¿Quién paga la comunidad en un piso de alquiler?
Como ya hemos comentado en publicaciones anteriores, todo lo que se refiere al bolsillo puede ser una fuente de conflicto entre el propietario y el inquilino de un piso alquilado: nadie quiere pagar más si puede pagar menos.
Los gastos de la comunidad entran dentro de este “saco de posibles conflictos”, especialmente cuando se trata de cifras elevadas. Por tanto, esta semana vamos a hablar de quién paga la comunidad en un piso de alquiler para, de esta forma, prevenir tensiones entre el inquilino y el propietario.
¿Qué son los gastos de la comunidad de una vivienda?
Antes de hablar sobre quién es el responsable de pagarlos, primero hay que saber a qué nos referimos cuando hablamos de gastos de la comunidad.
Estos gastos son las cuotas periódicas que se asignan al propietario de una vivienda, un dinero destinado al mantenimiento de los servicios generales y de las zonas comunes del edificio: la luz de la escalera, la limpieza, la calefacción en caso de que sea central… En algunos inmuebles, el agua también entra dentro de los gastos comunitarios, aunque lo más habitual es que existan contadores individuales.
Este importe que se debe pagar en concepto de gasto de comunidad se calcula según diferentes factores que determinan el valor o el “peso” de la vivienda en el conjunto del recinto.
Además de los gastos de comunidad periódicos, normalmente pagados cada mes, existen otros gastos que, aunque conciernen a todos los propietarios, no se consideran gastos de la comunidad propiamente dichos. Pero este punto lo veremos más adelante.
¿Es el propietario o el inquilino quien paga los gastos de la comunidad?
Teniendo claros cuáles son los gastos periódicos de una comunidad de vecinos, ¿quién los paga en un piso alquilado? La respuesta es sencilla: depende.
Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985
Ya son muy pocos los contratos de este tipo que siguen vigentes, pues tienen más de 30 años de antigüedad.
La ley indicaba, por entonces, que quien pagaba los gastos de la comunidad en un alquiler era el inquilino, mientras que otros gastos, como el seguro de hogar, eran responsabilidad del propietario.
Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985
La reforma de la ley fijó que el inquilino podía asumir los gastos de la comunidad siempre que así estuviera indicado en el contrato. De hecho, la siguiente reforma, que entró en vigor el 1 de enero de 1995, no cambió este punto.
Contratos posteriores al 1 de enero de 1995
Se trata de la última modificación de la ley, que sigue vigente hasta la actualidad (Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Como hemos dicho antes, propietario e inquilino pueden negociar quién pagará los gastos de la comunidad en el piso alquilado.
Al tratarse de una cantidad extra sobre el importe del propio alquiler, aquí entran en juego varios factores, como la oferta y demanda del mercado inmobiliario, la capacidad de negociación de ambas partes, etc.
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce la libertad del propietario y el inquilino a la hora de negociar quién se hará cargo de los gastos de la comunidad, sí que fija una serie de condiciones que deben cumplirse:
1) El contrato de alquiler debe indicar quién pagará la comunidad del futuro piso alquilado. Si este punto no se especifica, será el propietario quien se hará cargo de ellos.
2) Si se establece que será el inquilino quien pague los gastos de la comunidad, debe indicarse en el contrato el importe anual de los mismos a fecha de la celebración del contrato.
3) Durante los tres primeros años, los gastos de la comunidad no podrán incrementarse en un porcentaje superior al doble del que se incrementa la renta. Esta subida no es impositiva, es decir, el propietario debe acordarla con el inquilino y, si no es aceptada, tendrá la opción de desistir del contrato de arrendamiento.
Gastos del inmueble que no se consideran de la comunidad
Hemos visto que los gastos de la comunidad como tales son los gastos periódicos (en general, mensuales). Sin embargo, existen otros gastos que se consideran extraordinarios, cuya necesidad es puntual: el alta de los suministros, las grandes averías y las reparaciones (las conocidas derramas).
El contrato de alquiler también debe indicar quién paga los gastos comunitarios extraordinarios, y, en caso de que no sea así, será el propietario quien los asuma. Es decir, se aplica el mismo criterio que para los gastos periódicos de la comunidad.
En cambio, sí son imputables al inquilino los gastos extraordinarios derivados de malos usos o negligencias suyas en las zonas comunes. Por ejemplo, desperfectos en la pintura del rellano o daños provocados en el ascensor durante la mudanza.
¿Es el IBI un gasto de la comunidad? ¿Quién lo paga en un piso alquilado?
El IBI es el impuesto de bienes inmuebles, un tributo que se paga anualmente al ayuntamiento en función del valor catastral de la vivienda. No es, por tanto, un gasto de la comunidad, sino un impuesto individual.
Lo más habitual es que sea el propietario quien pague el IBI, ya que la vivienda está puesta a su nombre. Sin embargo, nunca está de más especificar en el contrato de alquiler quién se hará cargo de este impuesto, y, en caso de que sea el inquilino quien lo pague, indicar la cantidad correspondiente a fecha de celebración del contrato.
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