra parte, y aunque lo normal es que el comprador consulte la información sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad, lo mejor es ser claro desde el principio y comunicarle la situación para explorar todas las vías posibles, aun a sabiendas de que es difícil vender mientras no se extinga el aval.
En último lugar, y ya que a nivel legal es todo un poco más complicado, siempre vendrá bien contar con la ayuda de un gestor o un abogado que te ayude a no dejar cabos sueltos.
Vende tu vivienda con Wolo y no pagues de más
Como vemos, la buena noticia es que sí puedes vender una casa que está como aval, pero la clave está en hacerlo bien: con el visto bueno del banco o cancelando la carga antes de vender. Es un proceso delicado, pero no imposible.
Por ello, en Wolo te ofrecemos un equipo de expertos para ayudarte en el proceso y que consigas vender tu vivienda con la mayor rapidez posible.
Además, nos ocupamos de todo lo que conlleva la venta (tasación, publicación y difusión del anuncio, visitas…) y nuestra comisión es siempre la misma, esté donde esté la vivienda y tenga las características que tenga.
Que el aval no te impida vender tu vivienda en las mejores condiciones: ponte en contacto con nosotros y obtén el mayor beneficio posible.
